Keabsahan Penjualan Tanah Bersertifikat SHM Atas Nama Ayah Almarhum dan Anak Bungsu Tanpa Persetujuan Ahli Waris Lain

Dijawab oleh Gunawan, SH.,MH. (Penyuluh Hukum Madya) dan Nurhayati, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaan Saudara Budiarto kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional tentang jual beli tanah . status kepemilikan dan hak penjulan tanah waris dengan dua nama di Sertifikat Hak Milik (SHM). Secara hukum, tidak selalu bisa adik bungsu menjual tanah tersebut sendiri. Hal ini tergantung status kepemilikan dalam sertifikat dan status warisan dari ayah Anda. Jika tanah di Sertifikat Hak Milik tercantum dua nama ayah anda dan adik bungsu, maka secara hukum itu disebut kepemilikan Bersama.Dasarnya dapat dilihat pada prinsip dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) khususnya Pasal 833 dan Pasal 832 yang menyatakan bahwa : - Pasal 833 KUHPerdata: "Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak milik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal” - Pasal 832 KUHPerdara : “Yang berhak menjadi ahli waris ialah para keluarga sedarah, baik yang sah menurut undang-undang maupun yang di luar perkawinan, dan suami atau istri yang hidup terlama. Berdasarkan ketentuan tersebut diatas maka ketika seseorang meninggal dunia, harta peninggalannya menjadi milik para ahli waris. Pasal 832 KUHPerdata menegaskan bahwa anak-anak dan pasangan yang masih hidup adalah ahli waris sah, sehingga hak atas harta warisan dimiliki bersama oleh mereka. Dengan demikian dikaitkan dengan permasalahan yang anda sampaikan bagian milik ayah Anda otomatis menjadi harta warisan dan warisan tersebut menjadi hak semua ahli waris (anak-anaknya dan/atau pasangan/istrinya jika masih ada). Jadi bagian milik ayah tidak bisa dijual sendiri oleh adik bungsu tanpa persetujuan ahli waris lainnya. Adik bungsu anda boleh menjual bagian yang memang menjadi miliknya sendiri di sertifikat. Jika akan menjual bagian ayah harus ada persetujuan semua ahli waris dan notaris/PPAT akan meminta persyaratan berupa Surat Keterangan Ahli Waris dan persetujuan seluruh ahli waris atau pembagian warisan terlebih dahulu. Jika adik bungsu anda menjual tanpa melibatkan ahli waris lain, makaTransaksi tersebut berpotensi batal atau dapat digugat dan hal tersebut melanggar ketentuan dalam Pasal 1320 KUHPerdata yang mengatur syarat sah perjanjian, salah satunya adalah kecakapan dan kesepakatan. Penjualan tanpa persetujuan semua pemilik hak (ahli waris) membuat perjanjian tersebut batal demi hukum karena objek yang dijual bukan milik penuh penjual. Selain itu juga berdasarkan ketentuan Pasal 1471 KUHPerdata: "Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga." Berikutnya Menurut Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah sdh diubah dengan PP No 18 Tahun Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah Pasal 42 adalah sebagai berikut : (1) Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. (2) Jika bidang tanah yang merupakan warisan didaftar, wajib diserahkan juga dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (1) huruf b. (3) Jika penerima warisan dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1). (4) Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. (5) Warisan berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut. Berdesarkan Pasal diatas jadi, karena tanah tersebut memiliki dua nama (Ayah dan Adik), maka bagian milik Ayah adalah hak bersama 5 bersaudara yang tidak boleh dijual sepihak. Demikian yang dapat disampaikan. Semoga bermanfaat. Disclamer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan Dasar Hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; 2. Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah sudah diubah dengan Peraturan Pemerinta No 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.