Keabsahan Perjanjian Damai yang Memberikan Sebidang Tanah Akibat Sengketa Pengelolaan Sewa Ruko dan Langkah Pengosongan Properti

Terima kasih atas pertanyaan saudara AHM************* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Safril Nurhalimi, S.H. M.H.. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH. (Penyuluh Hukum Madya). Terimakasih sebelumnya kami ucapkan kepada klien yang telah bertanya dan berkonsultasi kepada tim konsultan hukum-penyuluh hukum BPHN

Terkait permasalahn hukum sengketa properti namun telah terjadi perdamaian untuk memberikan kompensasi dan memberikan sebidang tanah antara orang tua anda dengan paman. Berikut adalah analisis hukum terkait situasi yang Anda hadapi. Secara hukum, perjanjian yang dibuat dalam kondisi tekanan, paksaan, atau rasa takut dapat dibatalkan. Berdasarkan Pasal 1320 dan 1321 KUHPerdata, syarat sahnya perjanjian adalah adanya "kesepakatan bebas".

1. Cacat Kehendak: Jika orang tua Anda menandatangani karena merasa terancam atau di bawah tekanan (dwang), maka perjanjian tersebut memiliki cacat kehendak
2. Objek Perjanjian: Jika ruko tersebut secara legalitas (Sertifikat Hak Milik/SHM) adalah milik orang tua Anda, maka paman Anda sebenarnya tidak memiliki dasar hukum untuk mengambil uang sewa atau meminta kompensasi tanah, kecuali ia bisa membuktikan adanya hak lain di pengadilan.

Jadi, Perjanjian tersebut "dapat dibatalkan" oleh salah satu pihak melalui gugatan di pengadilan jika bisa dibuktikan adanya unsur tekanan saat penandatanganan. Namun, selama belum dibatalkan, perjanjian itu dianggap mengikat kepada kedua belah pihak. Langkah Hukum untuk Pengosongan ruko/lahan karena ruko secara legalitas sudah atas nama orang tua Anda, Anda selaku anak memiliki hak mutlak sebagai pemilik. Berikut ini langkah hukum yang digunakan/ditempuh, diantaranya::

1. Upaya hukum Secara perdata melalui gugatan ke pengadilan. Batalkan Perjanjian Terlebih Dahulu: Kirimkan surat somasi yang menyatakan bahwa perjanjian tersebut tidak sah karena dibuat di bawah tekanan dan tidak memiliki dasar hukum yang kuat (karena objek tanah sudah milik orang tua Anda).namun upaya ini harus melalui gugatan pembatalan perjanjian di pengadilan. Somasi Pengosongan: Kirimkan somasi (tegur hukum) resmi kepada paman atau penyewa (jika paman yang memasukkan penyewa) untuk mengosongkan lahan dalam jangka waktu tertentu (misal 7-14 hari) secara sukarela, namun jika upaya somasi ini gagal / Jika somasi diabaikan, ajukan gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH) ke Pengadilan Negeri setempat , maka bisa dilayangkan gugatan melalui pengadilan dan meminta pihak pengadilan dalam putsannya untuk memerintahkan pihak tergugat untuk mengosongkan lahan sengkete. Upaya hukum tersebut diatas bisa dilakukan melalui gugatan Perdata Perbuatan Melawan Hukum (PMH) ke pengadilan. Jika somasi diabaikan, ajukan gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH) ke Pengadilan Negeri setempat untuk meminta pihak pengailan / hakim untuk dalam putusannya meminta pengosongan lahan dan pengembalian uang sewa yang telah diambil secara tidak sah oleh pihak tergugat
2. Upaya hukum Secara pidana. Jika paman Anda tetap menduduki ruko secara paksa atau mengambil uang yang bukan haknya, Anda dapat melaporkan ke Polisi atas dasar. Terkait kasus Penyerobotan tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 51 Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya (UU 51/Prp/1960), menurut Pasal 1 angka 3 UU 51/Prp/1960 tersebut yang disebut dengan “memakai tanah” adalah menduduki, mengerjakan dan/atau mengenai sebidang tanah atau mempunyai tanah atau bangunan di atasnya, dengan tidak dipersoalkan apakah bangunan itu dipergunakan sendiri atau tidak. Adapun, yang dimaksud dengan tanah yaitu tanah yang langsung dikuasai oleh negara atau tanah yang tidak langsung dikuasai oleh negara yang dipunyai dengan sesuatu hak oleh perseorangan atau badan hukum. Menurut Pasal 2 UU 51/Prp/1960, dilarang memakai tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya yang sah. Lebih lanjut, Pasal 6UU 51/Prp/1960 mengatur bahwa dapat dipidana kurungan selama-lamanya 3 bulan dan/atau denda sebanyak-banyaknya Rp5 ribu:
3. barang siapa memakai tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya yang sah dengan ketentuan bahwa jika mengenai tanah-tanah perkebunan dan hutan dikecualikan mereka yang akan diselesaikan menurut Pasal 5 ayat (1);
4. barang siapa mengganggu yang berhak atau kuasanya yang sah di dalam menggunakan haknya atas suatu bidang tanah;
5. barang siapa menyuruh, mengajak, membujuk, atau menganjurkan dengan lisan atau tulisan untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang dimaksud dalam pasal 2 atau huruf b ayat (1) pasal ini;
6. barang siapa memberi bantuan dengan cara apapun juga untuk melakukan perbuatan tersebut pada pasal 2 atau huruf b ayat (1) pasal ini.

Jika penyerobotan tanah milik orang lain tersebut dilakukan dengan tindakan menjual, menukarkan, membebankan kredit pada tanah, menggadaikan, atau menyewakan tanah, maka diancam dengan pasal pidana dalam KUHP Pasal 502 UU 1/2023. Dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V, 

Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum:

1. menjual, menukar, atau membebani dengan ikatan kredit suatu hak menggunakan tanah negara atau rumah, usaha tanaman atau pembibitan di atas tanah tempat orang menggunakan hak atas tanah tersebut, padahal orang lain berhak atau turut berhak atas tanah atau Barang tersebut;
2. menjual, menukar, atau membebani dengan ikatan kredit suatu hak menggunakan tanah negara atau rumah, usaha tanaman atau pembibitan di atas tanah tempat orang menggunakan hak atas tanah tersebut, padahal tanah atau Barang tersebut sudah dibebani dengan ikatan kredit, tetapi tidak memberitahukan hal tersebut kepada pihak yang lain;
3. membebani dengan ikatan kredit suatu hak menggunakan tanah negara dengan menyembunyikan kepada pihak lain, padahal tanah tempat orang menggunakan hak tersebut sudah dijaminkan;
4. menjaminkan atau menyewakan sebidang tanah tempat orang menggunakan hak atas tanah tersebut, padahal orang lain berhak atau turut berhak atas tanah tersebut;
5. menyewakan, menjual atau menukarkan tanah yang telah digadaikan tanpa memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa tanah itu telah digadaikan; atau
6. menyewakan sebidang tanah tempat orang menggunakan hak atas tanah tersebut untuk jangka waktu tertentu, padahal tanah tersebut juga telah disewakan kepada orang lain.

Pasal 257 KUHP baru masuk dalam Buku Kedua Tentang Tindak Pidana, BAB V tentang Tindak Pidana Terhadap Ketertiban Umum, Bagian Keempat tentang Gangguan terhadap Ketertiban dan Ketenteraman Umum, Paragraf 2 tentang Memasuki Rumah dan Pekarangan Orang Lain. Pasal 257 KUHP Baru adalah sebagai berikut :

