Keabsahan Patok Batas dan Hak Tetangga Menghalangi Pembangunan Pagar pada Tanah Bersertipikat Pasca Jual Beli Warisan

09/01/26

Oleh : Ver***

Dijawab oleh : Admin Konsultasi Hukum

Pertanyaan:
Saya ingin bertanya masalah sengeketa batas tanah. Saya membeli sawah pada tahun 2021. Sawah tersebut adalah warisan keluarga si penjual yang diperoleh dari pembagian satu sawah. Jadi satu sawah dibagi dua dengan ahli waris lain dalam hal ini sepupu si penjual. Pada saat proses transaksi, sepupu penjual juga ikut TTD di atas materai pada kwitansi penjualan. Jadi saya beranggapan bahwa semua pihak yang berkepentingan sudah setuju penjualan sawah. Setelah jual beli tersebut selesai kami membuat akta jual beli di notaris tapi yang TTd hanya si penjual, istri dan saksi ketua RT dan kepala lingkungan. Pada saat pemasangan patok batas tanah yang hadir adalah kepala lingkungan, masyarakat sekitar yg membantu pemasangan patok dan si penjual. saya juga tidak hadir dan si sepupu juga tidak hadir. Pada saat pengurusan sertipikat tanah, kami meminta TTD persetujuan batas untuk pengurusan sertipikat tanah kepada pemilik sawah yang berbatasan, semua setuju dan TTD batas. Sepupu tersebut sawahnya berada di batas barat dan juga TTD. Sertipikat keluar pada awal tahun 2022. Kami mulai membangun rumah diatas sawah tsb pada tahun 2023. Pada saat pengurusan PBG, kami minta TTD persetujuan tetangga yang berbatasan, dan semua TTD termasuk si sepupu yang sawahnya di batas barat. Pada Desember 2025 kami mulai membangun pagar/dinding pembatas disekeliling rumah, disini mulai bermasalah di bagian barat. Si sepupu menolak mengakui patok batas yang ada karena jika ditarik garis lurus yang menghubungkan dua patok, pematang sawah yang bersangkutan terpotong. Beliau bersikeras bahwa batas yang sah adalah pematang sawah dan bukan patok. Saya berusaha menjelaskan kepada beliau bahwa dulu dia sudah sepakat batas tanah dan sudah TTd tetapi beliau bersikeras bahwa dia tdak mau mengakui patok ini karena dia tidak hadir pada saat pemasangan patok, dia TTd di rumah saat dimintai ttd untuk pengurusan sertipikat. Saya juga bingung dengan dalih beliau. saya coba mau memperlihatkan foto saat saya pengang patok tanah sebelum tanah keluar sertipikat, supaya beliau bisa melihat jelas di foto bahwa dulu patok tersebut masih dalam batas sawah yang sudah kami beli dan pematang sawahnya diluar batas patok. Jika sekarang pematang sawahnya masuk lokasi kami berarti pematang ini bergeser. Beliau tidak mau terima dan mulai bercerita bahwa sawah ini dulunya punya neneknya dll, dan dia lebih tau batas daripada kami. Beliau melarang kami melanjutkan pembangunan dinding pagar batas. Yang ingin saya tanyakan, 1. apakah beliau ini punya hak atau dasar hukum untuk melarang kami membangun dinding pagar batas sesuai patok dengan alasan pematang sawahnya terpotong/terkikis sebagian? 2. Apakah beliau punya dasar hukum untuk claim sebagian tanah yang sudah dijual kepada kami dengan alasan pembagian sawah tidak adil dalam keluarganya? 3. Langkah apa yang seharusnya kami tempuh, apakah kami bisa melanjutkan pembangunan dinding batas ini atau harus menunggu persetujuan beliau? Demikian pertanyaan saya, atas batuan dan perhatiannya diucapkan banyak terima kasih.

