Jual Beli Tanah

1. Anda telah melakukan transaksi jual beli dengan pemilik yang memegang Sertifikat Hak Milik (SHM). 

2. Pembayaran baru sebesar 70% (DP) dan belum dilakukan pelunasan sehingga kemungkinan Akta Jual Beli (AJB) belum dibuat di hadapan PPAT dan sertifikat masih atas nama penjual. 

3. Terdapat kwitansi bermeterai sebagai bukti adanya perjanjian dan pembayaran. 

4. Dua tahun kemudian muncul pihak lain yang mengaku sebagai pemilik, namun tidak dapat menunjukkan bukti kepemilikan yang sah.

Sebelumnya dapat kami sampaikan bahwa menurut Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdara (KUHPerdata) perjanjian adalah:

"Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih."

Dari rumusan tersebut dapat dipahami bahwa perjanjian merupakan suatu hubungan hukum yang lahir karena adanya kesepakatan antara dua pihak atau lebih, di mana masing-masing pihak memperoleh hak dan berkewajiban memenuhi prestasi yang telah diperjanjikan.

Menurut R. Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian (cetakan intermasa, Jakarta), pengertian perjanjian adalah:

"Perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal."

Dari definisi tersebut, dapat dipahami bahwa perjanjian memiliki unsur-unsur sebagai berikut:

1. Adanya para pihak, yaitu minimal dua orang atau lebih. 

2. Adanya janji, baik janji sepihak maupun saling berjanji. 

3. Adanya kesepakatan, yaitu para pihak menyetujui isi perjanjian secara sukarela. 

4. Adanya prestasi, yaitu sesuatu yang harus dilaksanakan oleh para pihak, berupa: 

o memberikan sesuatu; 

o berbuat sesuatu; atau 

o tidak berbuat sesuatu (Pasal 1234 KUHPerdata).

Menurut Subekti, perjanjian pada hakikatnya merupakan hubungan hukum yang lahir dari kesepakatan para pihak. Setelah terjadi kesepakatan, perjanjian tersebut mengikat para pihak seperti undang-undang sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, yang menyatakan:

"Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya."

Dalam kasus yang Anda sampaikan:

- Anda sebagai pembeli.

- Pemegang Sertifikat Hak Milik sebagai penjual.

- Ada kesepakatan mengenai objek tanah dan harga.

- Anda telah membayar DP sebesar 70% yang dibuktikan dengan kwitansi bermeterai.

Dengan demikian, telah lahir suatu perjanjian jual beli yang mengikat kedua belah pihak. Berdasarkan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata tersebut diatas, perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak. Lebih lanjut dalam Pasal 1458 KUHPerdata menegaskan:

"Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar."

Meskipun demikian, karena objeknya adalah tanah, peralihan hak kepemilikan secara yuridis baru terjadi setelah dibuat Akta Jual Beli (AJB) oleh PPAT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan, sehingga sertifikat beralih atas nama pembeli. Oleh karena itu, kwitansi bermeterai merupakan bukti adanya hubungan hukum dan pembayaran, tetapi belum menggantikan fungsi AJB sebagai dasar pendaftaran peralihan hak atas tanah.

Terkait permasalahan yang anda sampaikan Upaya yang dapat anda lakukan Adalah :

1. Pastikan status hukum tanah di Kantor Pertanahan (BPN)

Langkah pertama adalah memastikan bahwa tanah tersebut memang masih terdaftar atas nama penjual. Mintalah dilakukan pengecekan sertifikat (cek sertifikat) di Kantor Pertanahan untuk mengetahui:

- apakah SHM masih aktif; 

- apakah terdapat blokir; 

- apakah sedang disengketakan; 

- apakah terdapat sita atau catatan perkara. 

Apabila SHM masih atas nama penjual dan tidak ada catatan sengketa, maka secara administratif posisi Anda cukup kuat.

2. Segera selesaikan jual beli

Jika setelah pengecekan di BPN sertifikat tidak ada masalah maka saran kami agar segera dilakukan pelunasan . Tahapannya lunasi pembayaran, buat AJB di PPAT dan segera balik nama sertifikat menjadi nama anda. Semakin lama sertifikat masih atas nama penjual, semakin besar potensi timbul persoalan di kemudian hari

3. Minta pihak yang mengklaim menunjukkan dasar hukumnya

Dalam hukum perdata berlaku asas:"Actori incumbit probatio" (siapa yang mendalilkan, dia yang wajib membuktikan).Artinya, orang yang mengaku sebagai pemilik tanah harus mampu membuktikan klaimnya.Misalnya dengan:

- Sertifikat Hak Milik; 

- Girik/petok yang masih memiliki hubungan pembuktian; 

- Akta jual beli; 

- Putusan pengadilan; 

- Surat waris; 

- atau alat bukti lain yang diakui hukum. 

