Pembatalan Jual Beli Tanah oleh Ahli Waris atas Dasar DP dengan Surat Bawah Tangan Tanpa Batas Pelunasan dan Risiko Laporan Penggelapan

Dijawab oleh: Mugiyati, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas atas pertanyaan Saudara,terkait dengan injeksi modal ke dalam perusahaan, maka yang perlu diperhatikan pertama kali adalah terkait dengan SPPT PBB, sebagaimana diketahui bahwa dalam SPPT PBB selalu dituliskan SPPT PBB bukan merupakan bukti kepemilikan tanah melainkan surat pemberitahuan pajak terhutang. Bahkan sebagaimana disampaikan oleh Kepala BPN bahwa SPPT PBB tidak memiliki kaitan dengan sertifikat lahan/tanah, sehingga setiap orang yang menguasai dan atau mendapatkan manfaat dari tanah tersebut wajib membayar PBB, oleh karenya anda sebagai pemilik lahan/tanah harus/wajib memiliki bukti kepemilikan tanah baik itu dalam bentuk sertifikat atau yang lainnya Misal : Girik, Letter C, atau pethuk. Kemudian terkait dengan perjanjian jual beli tanah, karena bagaimanapun melakukan jual beli harus ada perjanjian, baik secara lisan ataupun tulisan karena asas kebebasan berkontrak dijamin oleh UU /sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer) pasal 1338, ”Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya ”, akan tetapi kebebasan berkontrak tetap tidak boleh melanggar syarat sahnya perjanjian yang diatur dalam pasal 1320 KUH Per yaitu : Adanya kesepakatan para pihak, kesepakatan mereka untuk mengikatkan dirinya, secara bebas (sukarela) tanpa adanya paksaan dan penipuan, dimana kesepakatan tersebut dapat dilakukan secara tulisan maupun lisan ; Cakap; para pihak cakap untuk melakukan perbuatan hukum Suatu hal tertentu/ Adanya hal tertentu/objek Oleh sebab yang halal pasal 1335KUHPerdata, suatu perjanjian yang tidak memakai suatu sebab yang halal atau dibuat dengan suatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan hukum. Melihat rumusan di atas menjadi terang dan jelas bahwa ada atau tidaknya Down Payment (DP)/panjar/uang muka bukan menjadi syarat mutlak untuk mengikatnya suatu perikatan perdata kontekstual. Sepanjang keempat unsur diatas terpenuhi maka para pihak saling terikat dan saling mengikat satu sama lain, untuk memenuhi apa yang telah disepakati dan disanggupi tanpa boleh diingkari secara sepihak. Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya pasal 1338 KUHPerdata. Oleh karena pada prinsipnya jual beli adalah perjanjian didasarkan pada kesepakatan dan harus dilaksanakan dengan iktikad baik serta tiak boleh dirubah sepihak tanpa adanya persetujuan dari pihak lainnya Pernyataan pertama dan kedua disebut sebagai syarat subjektif karena berkenaan dengan subjek perjanjian, sedangkan persyaratan ketiga dan empat disebut sebagai syarat objektif. Apabila syarat pertama dan kedua tidak terpenuhi maka perjanjian dapat dibatalkan, sedangkan apabila syarat ktiga dan keempat tidak terpenuhi maka perjanjian tersebut batal demi hukum (perjanjian tersebut sejak awal sudah batal). Kemudian pasal 1458 KUH Perdata : Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar” Demikian juga disebutkan dalam KUHPerdata pasal yang mengatur kewajiban pembeli yaitu pasal 1513 : Kewajiban utama pembeli ialah membayar harga pembelian pada waktu dan tempat subagaimana ditetapkan menurut persetujuan. Oleh karena itu kewajiban membayar harga merupakan kewajiban paling utama bagi pembeli, pembeli harus menyelesaiakan pelunasan harga bersmaan dengan penyerahan barang. Maka jika dalam keadaan memaksa tidak dapat terpenuhinya kewajiban/prestasi sebagaimana yang disepakati, maka dianggap telah terjadi cidera janji/wanprestasi. perjanjian apapun merupakan bentuk perikatan yang harus dilaksanakan pasal 1234 KUHPerdata Perikatan adalah hukum yang terletak di dalam lapangan kekayaan yang terjadi diantara dua orang atau lebih, dimana pihak yang satu berhak atas suatu prestasi sedang pihak lain wajib memenuhi prestasi. Kemudaian terkait dengan rencana anda untuk membatalkan jual beli yang sudah lama diberikan DP nya tapi tidak kunjung pelunasan, bolehkah DP atau panjar dikembalikan menurut Soerjono Soekanto dalam bukunya Hukum Adat Indonesia hlm 213-114, ada kecenderungan bahwa panjar/DP diartikan tanda jadi, yang di dalamnya terselip unsur saling percaya memmpercayai antara para pihak. Panjar/DP itu muncul apabila dalam suatu sikap tindal tertentu (misal jual beli) te;ah terjadi afspraak/janji dimana salah satu pihak memberikan sejumlah uang sebagai panjar/DP atau tanda jadi. Adanya pemberian ini menimbulakn adanya keterikatan antara para pihak. Pada permasalahan yang anda ceritakan bahwa uang panjar/DP yang telah anda terima tiga tahun yang lalu, sebagaimana dinyatakan dalam pasal 1464 KUHPedata yaitu :Jika pembelian dilakukan dengan memberi panjar, maka salah satu pihak tidak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya. Atas dasar uraian diatas maka dapat disimpulkan bahwa dalam hal ini yang tidak kunjung membayar adalah pihak pembeli, anda sebagai penjual tidak wajib mengembalikan uang DP/uang muka atau panjar tersebut. Namun jika tidak kunjung dilakukan pelunasan maka anada sebagai penjual dapat mengajukan gugatan perdata yaitu melalui gugatan wanprestasi atas dasar pasal 1243 KUHPerdata: ”Penggantian biaya dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan ” Selanjutnya terkait dengan rencana pelaporan oleh pihak pembeli dengan tuduhan penggelapan maka dapat kami sampaikan bahwa pelaporan penggelapan/gugatan penggelapan dapat dilakukan setelah adanya gugatan perdata yang menyatakan jual beli dibatalkan baik oleh penjual ataupun pembeli, akan tetapi mengingat pasal 372 KUH Pidana tentang pidana penggelapan memiliki unsur antara lain : secara sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain. Bukankan yang punya hak gugat perdtata adalah penjual, menuntut agar uang harga jual beli dibayarkan lunas karena antara penjual dan pembeli sudah tanda tangan kontrak jual beli atas tanah. Maka jika dilihat dari unsur-unsur yang ada di dalam pasal penggelapan KUH Pidana, dalam kasus anda belum terpenuhi unsur-unsur tersebut. Namun demikian sebaiknya dibicarakan baik-baik secara kekeluargaan karena, sebaik-baik putusan adalah putusan yang dilakukan secara kekeluargaan/musyawarah hal ini sesuai dengan prinsip/asas hukum pidana “Ultimum Remidium”, hukum pidana hendaklah dijadikan sebagai upaya terakhir dalam hal penegakan hukum. Kiranya ini yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat Dasar hukum KUH Pidana KUH Perdata Disclaimer: Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih