Langkah Hukum Debitur terhadap Bank yang Tidak Mengembalikan Sertifikat Rumah Setelah Pelunasan Hutang

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaannya terkait sebagai member arisan online. Yth. Fitrah Ningsih di Provinsi Maluku Utara, maka atas pertanyaan Saudari dapat saya sampaikan, sebagai berikut : Jawaban : Bank Ingkar Janji (Wanprestasi) Sebagaimana Anda sampaikan bahwa anda sebagai debitur Bank telah melunasi hutang piutang/kredit dengan bank, namun ternyata pihak bank tidak menepati janji atau ingkar janji untuk mengembalikan sertifikat rumah milik anda. Secara hukum perbankan hal tersebut berawal dari perjanjian kredit para subyek hukum yaitu anda sebagai debitur dengan pihak bank sebagai kreditur. Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang PERUBAHAN ATAS UNDANG-UNDANG NOMOR 7 TAHUN 1992 TENTANG PERBANKAN (“UU PERBANKAN”) menentukan sebgai berikut: Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”. Mengacu pada pengertian (definisi) kredit tersebut, jelas anda telah melunasi kredit tepat pada waktunya sesuai perjanjian/persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjan antara anda dengan pihak bank. Sepanjang yang saya ketahui mengenai lunasnya hutang kredit, maka apabila anda telah lunas maka anda harus memiliki bukti pelunasan, yaitu berupa: kwitansi penyetoran pelunasan, surat roya pertanggal sekian, dan surat keterangan pengambilan jaminan yang ditandatangani oleh Unit manager. Dengan dimilikinya bukti pelunasan tersebut seharusnya tidak ada permasalahan. Namun yang menjadi permasalahan hukum disini adalah pihak bank belum juga mengembalikan sertifikat rumah yang telah menjadi agunan kredit. Agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan Nasabah Debitur kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah (Pasal 1 angka 23). Sesuai kesepakatan seharusnya pihak bank wajib mengembalikan sertifikat rumah yang menjadi jaminan tersebut karena perikatan hukum selesai dengan dilunasinya utang kredit. Dapat diasumsikan bahwa yang anda maksud dengan sertifikat rumah yaitu Sertifikat Hak Milik (SHM) yang dijaminkan dengan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 1 jo. Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”). Berdasarkan Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan, hak tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut: a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan; b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan; c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri; d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Hapusnya Hak Tanggungan Terkait Pelunasan Melihat pada ketentuan di atas, hak tanggungan tersebut hapus karena Anda sudah melunasi utang Anda. Berdasarkan Pasal 22 ayat (1) UU Hak Tanggungan, setelah hak tanggungan hapus, Kantor Pertanahan mencoret catatan hak tanggungan pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya. Dengan hapusnya hak tanggungan, sertifikat hak tanggungan tersebut akan ditarik dan bersama-sama buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan (Pasal 22 ayat (2) UU Hak Tanggungan). Jika sertifikat hak tanggungan karena sesuatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah hak tanggungan (Pasal 22 ayat (3) UU Hak Tanggungan). Jika sertifikat hak tanggungan karena sesuatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah hak tanggungan (Pasal 22 ayat (3) UU Hak Tanggungan). Permohonan pencoretan hak tanggungan diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan melampirkan sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa hak tanggungan hapus. Baik karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan itu sudah lunas, atau ada pernyataan tertulis dari kreditor bahwa hak tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan itu telah lunas atau karena kreditor melepaskan hak tanggungan yang bersangkutan (Pasal 22 ayat (4) UU Hak Tanggungan). Pada kasus ini, Anda sebagai pihak yang berkepentingan, dapat melakukan permohonan pencoretan hak tanggungan dengan melampirkan sertifikat hak tanggungan dan surat pernyataan dari kreditor bahwa utang Anda telah lunas. Dengan dicoretnya hak tanggungan, Anda sebagai pemilik tanah tersebut akan mendapatkan kembali hak atas tanah Anda sepenuhnya tanpa ada beban di atas tanah tersebut. Mengenai kreditor (Bank) yang tidak juga memberikan sertifikat rumah atau sertifikat hak milik (SHM) Anda dan sertifikat hak tanggungan, J. Satrio dalam bukunya Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan (Buku 2) (hal. 298) mengatakan bahwa dalam hal sertifikat hak tanggungan tidak disertakan bersama-sama dengan permohonan roya, maka yang demikian itu tidak menghalangi pelaksanaan roya; dan hal itu cukup dicatat saja pada buku tanah hak tanggungan. Ini juga sesuai dengan pengaturan dalam Pasal 22 ayat (3) UU Hak Tanggungan. Sedangkan mengenai pengembalian sertifikat hak atas tanah (SHM) kepada debitor, berdasarkan UU Hak Tanggungan, SHM tidak dibutuhkan untuk mencoret hak tanggungan. Akan tetapi, J. Satrio masih dalam buku yang sama mengatakan bahwa sekalipun tidak disebutkan dalam Pasal 22 ayat (4) UU Hak Tanggungan, tentunya juga dilampirkan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Ini karena sertifikat hak atas tanah (yang merupakan salinan buku tanah) harus disesuaikan dengan buku tanah sebagai induknya. Karena pada dasarnya dalam UU Hak Tanggungan tidak diatur mengenai keharusan melampirkan sertifikat hak atas tanah, maka tidak ada ketentuan yang mengatur dalam hal kreditor tidak mau bekerja sama memberikan sertifikat atas tanah kepada debitor untuk melakukan pencoretan hak tanggungan. Dalam UU Hak Tanggungan diatur jika kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan tertulis bahwa hak tanggungan telah hapus karena utang sudah lunas, debitor (yang berkepentingan) dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat hak tanggungan yang bersangkutan didaftar (Pasal 22 ayat (5) UU Hak Tanggungan). Hal serupa juga dikatakan oleh Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja dalam bukunya yang berjudul Hak Tanggungan (hal. 272-273), sebagaimanapernah dikutip dalam artikel Arti Istilah Roya, yang mengatakan bahwa untuk keperluan pencoretan hak tanggungan, pemberi hak tanggungan diperbolehkan untuk mempergunakan semua sarana hukum yang diperbolehkan (termasuk permohonan perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan Negeri), dan karenanya juga mempergunakan semua alat bukti yang diperkenankan yang membuktikan telah hapusnya hak tanggungan tersebut. Jika kreditor tetap tidak mengembalikan sertifikat hak atas tanah Anda (SHM Anda), Anda dapat mencoba meminta dengan cara kekeluargaan. Akan tetapi jika cara tersebut tetap tidak berhasil, maka Anda dapat melakukan gugatan perdata atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (PMH) atau onrechtmatige daad atau dalam bahasa Inggris disebut Tort sebagaimana diatur Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”). Bunyi Pasal 1365 KUHPerdata: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”. Kemudian Pasal 1366: “Setiap orang bertanggung jawab, bukan hanya atas kerugian yang disebabkan perbuatanperbuatan, melainkan juga atas kerugian yang disebabkan kelalaian atau kesembronoannya”. Dalam hukum perdata, Perbuatan Melawan Hukum (PMH) atau dalam bahasa Belanda disebut onrechtmatige daad atau (dalam bahasa Inggris disebut: Tort) adalah segala perbuatan yang menimbulkan kerugian yang membuat korbannya dapat melakukan tuntutan terhadap orang yang melakukan perbuatan tersebut. Kerugian yang ditimbulkan dapat bersifat material (seperti: kerugian belum dikembalikannya sertifikat rumah yang melebihi batas waktu) sehingga dapat dikatakan telah terjadi ingkar janji/wanprestasi. Ataupun kerugian immaterial (misalnya kecemasan atau penyakit). Melalui tuntutan ini, korban berupaya untuk mendapatkan pemulihan haknya secara perdata, misalnya dengan mendapatkan ganti rugi dengan mengajukan somasi dalam hal terjadi wanprestasi sebagaimana diatur Pasal 1238 KUHPerdata, yaitu: “Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan”. Atau Anda dapat mengajukan gugatan berdasar Pasal 1365 KUHPerdata, sebagaimana tersebut diatas. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih