Terkait jual beli tanah

Terima kasih atas pertanyaan saudara Alf*** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Jual beli tanah dalam hukum kita berlaku secara tunai, sehingga ketika Anda telah melunasi seluruh harga, hak atas tanah itu pada dasarnya telah beralih kepada Anda dan penjual tidak lagi berhak atasnya. Meskipun begitu, selama peralihan itu belum dibukukan dalam sertifikat atas nama Anda dan tanahnya belum Anda kuasai secara nyata, kedudukan Anda lemah terhadap kemungkinan penjual menjualnya kembali, sehingga langkah yang paling mendesak adalah segera mendaftarkan tanah itu atas nama Anda.

Dari jual beli yang telah lunas itu lahir hak dan kewajiban yang berimbang di antara para pihak. Anda telah memenuhi kewajiban utama sebagai pembeli, yaitu membayar lunas, sehingga Anda berhak menerima tanah dalam keadaan bebas gangguan dan berhak membukukannya atas nama Anda. Sebaliknya, penjual yang telah menerima pembayaran penuh berkewajiban menyerahkan tanah, menjamin Anda menikmatinya tanpa gangguan pihak mana pun, dan tidak menjualnya kembali, karena haknya atas tanah itu telah habis beralih kepada Anda.

Hak Anda untuk membukukan peralihan ini berpangkal pada Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang menyatakan:

“Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.”

Karena tanah Anda belum pernah terdaftar, pendaftarannya termasuk pendaftaran tanah untuk pertama kali yang diajukan ke Kantor Pertanahan setempat dengan membawa bukti penguasaan dan pemilikan, seperti kuitansi pelunasan, surat jual beli atau surat pernyataan dari penjual, dan surat keterangan dari kepala desa atau lurah. Agar peralihan hak dari penjual kepada Anda tercatat sempurna, idealnya jual beli itu dituangkan dalam akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sebab kuitansi pelunasan saja belum cukup kuat sebagai dasar pendaftaran peralihan hak.

Apabila penjual tetap menjual kembali tanah yang telah menjadi hak Anda, akibat hukumnya dapat ditakar dengan cermat. Menurut asas nemo plus iuris, yaitu seseorang tidak dapat mengalihkan hak melebihi yang ia miliki, penjual yang haknya sudah beralih kepada Anda tidak dapat mengalihkannya lagi kepada pembeli kedua, sehingga jual beli kedua itu tidak memindahkan hak atas tanah dan tidak berkekuatan terhadap Anda. Namun kuat tidaknya perlindungan ini bergantung pada kecepatan pendaftaran, sebagaimana tampak dari Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah:

“Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.”

Artinya, apabila pembeli kedua lebih dahulu mendaftarkan tanah dengan itikad baik dan menguasainya secara nyata, maka setelah lima tahun Anda tidak lagi dapat menuntutnya. Keadaan Anda saat ini, yaitu tanah belum digunakan dan sudah lama tidak diperiksa, justru memperlemah unsur penguasaan nyata pada diri Anda, sehingga mendaftarkan sekaligus menguasai tanah itu menjadi mendesak.

Untuk mempertahankan hak itu, terbuka jalur perdata. Penjualan ulang oleh penjual melanggar asas pacta sunt servanda, yaitu perjanjian yang sah mengikat dan wajib ditaati para pihak, sekaligus merupakan perbuatan melawan hukum yang merugikan Anda, sehingga Anda berhak menuntut agar jual beli kedua dinyatakan tidak sah terhadap Anda dan menuntut ganti rugi atas kerugian yang timbul.

Pada ranah pidana, menjual kembali tanah yang sudah dijual dengan menyembunyikan fakta itu dari pembeli baru berpotensi memenuhi dugaan penipuan sebagaimana diatur dalam Pasal 492 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang menyatakan:

“Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V.”

Unsur menggerakkan orang lain supaya menyerahkan sesuatu dengan tipu muslihat atau rangkaian kebohongan berpotensi terpenuhi ketika penjual menyembunyikan bahwa tanah telah ia jual kepada Anda, meskipun penilaian akhir mengenai terpenuhinya unsur ini bergantung pada pembuktian dalam proses hukum dan bukan kepastian pada tahap ini. Pasal 492 ini berlaku efektif sejak 2 Januari 2026 menggantikan Pasal 378 KUHP lama.

Secara praktis, sebaiknya Anda segera mendatangi dan menguasai kembali tanah itu, mendokumentasikan batas-batasnya, menghimpun seluruh bukti transaksi, lalu mengajukan pendaftaran ke Kantor Pertanahan sebelum ada pihak lain yang mendaftarkannya. Apabila tampak tanda penjual hendak menjual kembali, Anda dapat menyampaikan keberatan tertulis kepada penjual dan memberitahukan Kantor Pertanahan agar tidak mencatat hak atas nama orang lain atas bidang itu.

Pada intinya, hak atas tanah itu sebenarnya sudah lahir dari jual beli yang telah Anda lunasi, tetapi kekuatannya bergantung pada seberapa cepat Anda membukukannya menjadi sertifikat atas nama Anda dan menguasainya secara nyata, sebab di situlah hak Anda menjadi sempurna dan terlindungi terhadap klaim siapa pun.

 Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.  

DASAR HUKUM

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;

2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

3. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.