Penolakan Penjual Menandatangani Dokumen Pengalihan Hak Setelah Pelunasan Pembelian Tanah dan Kemungkinan Pidana

Terima kasih atas pertanyaan saudara via* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Safril Nurhalimi, SH.,MH (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Sebelumnya kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan Anda.

Sebelum menjawab permasalahan hukum Anda. Secara garis besar, tindakan penjual tanah yang sudah menerima pelunasan namun menolak menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT merupakan tindakan Wanprestasi (ingkar janji) yang masuk dalam ranah Hukum Perdata. Namun, tindakan tersebut BISA dipidanakan jika terdapat unsur-unsur penipuan, seperti penjual sejak awal berniat tidak akan menyerahkan tanah, memalsukan dokumen, atau tanah tersebut ternyata milik orang lain. Berikut ini penjelasan dari kami.

Secara hukum perdata, tindakan ini dikategorikan sebagai wanprestasi atau ingkar janji terhadap perjanjian yang telah disepakati. Hal tersebut sesuai dengan Pasal 1242 KUHPerdata yaitu : “Jika perikatan itu bertujuan untuk tidak berbuat sesuatu, maka pihak mana pun yang berbuat bertentangan dengan perikatan itu, karena pelanggaran itu saja, diwajibkan untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga.”

Sebaiknya Anda menempuh jalur kekeluargaan dengan penjula, jika jalur kekeluargaan tidak terjadi kesepakatan maka Anda dapat menggugat penjual ke Pengadilan Negeri untuk memaksa penjual melakukan tanda tangan AJB secara sah. Anda dapat Meminta Hakim mengeluarkan putusan yang menyatakan bahwa jual beli tersebut sah dan berharga. Putusan Hakim ini nantinya dapat digunakan sebagai pengganti tanda tangan penjual di hadapan PPAT/BPN untuk proses balik nama sertifikat. Jadi, meskipun penjual tetap tidak mau tanda tangan, sertifikat bisa tetap diproses berdasarkan putusan pengadilan. Jika penjual tetap tidak mau tanda tangan, hakim dapat mengeluarkan putusan yang menyatakan jual beli sah dan putusan tersebut dapat digunakan sebagai pengganti tanda tangan penjual di BPN untuk balik nama sertifikat. Selanjutnya jika pembeli menghendaki, pembatalan perjanjian, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan dengan kewajiban penjual mengembalikan uang yang telah dibayar beserta denda yang disepakati. 

Jika penolakan tersebut disertai niat jahat untuk memiliki uang pembeli tanpa menyerahkan hak tanah, penjual dapat dilaporkan secara pidana. Anda dapat melaporkan penjual ke kepolisian dengan pasal-pasal berikut: 

1. Tindak Pidana Perbuatan Curang. Tidak pidana perbuatan curang diataur dalam Pasal 492 Undang-Undang Nomor 1 tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP Baru) adalah sebagai berikut: “Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu Barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V. “ Jika penjual menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kebohongan untuk menggerakkan pembeli menyerahkan uang namun tidak berniat memproses suratnya Pasal ini dapat digunakan.
2. Penggelapan (Pasal 486 KUHP Baru). Berikut ini Pasal 486 KUHP Baru : “Setiap Orang yang secara melawan hukum memiliki suatu Barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena Tindak Pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV.” Jika penjual secara melawan hukum tetap menguasai surat atau hak atas tanah yang seharusnya sudah beralih kepada pembeli. Ancaman pidana penjara paling lama 4 tahun. 
3. Penipuan Hak Atas Tanah (Pasal 502 huruf e KUHP Baru ). Berikut ini bunyi Pasal 502 huruf e KUHP baru: “Dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V, Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum: menyewakan, menjual atau menukarkan tanah yang telah digadaikan tanpa memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa tanah itu telah digadaikan.”  Jika penjual dengan sengaja menjual atau menjaminkan tanah yang ia ketahui sudah menjadi hak orang lain (pembeli), diancam pidana penjara paling lama 4 tahun atau denda kategori IV. 

Langkah Hukum yang Dapat Diambil

1. Somasi. Anda dapat mengirimkan surat teguran resmi sebanyak 3 kali melalui bantuan hukum/pengacara atau secara mandiri untuk memperingatkan penjual agar memenuhi kewajibannya. 
2. Mediasi. Anda dapat mengajak penjual berdiskusi dan melakukan penyelesaian surat AJB dihadapan Notaris atau PPAT untuk mencari solusi hukum sebelum mengajukan gugatan dipengadilan. 
3. Pastikan Anda memiliki Kwitansi Pembayaran Lunas, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPBJ) jika ada, dan bukti komunikasi (chat/rekaman) saat ia menolak tanda tangan dengan alasan mengada-ada.
4. Gugatan Perdata. Anda dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri setempat untuk mendapatkan putusan hakim yang memaksa pelaksanaan jual beli. 
5. Jika terdapat unsur-unsur tindak pidana (misal: penjual menghilang atau menjual tanah ke orang lain), maka anda segera lapor ke pihak berwajib

Kesimpulan : Jika penjual masih bisa diajak bicara, ingatkan bahwa menunda tanda tangan setelah menerima uang dapat dijerat pasal penggelapan hak dengan ancaman penjara. Namun, jika ia menghilang atau tetap keras kepala, segera ajukan Gugatan Perdata agar Anda mendapatkan kepastian hukum atas tanah tersebut.

Demikian semoga informasi hukum ini bisa bermanfaat, terima kasih

Disclaimer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana keputusan pengadilan.

Dasar hukum

1. KUHPerdata;
2. UU No.1 Tahun 2023 tentang KUHPidana.