Pecah Sertifikat

Terima kasih atas pertanyaan saudara Nur* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Pertanyaan Anda menyangkut dua hal yang berkaitan erat, pertama, mengembalikan hak M atas tanah yang secara administratif tercatat atas nama O, dan kedua, memecah sertifikat agar bagian M dan bagian ahli waris O berdiri sebagai sertifikat terpisah. Keduanya dijalankan melalui Kantor Pertanahan dengan dukungan dokumen perdata dan waris.

Tanah ini terdaftar atas nama O, sehingga secara administrasi O yang tercatat sebagai pemegang hak. Namun kepemilikan dalam sertifikat tidak selalu mencerminkan hubungan hukum yang sesungguhnya. Balik nama kepada O yang dilakukan atas dasar keperluan mendesak dengan kesepakatan antara M dan O mengandung dimensi pemegangan atas nama orang lain, dan asas itikad baik serta kepercayaan yang melandasi kesepakatan itu menjadi fondasi klaim M atas bagian tanahnya.

Karena O telah meninggal dunia, hak yang melekat pada sertifikat atas nama O beralih kepada ahli warisnya demi hukum. Sebelum pemecahan dapat dilaksanakan, dua hal harus diselesaikan. Pertama, ahli waris O memerlukan surat tanda bukti sebagai ahli waris; bentuknya berbeda menurut agama O, yaitu Penetapan Ahli Waris dari Pengadilan Agama bagi yang beragama Islam, atau Surat Keterangan Waris yang dibuat di hadapan Notaris bagi yang beragama selain Islam, tetapi perbedaan bentuk dokumen ini tidak mengubah jalur penyelesaian secara keseluruhan. Kedua, M bersama seluruh ahli waris O membuat kesepakatan pembagian yang dituangkan dalam akta pembagian waris di hadapan Pejabat yang berwenang.

Pendaftaran peralihan hak karena warisan kepada masing-masing penerima diatur dalam Pasal 42 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi:

“Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.”

Unsur penting ketentuan ini adalah bahwa apabila akta pembagian waris menyatakan secara jelas bagian masing-masing, pendaftaran peralihan dapat langsung dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan, tanpa harus mendaftarkan lebih dulu atas nama semua ahli waris secara bersama. Dengan demikian M dan ahli waris O dapat langsung memproses peralihan bersamaan dengan pemecahan, sepanjang akta pembagian waris memuat rincian bidang yang menjadi hak masing-masing.

Mekanisme pemecahan bidang tanah diatur dalam Pasal 48 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang berbunyi:

“Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.”

Ketentuan ini menegaskan bahwa pemecahan dilakukan atas permintaan pemegang hak, dan tiap bidang hasil pemecahan menjadi satuan baru dengan status hukum yang sama dengan bidang semula. Akibat administratif dari pemecahan itu diatur lebih lanjut dalam Pasal 48 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang berbunyi:

“Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1), untuk tiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya.”

Berdasarkan ayat ini, untuk tiap bidang hasil pemecahan diterbitkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat baru sebagai pengganti dokumen asal. Pada situasi Anda, sertifikat induk atas nama O akan tidak berlaku lagi dan digantikan oleh sertifikat-sertifikat baru, yaitu satu atas nama M dan satu atas nama ahli waris O, sesuai bagian yang disepakati dalam akta pembagian waris.

Secara prosedural, urutan langkahnya adalah sebagai berikut. Pertama, urus surat tanda bukti ahli waris O di instansi yang berwenang sesuai agama O. Kedua, M bersama seluruh ahli waris O membuat akta pembagian waris yang mencantumkan kesepakatan pembagian bidang secara jelas, termasuk bagian M dan bagian ahli waris O. Ketiga, ajukan permohonan pemecahan sertifikat sekaligus pendaftaran peralihan hak ke Kantor Pertanahan kabupaten atau kota setempat, dengan melampirkan sertifikat asli atas nama O, surat tanda bukti ahli waris, akta pembagian waris, identitas M dan seluruh ahli waris O, serta bukti pembayaran pajak yang relevan. Pengukuran bidang oleh petugas Kantor Pertanahan menjadi bagian dari proses ini.

Kesimpulannya, jalur untuk memecah sertifikat atas nama M dan ahli waris O terbuka dan tersedia, dengan syarat utama berupa kesepakatan yang dituangkan dalam akta pembagian waris dan kelengkapan dokumen waris O. Proses ini bersifat administratif dan tidak memerlukan gugatan pengadilan selama para pihak sepakat, sehingga dapat diselesaikan melalui Kantor Pertanahan dengan bantuan Notaris atau PPAT.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

DASAR HUKUM

1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah