Gugatan Perampasan dan Alih Kepemilikan Rumah yang Masih Dalam Agunan Bank Setelah Penyitaan oleh Pihak Lain

Dijawab oleh Abdul Rozak, SE., MH. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH. (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaan yang diberikan oleh Sdr. Ismail, terkait pertanyaan Saudara, kami akan menjawab sebagai berikut : Saya mengerti sekali betapa berat dan membingungkan situasi yang keluarga Anda hadapi. Berurusan dengan sengketa aset yang melibatkan bank selama bertahun-tahun tentu sangat menguras pikiran. Secara hukum, situasi ini cukup kompleks karena melibatkan dua ranah: Hukum Perdata (perjanjian/hutang-piutang) dan Hukum Jaminan (Hak Tanggungan). Berikut adalah poin-poin dasar hukum untuk membantu Anda memahami posisi ayah Anda: 1. Status Aset dalam Agunan (Hak Tanggungan) Rumah yang sedang dijaminkan ke Bank berada di bawah perlindungan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. • Secara Hukum: Selama sertifikat berada di Bank sebagai jaminan, pemilik asal (ayah Anda) tidak boleh mengalihkan kepemilikan tanpa izin tertulis dari Bank (Kreditur). • Risiko: Jika si penyita mengklaim telah "mengambil alih" tanpa proses penebusan resmi di bank, maka secara hukum administrasi negara, peralihan tersebut dianggap cacat hukum atau tidak sah. 2. Janji Lisan "Membereskan ke Bank" Hati-hati dengan janji lisan. Dalam hukum pertanahan dan perbankan, janji lisan tidak memiliki kekuatan eksekutorial. • Pemberesan utang di Bank harus melibatkan Akta Jual Beli (AJB) dan Pelunasan/Roya yang resmi. • Selama nama di Sertifikat (SHM) masih atas nama Ayah Anda dan belum ada proses balik nama resmi, Ayah Anda masih pemilik sah yang terikat kontrak dengan Bank. 3. Gugatan Balik (Rekonvensi) Sangat umum dalam dunia hukum bagi pihak lawan untuk menggugat balik guna mengulur waktu atau mencari celah. Namun, dasar hukum mereka biasanya lemah jika: • Tidak ada bukti pelunasan ke bank. • Tidak ada Akta Jual Beli (AJB) yang sah (karena sertifikat masih di bank). • Pengalihan aset dilakukan secara di bawah tangan (tanpa notaris/PPAT). 4. Langkah Hukum yang Perlu Dipertimbangkan - Lapor ke BankSegera hubungi pihak Bank (bagian legal/credit recovery). Informasikan bahwa aset tersebut sedang dalam sengketa. Bank biasanya akan melindungi asetnya karena mereka memiliki kepentingan utama atas jaminan tersebut. - Gugatan Perlawanan Jika penyitaan dilakukan melalui pengadilan (Sita Jaminan), Ayah Anda bisa mengajukan Bantahan (Verzet) atau gugatan perlawanan pihak ketiga jika prosedurnya salah. - Laporan Kepolisian Jika "penyitaan" dilakukan dengan cara intimidasi, pengusiran paksa, atau penggembokan tanpa surat tugas pengadilan, Anda bisa melaporkannya atas dugaan Pasal 448 KUHP Baru (UU No 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana) (Perbuatan Tidak Menyenangkan) atau Pasal 257 KUHP UU No 1 Tahun 2023 (Memasuki Pekarangan Tanpa Izin). Berikut ini Pasal 448 KUHP Baru Pasal Pasal 448 adalah sebagai berikut : (1) Dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau pidana denda paling banyak kategori II, Setiap Orang yang: a. secara melawan hukum memaksa orang lain supaya melakukan, tidak melakukan, atau membiarkan sesuatu, dengan Kekerasan atau Ancaman Kekerasan, baik terhadap orang itu sendiri maupun orang lain; atau b. memaksa orang lain supaya melakukan, tidak melakukan, atau membiarkan sesuatu dengan ancarnan pencemaran atau pencemaran tertulis. (2) Tindak Pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b hanya dapat dituntut atas pengaduan dari Korban Tindak Pidana. Memasuki Rumah dan Pekarangan Orang Lain diatur dalam Pasal 257 KUHP Baru adalah sebagai berikut : (1) Setiap Orang yang secara melawan hukum memaksa Masuk ke dalam rumah, rLrangan tertutup, atau pekarangan tertutup yang dipergunakan oleh orang lain atau yang sudah berada di dalamnya secara melawan hukum, tidak segera pergi meninggalkan tempat tersebut atas permintaan orang yang berhak atau suruhannya, dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau pidana denda paling banyak kategori II. l2l Dianggap memaksa Masuk sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Setiap Orang yang Masuk dengan jalan, merusak, atau Memanjat, menggunakan Anak Kunci Palsu, perintah palsu, atau pakaian dinas palsu, atau yang dengan tidak sepengetahuan lebih dahulu pihak yang berhak serta bukan karena kekhilafan Masuk dan kedapatan di tempat tersebut pada Malam. (3) Jika Setiap Orang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) mengeluarkan ancaman atau menggunakan sarana yang dapat menakutkan, dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau pidana denda paling banyak kategori III. (4) Dalam hal Tindak Pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (3) dilakukan oleh 2 (dua) orang atau lebih dengan bersekutu dan bersama-sarna, pidananya dapat ditamb ah I l3 (satu per tiga Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana dengan putusan pengadilan. Dasar Hukum: 1. UU No 1 Tahun 2023 tentang KUHP 2. UU No 4 Tahun 1999 tentang Hak Tanggungan