Jika mereka hanya mengatakan "itu tanah nenek kami" tanpa bukti, maka klaim tersebut secara hukum belum mempunyai kekuatan.

4. Pertahankan Penguasaan Fisik Tanah

Jangan biarkan pihak yang mengklaim menduduki atau membangun apa pun di atas tanah tersebut tanpa seizin saudara atau pemilik asli. Penguasaan fisik secara nyata (misalnya dengan menggarapnya, memasang plang kepemilikan, atau menunggui). 

Jangan menyerahkan tanah begitu saja selama belum ada:

• putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (inkracht), atau 

• bukti kepemilikan yang lebih kuat 

maka Anda tidak berkewajiban menyerahkan tanah kepada pihak yang mengklaim. Pasang Plang Pemberitahuan Kepemilikan untuk menegaskan status tanah

5. Hubungi penjual dan lapor aparat desa

Hubungi pihak penjual tanah (pemegang Sertifikat Hak Milik/SHM asli).Informasikan bahwa ada pihak luar yang mengklaim tanah tersebut. Komitmen penjual untuk bersama-sama menghadapi klaim tersebut, karena secara hukum penjual wajib menjamin bahwa objek yang dijual bebas dari sengketa/klaim pihak lain. Ajak si penjual untuk melaporkan klaim sepihak ini ke kepala desa atau lurah setempat. Mintalah pihak desa untuk memediasi jika orang tersebut datang lagi. Anda bisa menuntut orang tersebut untuk menunjukkan bukti tertulis. Jika mereka tidak bisa menunjukkannya di depan aparat desa, klaim mereka akan gugur secara sosial dan administratif di tingkat desa.

6. Jika muncul gugatan ke pengadilan

Apabila pihak tersebut menggugat ke Pengadilan Negeri, maka Anda dapat mengajukan pembelaan dengan menunjukkan:

- Kwitansi pembayaran; 

- perjanjian jual beli (jika ada); 

- identitas penjual; 

- SHM milik penjual; 

- riwayat penguasaan tanah; 

- saksi-saksi; 

- bukti pembayaran DP; 

- bukti bahwa penjual memang menguasai objek tersebut. 

Dalam perkara perdata, hakim akan menilai kekuatan pembuktian masing-masing pihak.

7. Jika ada intimidasi, buat laporak ke kepolisian 

Apabila mereka melakukan intimidasi misalnya memaksa menguasai tanah, memasang patok tanpa hak, mengancam, melakukan kekerasan perusakan plang atau mencoba, maka anda dan penjual dapat melaporkannya ke Kepolisian atas dugaan:

Pasal 385 KUHP (tentang penyerobotan tanah).

Pasal 167 KUHP (memasuki pekarangan orang lain tanpa izin).

Perpu No. 51 Tahun 1960 (tentang larangan pemakaian tanah tanpa izin yang berhak).

Berdasarkan Undang-Undang No 5 Tahun 1960 tentang Pokok -Pokok Agraria (UUPA) Pasal 19 ayat (2)) huruf c bahwa sertifikat hak atas tanah, termasuk Sertifikat Hak Milik (SHM), merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.Klaim lisan atau tanpa dokumen sama sekali tidak memiliki nilai di mata hukum. 

Apabila mereka hanya terus mengaku tanpa menggugat

Bila selama bertahun-tahun mereka hanya mengklaim tetapi tidak pernah membuktikan haknya, Anda dapat mempertimbangkan mengajukan gugatan perdata berupa gugatan negatif (negatoir) atau gugatan untuk memperoleh kepastian hukum, agar pengadilan menyatakan bahwa klaim mereka tidak mempunyai dasar hukum. Langkah ini biasanya dipilih jika klaim tersebut terus mengganggu penguasaan atau menghambat proses balik nama.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar hukum : 

1. Kitab Undang-undang Hukum Perdata;

2. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-undnag Hukum Pidana;

3. Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA);