Pengembalian Uang Tanda Jadi Jual Beli Rumah/Tanah yang Belum AJB akibat Banjir Bandang Aceh Tamiang 2025
19/01/26Oleh : Ang***
Dijawab oleh : Admin Konsultasi Hukum
Pertanyaan:
Saya sedang melakukan transaksi jual beli tanah dan rumah di Aceh Tamiang pada tanggal 14-11-2025 dengan kesepakatan pembayaran panjar atau tanda jadi senilai 5% dari nilai transaksi dan pelunasan dilakukan ketika AJB sudah selesai yang diurus oleh pihak penjual. Pihak penjual menjanjikan AJB dapat selesai dalam waktu 1 minggu. Pembeli berada diluar Aceh Tamiang (Jakarta) ketika pembayaran DP dilakukan sehingga kwitansi tanda terima DP diserahkan kepada adik pihak pembeli. Ketika waktu yang dijanjikan dan disepakati AJB diperkirakan selesai yaitu pada tanggal 21-11-2025, pembeli tiba di Aceh Tamiang untuk penandatanganan AJB dan pelunasan transaksi. Ketika bertemu antara pihak penjual dan pembeli, AJB belum diurus sama sekali karena sesuatu dan lain hal sehingga penandatanganan AJB belum dapat dilakukan.
Dengan itikad baik agar transaksi dapat segera dilaksanakan, saya sebagai pihak pembeli menyarankan untuk menggunakan jasa PPAT/Notaris untuk pengurusan AJB nya sehingga disepakati untuk pembuatan AJB dilakukan di notaris yang saya tunjuk. Sehingga sertifikat tanah/rumah dititipkan di notaris dan saya sebagai pihak pembeli memegang tanda terima atas sertifikat tersebut dari notaris.
Pada tanggal 26-11-2025, terjadi banjir bandang besar di Aceh Tamiang yang mengakibatkan kira-kira 95% wilayah Aceh Tamiang terdampak termasuk objek tanah dan rumah yang sedang proses jual beli tersebut. Rumah tersebut terendam banjir kurang lebih 4-5M dan mengakibatkan rusak berat pada plafon, rumah terendam lumpur kurang lebih 20-30 cm, dan rusaknya lingkungan rumah dengan keadaan yang kurang lebih sama setidaknya sampai konsultasi ini saya sampaikan.
Secara ekonomi, saya pun terdampak dengan banjir bandang besar tersebut karena seluruh keluarga besar saya berada di Aceh Tamiang sehingga secara moral saya harus membantu sedikit banyak untuk proses normalisasi kehidupan di sana.
Oleh karena sudah tidak sesuainya lagi keadaan (baik fisik maupun nilai ekonomis) objek yang sedang diperjual-belikan antara saya sebagai pihak pembeli dan penjual sebelum dan sesudah keadaan kahar (force majeure), belum selesainya proses jual-beli (transaksi belum selesai/lunas, AJB belum selesai, hak kepemilikan belum berpindah dari penjual ke pembeli) terlebih lagi dengan keadaan keuangan yang sudah tidak sama dengan keadaan sebelum banjir saya ingin memberhentikan proses jual beli ini.
Dengan keadaan tersebut, apakah saya berhak dan dapat meminta DP yang saya bayarkan sebelumnya untuk kembali menurut hukum yang berlaku?
Terimakasih
Terima kasih atas pertanyaan saudara Ang********************* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.
Dijawab oleh Sudaryadi, S.AG., S.H., M.SI. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaan Saudara kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Situasi dan kondisi yang dialami penanya sering terjadi dimana transaksi jual beli tanah masih dalam proses pembuatan akta jual beli atau masih dalam tahap perjanjian pendahuluan lalu terjadi keadaan kahar (force majeure) yang mengubah objek secara signifikan seperti objek terkena banjir, longsor dan lain sebagainya.
Setatus hukum transaksi jual beli yang penanya lakukan apabila akta jual beli (AJB) belum berubah nama kepemilikannya maka setatus tanah tersebut masih milik penjual artinya jual beli tersebut masih dalam tahap pendahuluan (belum final). Terkait dengan panjar atau DP (uang muka) dapat dikembalikan atau tidak terkait hal ini, dapat dilihat dua hal DP/Panjar tanda jadi bisa hangus apabila pembeli batal tanpa alasan sah, dan bisa karena keadaan tertentu misalnya adanya kesalahan penjual atau karena force majeure.
Dalam Pasal 1244 dan 1245 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Menjelaskan:
“Debitur wajib mengganti biaya, kerugian, dan bunga jika tidak dapat membuktikan bahwa ketidakpenuhan perikatan disebabkan oleh hal tak terduga dan bukan karena kesalahannya”
“Debitur dibebaskan dari ganti rugi jika ia terhalang memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan karena keadaan memaksa (kebetulan/force majeure)”
Pasal 1244 dan Pasal 1245 KUHPerdata tersebut dalam permasalahan jual beli pada pertanyaan ini menjelaskan dimana jika objek rusak akibat force majeure sebelum penyerahan maka resiko ditanggung oleh penjual dan pembeli tidak wajib melanjutkan transaksi dimana kondisi objek sudah berubah drastic, rusak berat, nilai harganya turun, dan tentu sudah tidak sesuai dengan kesepakatan awal.
Ada beberapa hal posisi pembeli dalam hal ini sangat kuat untuk tidak melanjutkan kembali transaksi pembelian yang belu selesai yaitu sebagai berikut:
- Akta Jual Beli (AJB) belum dibuat;
- Pelunasan belum dilakukan;
- Kerusakan terjadi saat objek masih milik penjual;
- Penjual juga tidak memenuhi janji untuk menyelesaikan pembuatan Akta Jual Beli selama 1 (satu) minggu, hal ini juga bisa dianggap penjual melakukan wanprestasi.
Selanjutnya apakah DP atau uang panjar bisa kembali? Sebagai rasa keadilan dan melihat fakta-fakta yang dimana salah satu proses jual beli yaitu pembuatan akta jual beli yang belum diproses sama sekali maka uang DP/panjar bisa dikembalikan kepada pembeli, meskipun dapat dilihat ada perjanjian tambahan atau tidak pada saat penyerahan DP/panjar dengan kwitansi misalnya DP/panjar akan hangus atau tidak, tetapi dengan dasar itikad baik uang DP/panjar seharusnya dikembalikan.
Ada beberapa langkah agar lebih legal secara hukum untuk melakukan pembatalan transaksi dapat dilakukan hal-hal berikut:
- Lakukan pembatalan jual beli secara tertulis dengan menjelaskan kondisi objek jual beli, terjadi force majeure, dan transaksi juga belum selesai;
- Permintaan uang muka lakukan dengan baik-baik;
- Libatkan notaris jika diperlukan untuk menjelaskan.
Dapat disimpulkan bahwa karena kondisi objek jual beli berubah drastis anda dapat melakukan pembatalan jual belinya dan dapat meminta uang muka kembali.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum :
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan
Pertanyaan Lanjutan
Tidak ada pertanyaan lanjutan