Tanggung Jawab Pemilik atas Penyewa Rumah yang Sering Telat Bayar dan Mengabaikan Kewajiban Kontrak

Terima kasih atas pertanyaan saudara san** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Asiyah Budiarti, SH (Penyuluh Hukum Madya) dan Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya). Terima Kasih, kami akan mencoba menjawab pertanyaan saudara. Kasus penyewa rumah yang tidak membayar tepat waktu, tidak peduli, dan merugikan nama baik atau keuangan pemilik (yang berada atas nama Anda) dianggap sebagai wanprestasi atau pelanggaran janji dalam hukum perdata. Karena Anda yang menandatangani perjanjian, Anda harus bertanggung jawab sepenuhnya atas kewajiban yang terkait dengan rumah tersebut.

Dalam Pasal 1548 KUH Perdata berbunyi: ‘’sewa menyewa merupakan suatu persetujuan di mana suatu pihak mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga yang disanggupi.

Penyewa harus menepati 2 kewajiban utama, yaitu :

1. memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;
2. membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan.

Wanprestasi Akibat Telat Bayar Sewa Rumah, Karena kasus keterlambatan pembayaran sewa rumah seperti yang dijelaskan, Anda dapat menuntut penyewa untuk membayar sewa beserta bunga atas pelanggaran kontrak yang diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata yang berbunyi: ‘’Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.

Untuk dianggap sebagai wanprestasi, Anda harus terlebih dahulu memberikan pengingat kepada si penyewa, seperti somasi, sebagai peringatan bahwa ia lalai dalam membayar uang sewa yang seharusnya dibayarkannya.

Pernyataan bahwa debitur lalai diberikan berdasarkan Pasal 1238 KUH Perdata, yang menyatakan: ‘’bahwa debitur dianggap lalai melalui surat perintah atau akta yang serupa, atau berdasarkan kekuatan sendiri dari perjanjian, yaitu ketika perjanjian tersebut menyebabkan debitur dianggap lalai karena melewati waktu yang telah ditentukan.

Dalam pasal 1548 KUH Perdata yang menyatakan penyewa wajib membayar harga sewa pada waktu yang disanggupi. Pasal ini berbunyi:

"Sewa-menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya."

Serta dalam Pasal 1560 ayat (2) KUHPerdata Menegaskan kewajiban penyewa untuk membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan. Yang berbunyi: ‘’ "Memakai barang yang disewa itu sebagai seorang bapak rumah tangga yang baik, menurut tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan sehubungan dengan keadaan."

Penyelesaian diutamakan secara Mediasi terlebih dahulu. Jika penyewa masih tidak peduli dan tidak membayar, Anda bisa mengambil langkah hukum. Ajak penyewa untuk berbicara dengan melibatkan pihak ketiga yang tidak memihak, seperti ketua RT atau tokoh masyarakat, sebagai pihak yang membantu menengahi. Jika tetap tidak menghiraukan, akan dikirimkan surat somasi secara resmi. Dalam somasi, jelaskan bahwa jika tidak ada kesepakatan dalam waktu tertentu, misalnya 7 hari, maka Anda akan mengambil tindakan melalui jalur hukum. Kumpulkan dokumen-dokumen berikut: surat perjanjian sewa, bukti pembayaran (jika ada), catatan keterlambatan, serta bukti percakapan (karena penyewa tidak peduli). Kirimkan surat somasi pertama dan kedua: dalam surat tersebut, jelaslah bahwa jika uang tidak dibayar dalam X hari, maka akan dilaporkan ke pihak berwenang atau dilakukan gugatan perdata. Libatkan petugas desa atau polsek: Manfaatkan bantuan Bhabinkamtibmas untuk membantu mediasi. Putus kontrak: Cepat buat kesepakatan baru agar kontrak berakhir dan ruangan kosong. Gugatan wanprestasi (perdata): Menurut Pasal 1243 KUH Perdata, Anda berhak menggugat untuk meminta pembayaran yang tertunggak, bunga, serta ganti rugi karena kerusakan atau kerugian keuangan yang terjadi. Pengosongan Paksa (Melalui Pengadilan): Anda tidak boleh mengusir penyewa secara langsung seperti mengganti gembok atau membuang barang karena bisa dianggap melanggar hukum. Pengosongan harus berdasarkan putusan pengadilan. Periksa kembali klausul dalam perjanjian sewa Anda. Jika dalam perjanjian terdapat pasal yang menyatakan bahwa keterlambatan pembayaran selama X hari akan secara otomatis membatalkan kontrak, maka Anda memiliki posisi yang lebih kuat saat melakukan mediasi. Apakah Anda memiliki perjanjian tertulis yang menjelaskan denda atau pemutusan kontrak secara otomatis jika terjadi keterlambatan pembayaran?

Jika mediasi tidak berhasil dan penyewa masih tidak membayar. Jangan mengusir secara paksa: Secara hukum, Anda tidak diperbolehkan mengosongkan rumah atau mengambil kunci serta barang-barang tanpa putusan dari pengadilan, karena tindakan tersebut bisa dianggap sebagai tindakan melawan hukum atau melanggar Pasal 257 ayat (1) KUHP (memasuki tanah atau pekarangan tanpa izin), yang berbunyi: ‘’Dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau pidana denda paling banyak kategori II (Rp10.000.000), setiap orang yang:

1. Secara melawan hukum memaksa masuk ke dalam rumah, ruangan tertutup, atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain; atau
2. Berada di tempat tersebut secara melawan hukum, dan atas permintaan orang yang berhak atau suruhannya, tidak segera pergi.
3. Gugatan Sederhana adalah pilihan yang cocok jika nilai sengketa tidak melebihi Rp500 juta. Anda bisa mengajukan gugatan ini ke Pengadilan Negeri, dan prosesnya biasanya lebih cepat dibandingkan dengan gugatan biasa.
4. Jika Anda akhirnya memutuskan untuk menggugat secara perdata, menurut Peraturan Mahkamah Agung (Perma) Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan, hakim mengupayakan untuk terlebih dahulu mencoba mediasi sebelum memeriksa isu utama dari perkara tersebut.
5. Jika penyewa tetap menguasai rumah tanpa izin setelah kontrak berakhir atau dibatalkan, atau ada tindakan penipuan, maka bisa dihukum berdasarkan Pasal 257 ayat (1) KUHP yang menyatakan masuk ke dalam rumah tanpa izin, atau Perppu No. 51 tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya.

    Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan

Dasar hukum :

1. Undang-Undang No.1 tahun 2023- KUHP;
2. Undang – Undang KUHPerdata;
3. Perppu No. 51 tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya;
4. Peraturan Mahkamah Agung (Perma) Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan