Penggabungan AJB dan Sertifikat Rumah untuk Pembelian Tanah Akses Jalan dari Lahan Berbatasan Langsung

Terima kasih atas pertanyaan saudara Nis* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Terimakasih sebelumnya kami ucapkan kepada klien yang telah bertanya dan berkonsultasi kepada tim konsultan hukum-penyuluh hukum BPHN, atas pertanyaan Anda.  Kami sarankan agar Anda membuat Akta Jual Beli (AJB) resmi di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris), meskipun tanah tersebut nantinya difungsikan sebagai jalan. Dasar hukum peralihan atas tanah terdapat pada Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah sebagai berikut :

1. Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan

Sekarang kami akan menjawab permasalahan hukum Anda Apakah Tanah 9.4 m² Bisa Dijadikan AJB & Digabung Sertifikat? Ya, sangat bisa. Tanah akses jalan tersebut merupakan objek jual beli yang sah (sebagian tanah/sisa tanah) Anda membeli 9.4 m² tersebut -> Membuat AJB di PPAT -> Melakukan proses "Penggabungan Bidang Tanah" (karena berbatasan langsung) di Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk digabungkan ke sertifikat rumah induk Anda.  Berikut syarat yang harus disiapkan untuk Membuat AJB dan Penggabungan Tanah :

1. Dokumen dari Penjual (Pemilik Baru Kontrakan). Sertifikat Asli (yang mencakup 108 m² + 9.4 m² jalan). KTP & Kartu Keluarga (suami-istri). Surat Nikah (jika ada).NPWP. Bukti lunas PPh (Pajak Penghasilan) penjual. 
2. Dokumen dari Pembeli (Anda). KTP & KK. Sertifikat Asli Rumah Anda (yang akan digabungkan). 
3. Proses di PPAT/Notaris. Membuat AJB khusus untuk tanah 9.4 m² tersebut. Melakukan pengukuran ulang oleh BPN (jika diperlukan) untuk memecah dari sertifikat induk dan menggabungkannya ke sertifikat Anda (proses balik nama dan penggabungan/ruislag). 

Pertanyaan Anda berikutnya, apakah Risiko Tidak Membuat AJB (Jika Hanya Kuitansi/Lisan). Jika Anda tidak membuat AJB, risiko di masa depan sangat tinggi. Pemilik baru bisa mengklaim bahwa jalan tersebut adalah milik mereka dan meminta pembayaran kembali atau menutup jalan. Jika pemilik baru menjual tanah kontrakan (108 m²) tersebut ke orang lain, pembeli baru mungkin tidak tahu ada perjanjian lisan jalan tersebut. Tanpa AJB dan sertifikat resmi, Anda tidak memiliki bukti hukum kuat atas jalan tersebut. 

Saran  kami : Tegaskan kepada pemilik baru bahwa Anda hanya mau membeli dengan bukti AJB resmi melalui Notaris/PPAT. Jangan menerima kuitansi saja. Pastikan tanah kontrakan 120 m² tersebut sudah dibalik nama ke pemilik baru yang sekarang sebelum AJB dilakukan. Diskusikan biaya notaris/PPAT. Biasanya ditanggung bersama atau sesuai kesepakatan. Dengan membuat AJB, tanah jalan tersebut akan resmi menjadi bagian dari kepemilikan Anda, sehingga aman dari risiko klaim di masa depan.

Demikian jawaban konsutasi hukum ini kami sampaikan, semoga bermanfaat dan Terima kasih

Jawaban konsultasi hukum ini, semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana dengan putusan pengadilan.

Dasar Hukum:

1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah