Keabsahan Jual Beli Pura-Pura Rumah Keluarga oleh Ayah kepada Paman Tanpa Persetujuan Anak sebagai Ahli Waris

Dijawab oleh: Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Membaca permohonan konsultasi sebagaimana dimaksud dalam lembar permohonan, berikut diuraikan dalam beberapa cluster penjelasan yang tercantum sebagai berikut : 1. Terkait ahli waris, perlu pemohon ketahui bahwa seseorang menjadi ahli waris menurut KUHPerdata disebabkan oleh perkawinan dan hubungan darah, baik secara sah maupun tidak (Pasal 832 ayat 1 KUHPerdata). Orang yang memiliki hubungan darah terdekatlah yang berhak untuk mewaris. Dalam hukum waris berlaku asas, bahwa apabila seseorang meninggal maka pada saat itu juga segala hak dan kewajibannya beralih kepada para ahli warisnya Pasal 833 KUHPerdata, artinya anggota keluarga orang yang meninggal dunia tersebut yang menggantikan kedudukan Pewaris dalam bidang hukum kekayaan karena meninggalnya Pewaris. Ahli waris menempati kedudukan si meninggal dalam hal yang menyangkut harta kekayaan Pasal 833 (1) KUHPerdata. Status ahli waris dalam perjanjian sah dengan melihat pasal 832 dan 833 KUHPerdata. 2. Terhadap perjanjian jual beli rumah, berdasarkan aturan hukum yang berlaku dan merujuk pada pasal 1320 KUHPerdata, disebutkan bahwa untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat, yaitu: Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, artinya bahwa para pihak yang mengadakan perjanjian itu harus bersepakat atau setuju mengenai perjanjian yang akan diadakan tersebut, tanpa adanya paksaan, kekhilafan dan penipuan. Berikutnya Kecakapan, yaitu bahwa para pihak yang mengadakan perjanjian harus cakap menurut hukum, serta berhak dan berwenang melakukan perjanjian. Selanjutnya lihat pasal 1330 KUH Perdata menyebutkan orang-orang yang tidak cakap untuk membuat suatu perjanjian yakni: Orang yang belum dewasa, di bawah pengampuan. Syarat selanjutnya yaitu mengenai suatu hal tertentu, hal ini maksudnya adalah bahwa perjanjian tersebut harus mengenai suatu obyek tertentu dan yang terakhir adalah Suatu sebab yang halal, yaitu isi dan tujuan suatu perjanjian haruslah berdasarkan hal-hal yang tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban. Syarat cakap dan sepakat biasa disebut dengan syarat subyektif, yaitu mengenai orang-orang yang mengadakan perjanjian. Apabila syarat subyektif tidak dapat terpenuhi, maka salah satu pihak mempunyai hak untuk meminta supaya perjanjian itu dibatalkan. Sedangkan syarat hal tertentu dan sebab yang halal yakni mengenai obyek dari suatu perjanjian. apabila syarat obyektif yang tidak terpenuhi, maka perjanjian itu akan batal demi hukum. Artinya sejak semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan. Berikutnya tentang jual beli, Pengertian jual beli menurut KUHPerdata pasal 1457 ( ketentuan umum tentang jual beli) adalah suatu perjajian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar harga yang telah di janjikan. Dalam Pasal 1458 KUHPerdata ( ketentuan umum tentang jual beli) jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum di bayar. pasal 1458 KUHPerdata ditemukan pengertian bahwa jual beli adalah suatu perjanjian konsensuil dimana secara sederhana dapat dikatakan bahwa pada dasarnya setiap penerimaan yang diwujudkan dalam bentuk pernyataan penerimaan, baik yang dilakukan secara lisan maupun yang dibuat dalam bentuk tertulis menunjukkan saat lahirnya perjanjian. Tujuan di adakan nya suatu proses jual beli adalah untuk mengalihkan hak milik atas kebendaan yang dijual. 3. Jual beli pura pura, Salah satu penyebab adanya ketidaksesuaian antara kehendak dan pernyataan adalah karena para pihak tidak menginginkan akibat hukum dari apa yang mereka nyatakan. Hal ini kemudian dituangkan ke dalam suatu perjanjian jual beli pura pura. Dapat dikatakan bahwa di antara para pihak telah terjadi permufakatan untuk secara diam­diam dan secara sadar melakukan suatu tindakan hukum yang menyimpang dari apa yang seharusnya terjadi. Lebih lengkapnya, menurut Herlien Budiono dalam Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan , Bandung: Citra Aditya, 2010, Hlm. 86. , Pura-pura dalam bahasa lain simulasi adalah: satu atau serangkaian perbuatan melalui mana dua atau lebih pihak mengesankan telah terjadi suatu tindakan hukum tertentu, padahal secara diam­diam disepakati bahwa di antara mereka tidak akan terbentuk perjanjian atau akibat hukum apa pun dari simulasi yang dilakukan. Agar dapat dikatakan telah terjadi suatu simulasi atau perbuatan hukum simulasi, diperlukan adanya penyimpangan antara kehendak dan pernyataan yang menimbulkan kesan bahwa seolah­olah telah terjadi suatu perjanjian tertentu. Namun secara rahasia para pihak membuat perjanjian kedua yang menyatakan bahwa tidak terjadi akibat hukum dari perbuatan hukum yang mereka lakukan sebelumnya. Berdasarkan keadaan yuridis dari perbuatan hukum yang ingin disembunyikan akibat hukumnya dari pihak ketiga, maka perjanjian jual beli yang dilakukan berdasarkan simulasi dapat dibagi menjadi: 1. Perjanjian simulasi absolut, yaitu perjanjian simulasi yang terjadi jika para pihak memperlihatkan dan memberi kesan kepada pihak ketiga bahwa telah terjadi suatu perbuatan hukum tertentu, padahal secara rahasia mereka telah saling berjanji bahwa sebenarnya tidak terjadi perubahan dari keadaan semula. Contohnya adalah A yang terancam akan dinyatakan pailit menghibahkan barang­barangnya kepada B. Namun secara diam diam A dan B membuat perjanjian bahwa sebenarnya di antara mereka tidak terjadi peralihan hak. 2. Perjanjian simulasi relatif, adalah perjanjian simulasi yang terjadi jika oleh para pihak dibuat perjanjian yang sebenarnya ditujukan untuk memunculkan suatu akibat hukum, namun perjanjian tersebut dibuat dengan mengikuti bentuk lain dari yang seharusnya dibuat. Contohnya adalah para pihak membuat perjanjian jual beli. Namun sebenarnya yang diinginkan oleh para pihak adalah perjanjian hibah. Tidak selamanya perjanjian simulasi menimbulkan kerugian bagi pihak ketiga. Sebagai contoh, A yang kalah berjudi dari B membuat perjanjian utang piutang yang seolah­olah mengesankan bahwa A telah meminjam sejumlah uang dari B. Namun sebenarnya tidak demikian. Perjanjian seperti ini dibuat tanpa maksud untuk merugikan pihak ketiga. Pada prinsipnya, perjanjian simulasi tidak berlaku terhadap pihak ketiga. Hal ini sejalan dengan ketentuan Pasal 1873 KUH Perdata. Namun ketentuan ini hanya berlaku apabila pihak ketiga secara beritikad baik tidak mengetahui adanya perjanjian pura-pura tersebut Kepura-puraan merupakan salah satu indikasi tidak adanya itikad baik. Hal ini bertentangan dengan hukum formil yang mengatur tentang syarat terjadinya perjanjian dalam bentuk jual beli yakni sebab yang halal. Suatu sebab yang halal, yaitu isi dan tujuan dari suatu perjanjian haruslah berdasarkan hal-hal yang tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban. Jika kepura-puraan adalah indikasi tidak adanya itikad baik, maka kepura-puraan bertentangan dengan aturan atau norma yang berlaku termasuk kesusilaan dan ketertiban. Pasal 1337 KUHPerdata suatu sebab adalah terlarang , apabila dilarang oleh undang – undang, atau berlawanan dengan kesusilaan atau ketertiban umum. Akta jual beli yang dilakukan dengan pura-pura adalah perbuatan yang bertentangan dengan ketentuan yang berlaku, dikarenakan jual beli pada dasarnya adalah suatu perbuatan hukum berupa penyerahan suatu hak atas kebendaan yang bersangkutan. Sementara peran Pejabat Pembuat Akta Tanah/notaris dalam hal ini hanya menjamin kebenaran materiil dan kebenaran formil dalam setiap akta peralihan hak atas tanah dan tidak dapat dipertanggungjawabkan secara hukum terhadap ketidakjujuran klien dalam memberikan informasi. Terhadap akta jual beli yang dilandasi kepura-puraan, berpotensi cacat hukum, jika bisa dibuktikan bahwa akta jual beli tersebut palsu, maka bisa dilakukan permohonan pembatalan kepada pengadilan dengan memperhatikan prinsip tata cara melakukan upaya hukum yang berlaku di pengadilan. Demikian Penjelasan yang dapat kami sampaikan dan dilakukan sebatas bagian dari pelaksanaan tugas memberikan saran dan nasihat yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mudah-mudahan bermanfaat. Terima kasih Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih