Keterlambatan Serah Terima Rumah oleh Developer pada PPJB dan Hak Pembeli Menuntut Denda Wanprestasi

Terima kasih atas pertanyaan saudara Nin**** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Fabian Adiasta Nusabakti Broto, S.H (Penyuluh Hukum Madya) dan  Febi Ardhianti, SE,MH (Penyuluh Hukum Madya).

Yth. Saudari Ninin, terima kasih atas pertanyaan yang Anda ajukan kepada kami.

Berdasarkan keterangan yang Anda sampaikan, dalam hukum kontrak di Indonesia, terdapat sebuah prinsip fundamental yang memberikan kekuatan hukum yang setara dengan undang-undang bagi setiap poin yang telah disepakati oleh para pihak, termasuk mengenai hak Anda atas denda keterlambatan serah terima unit per Juni 2025.

Berdasarkan fakta bahwa Anda telah memenuhi kewajiban pembayaran melalui bank syariah sejak Oktober 2023, namun unit belum diserahterimakan pada batas waktu 20 Juni 2025 tanpa alasan yang sah, berikut adalah jawaban komprehensif yang telah disesuaikan sepenuhnya dengan bunyi peraturan yang tepat, termasuk integrasi ketentuan perlindungan konsumen.

Dalam hukum perdata di Indonesia, setiap kesepakatan yang dibuat secara sah memiliki kekuatan hukum yang sempurna. Hal ini didasarkan pada Asas Pacta Sunt Servanda, yang menegaskan bahwa janji wajib ditepati selayaknya undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Mengingat batas waktu 20 Juni 2025 telah terlampaui tanpa serah terima fisik maupun pemberitahuan force majeure, maka secara perdata pengembang telah berada dalam kondisi wanprestasi.

Kekuatan mengikat ini diatur secara tegas dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata):

"Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya."

Oleh karena pengembang lalai memenuhi prestasi (penyerahan unit) tepat waktu, Anda memiliki hak untuk menuntut penggantian denda keterlambatan sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata:

"Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu..."

Sebagai konsumen, Anda dilindungi oleh hak-hak normatif yang mewajibkan pelaku usaha untuk memberikan kompensasi jika layanan atau produk tidak sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan. Dalam hal ini, pengembang memiliki kewajiban untuk bertanggung jawab atas kerugian yang Anda derita akibat keterlambatan tersebut.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, khususnya Pasal 7 huruf g, pelaku usaha berkewajiban untuk:

"memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya."

Lebih lanjut, mengenai tanggung jawab ganti rugi terhadap kerugian konsumen, Pasal 19 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen secara tegas mengatur:

"Pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengonsumsi barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan."

Langkah Anda untuk menuntut denda dan melayangkan somasi memiliki dasar hukum yang sangat kuat karena pemerintah telah menetapkan ambang batas minimum muatan dalam sebuah kontrak properti. Adapun standar muatan minimal yang wajib tertuang dalam kontrak properti, Pasal 22J Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 secara limitatif mengatur bahwa PPJB paling sedikit memuat:

"...f. waktu serah terima bangunan;"

"...j. pembatalan dan berakhirnya PPJB;"

Karena unsur "waktu serah terima bangunan" adalah muatan wajib, maka setiap pelanggaran terhadap waktu yang telah disepakati (20 Juni 2025) secara hukum memberikan hak kepada Anda untuk mengaktifkan klausul sanksi atau pembatalan.

Dengan dicantumkannya waktu serah terima bangunan (huruf f), maka batas waktu 20 Juni 2025 dalam kasus Anda bukan sekedar estimasi, melainkan janji hukum yang mengikat. Pelanggaran terhadap poin tersebut secara otomatis mengaktifkan mekanisme pembatalan dan berakhirnya PPJB (huruf j), yang memberikan Anda hak untuk menuntut denda keterlambatan atau melakukan pemutusan kontrak dengan pengembalian dana utuh.

Jika keterlambatan ini membuat Anda mempertimbangkan untuk mengakhiri hubungan hukum dengan pengembang, perlindungan juga diberikan melalui Pasal 22H PP 12/2021:

"(1) Dalam hal pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22F ayat (2) huruf a dan/atau huruf b, calon pembeli dapat membatalkan pembelian..." "(2) Dalam hal calon pembeli membatalkan pembelian... sebagaimana dimaksud pada ayat (1), seluruh pembayaran yang diterima pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli."

Apabila setelah pembatalan tersebut pengembang menunda pengembalian dana Anda melampaui 30 hari kalender, maka Pasal 22H ayat (7) PP 12/2021 menetapkan sanksi denda tambahan bagi pengembang:

"Dalam hal pengembalian pembayaran dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (6) tidak terlaksana, pelaku pembangunan dikenakan denda sebesar 1‰ (satu per mil) per hari kalender keterlambatan pengembalian dihitung dari jumlah pembayaran yang harus dikembalikan."

Tindakan Anda mengajukan somasi sudah berada di koridor hukum yang benar untuk menetapkan status lalai pengembang secara formal. Jika somasi tersebut tetap tidak diindahkan, Anda dapat mengadukan permasalahan kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen guna menuntut pemenuhan denda atau pengembalian dana melalui mediasi atau arbitrase berdasarkan mekanisme UU Perlindungan Konsumen. Anda pun berhak melaporkan kendala ini kepada Otoritas Jasa Keuangan (OJK) melalui Kontak 157, mengingat adanya keterlibatan bank syariah dalam pembiayaan ini.

Jika nilai tuntutan denda keterlambatan Anda secara materiil di bawah Rp500 juta, Anda dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri dengan prosedur yang lebih singkat.

Untuk kepentingan pembuktian, pastikan Anda menyimpan bukti pelunasan dari pihak bank kepada pengembang serta seluruh korespondensi somasi yang telah Anda kirimkan.

DASAR HUKUM

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata);
2. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Disclaimer: Jawaban ini merupakan nasihat/pendapat hukum edukatif (bukan nasihat/pendapat hukum formal) yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat. Jawaban ini tidak menggantikan jasa advokat dan oleh karenanya, tidak menciptakan relasi advokat-klien.