Terima kasih atas pertanyaan saudara Ver***** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Aris Wahyudi, SE., SH (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaan Anda kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Sebelum menjawab pertanyan Anda, kami akan menjelaskan tentang  Hak milik. Menurut Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria adalah sebagai berikut : “pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.”

Selanjutnya berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 32 adalah sebagai berikut :

  1. Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
  2. Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

 Sekarang kami akan menjawab permasalahan hukumAnda. Masalah sengketa batas tanah seperti ini memang sering terjadi, terutama ketika ada perbedaan antara fisik di lapangan (pematang) dengan data yuridis (sertipikat/patok). Berdasarkan kronologi yang Anda sampaikan, berikut adalah tinjauan hukumnya. Apakah beliau punya hak melarang pembangunan pagar. Secara hukum, Tidak kuat. Anda memegang Sertipikat Hak Milik (SHM) yang terbit tahun 2022. Sertipikat adalah bukti otentik kepemilikan dan batas tanah yang kuat. Beliau sudah menandatangani persetujuan batas saat pengurusan sertipikat dan PBG. Secara hukum, ini disebut pengakuan atas batas tersebut. Alasan beliau tidak hadir saat pemasangan patok tidak menggugurkan tanda tangannya pada dokumen permohonan sertipikat. Tanda tangan tersebut adalah bukti bahwa beliau sepakat dengan letak batas yang diukur oleh petugas pertanahan (BPN).

Apakah beliau bisa mengeklaim tanah dengan alasan pembagian waris keluarga tidak adil. Anda membeli tanah tersebut dengan Prinsip Pembeli Beritikad Baik. Anda membeli tanah tersebut secara sah melalui prosedur notaris/PPAT. Jika ada masalah internal (pembagian waris tidak adil) antara si penjual dan sepupunya, itu adalah urusan internal keluarga mereka. Jika beliau merasa dirugikan, beliau harus menggugat si penjual (saudaranya), bukan Anda. Hak Anda dilindungi hukum karena transaksi dilakukan secara terang dan tunai, serta sudah berkekuatan hukum (SHM).

Saran kami Anda jangan langsung memaksakan pembangunan jika situasi memanas untuk menghindari konflik fisik atau tuduhan pengrusakan. Lakukan langkah berikut:

  1. Mediasi Desa/Kelurahan. Mintalah Kepala Lingkungan atau Lurah untuk melakukan mediasi. Tunjukkan bukti SHM dan dokumen persetujuan batas yang pernah beliau tanda tangani. Foto lama saat pemasangan patok juga sangat membantu sebagai bukti pendukung.
  2. Plotting/Pengembalian Batas (Langkah Paling Akurat). Jika mediasi buntu, ajukan permohonan Pengembalian Batas ke kantor Pertanahan (BPN) setempat. Petugas BPN akan mengukur ulang berdasarkan data koordinat yang ada di sertipikat Anda. Hasil pengukuran BPN ini bersifat resmi dan sulit dibantah secara hukum.
  3. Lanjutkan Pembangunan Setelah Mediasi.  Jika hasil pengembalian batas BPN membuktikan patok Anda benar, Anda punya dasar hukum kuat untuk melanjutkan pagar. Jika beliau tetap menghalangi secara fisik, beliau bisa terkena pasal menghalangi hak orang lain atas tanah miliknya dan merusak batas hak tanah hal tersebut diataur dalam Pasal 505 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP Baru).  Pasal 505 KUHP Baru adalah sebagai berikut; “Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, merusak, menghancurkan, memindahkan, membuang, atau membuat sehingga tidak dapat dipakai lagi Barang yang digunakan untuk menentukan batas pekarangan atau batas hak atas tanah yang sah, dipidana dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV”

Demikian jawaban dari kami tentang cara menghitung pembebasan bersyarat, semoga bermanfaat.

Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum :

  1. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
  2. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
0

Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan

Diskusi Konsultasi

Silakan login terlebih dahulu untuk menambahkan komentar.
Belum ada komentar. Jadilah yang pertama berkomentar!