1. Setiap Orang yang secara melawan hukum memaksa Masuk ke dalam rumah, ruangan tertutup, atau pekarangan tertutup yang dipergunakan oleh orang lain atau yang sudah berada di dalamnya secara melawan hukum, tidak segera pergi meninggalkan tempat tersebut atas permintaan orang yang berhak atau suruhannya, dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau pidana denda paling banyak kategori II.
2. Dianggap memaksa Masuk sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Setiap Orang yang Masuk dengan jalan, merusak, atau Memanjat, menggunakan Anak Kunci Palsu, perintah palsu, atau pakaian dinas palsu, atau yang dengan tidak sepengetahuan lebih dahulu pihak yang berhak serta bukan karena kekhilafan Masuk dan kedapatan di tempat tersebut pada Malam.
3. Jika Setiap Orang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) mengeluarkan ancaman atau menggunakan sarana yang dapat menakutkan, dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau pidana denda paling banyak kategori III.
4. Dalam hal Tindak Pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (3) dilakukan oleh 2 (dua) orang atau lebih dengan bersekutu dan bersama- sama, pidananya dapat ditambah 1/3 (satu per tiga).

pasal 483KUHP tekait tindak pidana pengancaman. Pasal 483 KUHP baru masuk dalam Buku Kedua Tentang Tindak Pidana, BAB XXV tentang Tindak Pidana Pemerasan Dan Pengancaman. Pasal 483 KUHP Baru adalah sebagai berikut :

1. Dipidana karena pengancaman dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV, Setiap Orang yang dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan ancaman pencemaran atau pencemaran tertulis atau dengan ancaman akan membuka rahasia, memaksa orang supaya: a. memberikan suatu Barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang tersebut atau milik orang lain; atau b. memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapuskan piutang.
2. Tindak Pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat dituntut atas pengaduan Korban Tindak Pidana.

Pasal 482 KUHP baru masuk dalam Buku Kedua Tentang Tindak Pidana, BAB XXV tentang Tindak Pidana Pemerasan Dan Pengancaman. Pasal 482 KUHP Baru adalah sebagai berikut :

1. Dipidana karena pemerasan dengan pidana penjara paling lama 9 (sembilan) tahun, Setiap Orang yang dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, memaksa orang dengan Kekerasan atau Ancaman Kekerasan untuk: a. memberikan suatu Barang, yang sebagian atau seluruhnya milik orang tersebut atau milik orang lain; atau b. memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapuskan piutang.
2. Ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 479 ayat (2) sampai dengan ayat (4) berlaku juga bagi pemerasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

Jadi ketik anda menghadapi permasalahan tersebut, maka ada Langkah Hukum yang bisa anda tempuh terutama Jika Terjadi Penyerobotan Tanah :

1. Melaporkan kepada Kepolisian. Pemilik tanah dapat melaporkan penyerobotan tanah tersebut ke pihak kepolisian dimana lokasi tanah tersebut berada, dengan melampirkan bukti surat berupa sertifikat hak atas tanah yang sah dan membawa saksi-saksi yang mengetahui secara langsung terkait kepemilikan tanah tersebut.
2. Menggugat secara Perdata. Pemilik tanah dapat mengajukan gugatan atas dasar perbuatan melawan hukum terhadap pelaku penyerobotan tanah ke pengadilan setempat dimana lokasi tanah tersebut berada berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.” Pemilik tanah selaku penggugat harus memiliki bukti yang kuat berupa surat atau sertifikat hak atas tanah yang sah juga dapat mengajukan saksi-saksi yang mengetahui terkait kepemilikan tanah tersebut secara langsung untuk dihadirkan di muka persidangan.

Saran Tindakan. Segera konsultasikan dengan advokat atau kunjungi Pos Bantuan Hukum (Posbakum) di Pengadilan Negeri terdekat untuk mendapatkan bantuan draf pembatalan perjanjian. Pastikan Anda menyimpan bukti kepemilikan (Sertifikat) dan bukti rekaman/saksi saat terjadi tekanan atau keributan tersebut.

Demikian jawaban konsutasi hukum ini kami sampaikan, semoga bermanfaat dan Terima kasih

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana dengan putusan pengadilan.

Dasar Hukum:

1. Kuhperdata
2. HIR
3. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 51 Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya
4. UU No. 1 Tahun 2023 tentang KUHPidana