Sengketa Jual Beli Tanah Kavling Terkait Perbedaan Bentuk dan Luas Tanah dengan Bukti Kwitansi dan Surat Pemindahan Penguasaan Tanah

Dijawab oleh: Rr Yuliawiranti S, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: Bahwa dari keterangan yang disampaikan klien, tidak jelas permasalahan apa yang ingin ditanyakan, sehingga kami akan menjelaskan secara umum saja. Bahwa perlu kami sampaikan, kasus yang disampaikan klien, merupakan jual beli tanah yang dilakukan secara di bawah tangan, karena hanya dilakukan oleh para pihak dengan diketahui oleh RT, RW, Lurah sampai Camat. Bukti peralihan haknya juga hanya kuitansi bermaterai dan surat pemindahan penguasaan tanah yang ditandatangani kedua belah pihak dan diketahui mulai dari RT, RW, Lurah sampai Camat. Bahwa jual beli tanah dibawah tangan yang dilakukan klien dengan pihak developer sebagai penjual adalah masih menggunakan aturan Hukum Adat yang berlaku. Syarat sahnya jual beli hak atas tanah menurut hukum adat adalah terpenuhinya tiga unsur yaitu tunai, riil dan terang. Yang dimaksud dengan tunai adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu tidak harus lunas, selisih harga dianggap sebagai hutang pembeli kepada penjual yang termasuk dalam lingkup hukum hutang piutang bukan hukum pertanahan. Sifat riil berarti bahwa kehendak yang telah diucapkan oleh penjual dan pembeli harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan diterimanya uang pembayaran oleh penjual dan dibuatnya perjanjian dihadapan RT, RW, Lurah sampai Camat. Perbuatan hukum jual beli secara terang maksudnya adalah jual beli dilakukan di hadapan Lurah atau Camat untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku. Dalam putusan Mahkamah Agung tanggal 12 Juni 1975 No.952/K/SIP/1975 dalam pertimbangan hukumnya menyebutkan bahwa jual beli menurut hukum adat sah apabila dilakukan secara riil dan tunai serta diketahui oleh kepala desa. Keputusan dari Mahkamah Agung tersebut sesuai dengan asas dari hukum adat. Apabila jual beli tersebut tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) jual beli tersebut tetap sah karena UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) berdasarkan hukum adat dan pengertian jual beli menurut UUPA menggunakan asas dari hukum adat yaitu konkrit dan nyata. Jadi berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ditegaskan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar menukar, hibah dan perbuatan hukum pemindahan hak lain kecuali lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat pembuat akta tanah (PPAT) yang berwenang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jual beli hak atas tanah sah secara hukum dengan dibuatnya akta jual beli yang merupakan pembuktian bahwa telah terjadi jual beli hak atas tanah yaitu pembeli telah menjadi pemilik. Pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli di Kantor Pertanahan bukanlah merupakan syarat sahnya jual beli yang telah dilakukan tetapi hanya untuk memperkuat pembuktian terhadap pihak ketiga. Jual beli hak atas tanah yang tidak dilakukan di hadapan pejabat pembuat akta tanah atau dilakukan menurut hukum adat, maka berkaitan dengan pendaftaran tanah menurut UUPA yaitu pada Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 telah ditegaskan bahwa setiap peralihan hak atas tanah karena jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah. Jadi untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah pada Kantor Pertanahan diperlukan suatu alat bukti bahwa telah dilakukan perbuatan hukum jual beli yang menurut Pasal 37 ayat (1) bahwa alat bukti harus berupa akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat pembuat akta tanah. Bahwa apabila telah terjadi penipuan dalam kasus ini, maka pastikan terlebih dahulu bahwa suatu perbuatan termasuk penipuan atau tidak, hal ini bergantung pada apakah perbuatan tersebut memenuhi unsur-unsur dari tindak pidana penipuan itu sendiri berdasarkan Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP), bahwa Penipuan berdasarkan Pasal 378 KUHP adalah: “Barangsiapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memaki nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan hutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.” Bahwa berdasarkan penjelasan angka 6 tersebut, Unsur-unsur atau syarat yang harus dipenuhi dalam Pasal 378 KUHP adalah sebagai berikut : Unsur obyektif, “membujuk/menggerakkan orang lain dengan alat pembujuk/penggerak” : 1. Memakai nama palsu; 2. Memakai keadaan palsu; 3. Rangkaian kata-kata bohong; 4. Tipu muslihat; 5. Agar menyerahkan suatu barang; 6. Membuat hutang; 7. Menghapuskan piutang. Unsur Subyektif, “dengan maksud”: 1. Menguntungkan diri sendiri atau orang lain; 2. Dengan melawan hukum. Bahwa berdasarkan Pasal 183 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP) diatur bahwa : “Hakim tidak boleh menjatuhkan pidana kepada seorang kecuali apabila dengan sekurang-kurangnya dua alat bukti yang sah ia memperoleh keyakinan bahwa suatu tindak pidana benar-benar terjadi dan bahwa terdakwalah yang bersalah melakukannya.” Dan menurut Pasal 184 KUHAP bahwa (1) Alat bukti yang sah ialah: a.   keterangan saksi; b.   keterangan ahli; c.   surat; d.   petunjuk; e.   keterangan terdakwa. (2)     Hal yang secara umum sudah diketahui tidak perlu dibuktikan. Bahwa sehubungan dengan hal tersebut, maka jika dalam kasus ini klien berniat akan melanjutkan ke ranah hukum, maka harus dipastikan terlebih dahulu bahwa klien memiliki sekurang-kurangnya 2 (dua) alat bukti yang kuat dan sah, sedangkan dalam kasus ini, sepertinya klien belum memiliki akta secara otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai dasar diterbitkannya sertipikat, karena dari keterangan yang disampaikan klien, jual beli tanah kavling tersebut hanya dilakukan di bawah tangan walaupun secara terang dan tunai. Oleh karena itu kepada klien disarankan untuk menempuh jalan musyawarah atau mediasi secara kekeluargaan dengan menunjuk pihak yang netral sebagai mediator melalui pertemuan rutin atau komunikasi intensif untuk memberikan pemahaman hukum khususnya mengenai hukum pertanahan. Hal ini sangat perlu dilakukan untuk mengetahui apa keinginan dari masing-masing pihak sembari mencari solusi terbaik. Karena proses hukum ke pengadilan hanya sebagai upaya terakhir apabila cara musyawarah secara kekeluargaan sudah secara maksimal ditempuh namun tidak berhasil. Demikian yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat, Terima Kasih. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Putusan Mahkamah Agung tanggal 12 Juni 1975 No.952/K/SIP/1975 Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih