Keabsahan Jual Beli Rumah yang Masih Dijaminkan ke Bank dan Risiko Pengosongan bagi Pembeli Lelang KPKNL saat Objek Dihuni Pihak Lain

Terima kasih atas pertanyaan saudara Hen************** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Safril Nurhalimi, SH.,MH (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Terimakasih sebelumnya kami ucapkan kepada klien yang telah bertanya dan berkonsultasi kepada tim konsultan hukum-penyuluh hukum BPHN, atas pertanyaan Anda. Situasi yang cukup sering terjadi dalam dunia lelang, namun memiliki risiko hukum yang harus anda pahami benar agar tidak "beli masalah".

Berikut adalah analisis permasalahan:

1. Keabsahan Jual Beli antara A dan B. Secara hukum pertanahan di Indonesia, jual beli aset yang sedang menjadi agunkan (Objek Hak Tanggungan) tanpa persetujuan tertulis dari Bank sebagai kreditur adalah cacat hukum atau tidak sah . Sertifikat adalah Bukti Sah: Selama sertifikat masih atas nama "A" dan dikuasai Bank, maka secara hukum pemilik sah adalah "A". Risiko Pihak B: Transaksi bawah tangan (tanpa melalui PPAT karena sertifikat di Bank) antara A dan B biasanya hanya berupa kuitansi atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang tidak bisa memindahkan hak kepemilikan secara otomatis. Pihak B tidak memiliki dasar hukum yang kuat untuk mempertahankan aset tersebut karena rumah itu merupakan jaminan utang yang sah di Bank
2. Apakah anda Harus Mengajukan Eksekusi Pengosongan. Besar kemungkinan anda harus mengajukan Permohonan Eksekusi Pengosongan ke Pengadilan Negeri. Meskipun yang menempati adalah pihak B (bukan debitur asli), aturannya tetap sama:

Risalah Lelang: Berdasarkan Pasal 200 ayat (11) HIR, jika pemenang lelang tidak bisa masuk ke lokasi karena dihalangi penghuni, ia bisa meminta bantuan Ketua Pengadilan Negeri untuk melakukan pengosongan. Siapa pun Penghuninya: Pengosongan berlaku bagi siapa saja yang menguasai fisik bangunan tanpa hak, baik itu debitur (A) maupun pihak ketiga (B) yang menghuni berdasarkan transaksi yang tidak diakui oleh hukum perbankan/pertanahan. Proses: Anda bisa mengecek prosedur ini lebih lanjut melalui Situs Resmi Pengadilan Negeri Bandung untuk estimasi biaya dan waktu eksekusi.

Saran Kami, sebelum anda menekan tombol "Bid" di Lelang.go.id, pertimbangkan poin-poin berikut:

1. Biaya Eksekusi: Pemenang lelang menanggung biaya pengosongan (biaya keamanan, buruh angkut, penetapan pengadilan). Pastikan harga lelang cukup murah untuk menutupi biaya-biaya "ekstra" ini.
2. Pendekatan Persuasif: Sebelum ke pengadilan, cobalah bicara baik-baik kepada B. Terkadang, memberi "uang kerohiman" atau biaya pindah secara kekeluargaan jauh lebih murah dan cepat daripada jalur pengadilan yang bisa memakan waktu berbulan-bulan.
3. Cek Fisik: Pastikan Bapak sudah melihat kondisi rumah. Pihak B yang merasa sudah "membayar setengah" biasanya merasa memiliki hak dan berpotensi melakukan perlawanan atau bahkan merusak aset sebelum dikosongkan.
4. Gugatan Perlawanan: Ada risiko pihak B mengajukan gugatan perlawanan (Gugatan Pihak Ketiga/Derden Verzet) saat proses lelang atau eksekusi. Meskipun biasanya kalah, ini akan menyita waktu Bapak untuk balik nama sertifikat. 

Kesimpulan: Secara hukum, posisi Bapak sebagai pemenang lelang sangat kuat karena dilindungi negara. Namun, secara operasional, Bapak harus siap dengan proses pengosongan karena ada pihak B yang menghuni secara fisik.

Demikian jawaban konsutasi hukum ini kami sampaikan, semoga bermanfaat dan Terima kasih

Jawaban konsultasi hukum ini, semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana dengan putusan pengadilan.

Dasar Hukum:

1. KUHPERDATA
2. HIR
3. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 122 Tahun 2023 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang