Kesepakatan Balik Nama Sertifikat dan Penjaminan ke Bank dengan Angsuran Dibayar Pemilik Pertama

Terima kasih atas pertanyaan saudara LAO************* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Rangga Rizaldi, SE (Penyuluh Hukum Pertama) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaan Anda. Terkait rencana pengalihan hak melalui balik nama sertifikat dari pemilik pertama kepada Anda guna menjaminkan sertifikat tersebut ke bank untuk kepentingan pemilik pertama, tindakan ini memiliki risiko yuridis yang sangat signifikan dan bersifat multidimensi, baik dari aspek perdata, administrasi pertanahan, hingga pidana. Secara hukum perdata, berdasarkan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, balik nama merupakan prosedur resmi pemindahan hak yang wajib didasari oleh peristiwa hukum yang nyata, seperti jual beli, yang dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jika skenario ini dilakukan tanpa adanya transaksi pembayaran nilai tanah yang riil, maka hubungan hukum yang tercipta sebenarnya adalah kesepakatan pinjam nama (nominee agreement). Meskipun berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata kesepakatan internal bahwa angsuran akan dibayar oleh pemilik pertama berlaku sebagai undang-undang bagi Anda berdua, perjanjian tersebut sama sekali tidak memiliki kekuatan hukum untuk mengikat pihak bank (privity of contract). Lebih jauh lagi, sesuai Pasal 1320 KUHPerdata mengenai syarat sahnya perjanjian, praktik mengelabui prosedur kredit perbankan dengan menggunakan nama orang lain berisiko dianggap memiliki "kausa yang tidak halal", yang berakibat pada kerentanan kesepakatan tersebut digugat atau dibatalkan demi hukum karena dikategorikan sebagai penyelundupan hukum. Ditinjau dari perspektif hukum pidana, terdapat ancaman yang sangat serius sebagaimana diatur dalam Pasal 392 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP Nasional). Pasal 392 ayat (1) huruf a dan f secara tegas menyatakan bahwa setiap orang yang melakukan pemalsuan surat terhadap akta autentik atau surat keterangan mengenai hak atas tanah diancam dengan pidana penjara paling lama 8 tahun. Risiko ini menjadi sangat relevan dalam kasus Anda karena jika proses balik nama hanya merupakan formalitas fiktif untuk memenuhi syarat administratif bank, maka dokumen-dokumen yang diajukan kepada PPAT dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) dapat diklasifikasikan sebagai pemberian keterangan yang tidak benar atau pemalsuan isi surat yang tidak sesuai dengan fakta hukum yang sebenarnya. Selain itu, Pasal 392 ayat (2) memberikan peringatan keras bahwa setiap orang yang menggunakan surat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)—dalam hal ini sertifikat tanah atau AJB—yang isinya tidak benar atau dipalsukan seolah-olah benar, dan penggunaan tersebut menimbulkan kerugian, diancam dengan pidana yang sama. Artinya, jika Anda menggunakan sertifikat hasil balik nama fiktif tersebut untuk meyakinkan pihak bank agar mengucurkan fasilitas kredit, dan di kemudian hari terjadi gagal bayar yang menimbulkan kerugian finansial bagi bank, Anda secara sadar telah memenuhi unsur delik penggunaan surat yang isinya tidak benar. Secara operasional dan perbankan, berdasarkan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, begitu sertifikat beralih ke atas nama Anda dan didaftarkan sebagai agunan melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), kedudukan hukum Anda adalah sebagai debitur atau pemberi jaminan yang bertanggung jawab mutlak terhadap utang tersebut. Apabila pemilik pertama melakukan wanprestasi, bank memiliki hak eksekutorial untuk melelang tanah tersebut tanpa perlu mempertimbangkan kesepakatan bawah tangan yang Anda miliki. Dampaknya tidak hanya kehilangan aset, namun berdasarkan regulasi SLIK OJK tahun 2026, identitas Anda akan tercatat dalam daftar hitam perbankan nasional yang akan memblokir akses Anda terhadap segala jenis fasilitas kredit di masa depan. Mengingat beratnya ancaman pidana dalam Pasal 392 UU 1/2023 yang mencapai 8 tahun penjara serta risiko perdata yang melekat, sangat tidak disarankan untuk melanjutkan tindakan ini jika tidak disertai dengan peralihan hak dan kewajiban secara riil, transparan, dan sesuai dengan prosedur perundang-undangan yang berlaku. Jika transaksi ini tetap dipaksakan, minimal Anda harus memiliki akta notariil pengakuan hak dan tanggung jawab utang sebagai instrumen perlindungan untuk melakukan gugatan balik (recourse) di kemudian hari, walaupun secara yuridis akta tersebut tidak dapat menggugurkan kewajiban pokok Anda terhadap bank maupun menghapus potensi pertanggungjawaban pidana atas penggunaan dokumen yang isinya tidak benar. Demikian yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat.

Disclaimer :

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (UU No. 1 Tahun 2023)
3. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
4. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
5. Peraturan Menteri ATR/BPN No. 3 Tahun 2023