Prosedur Pengambilan Sertifikat Rumah Over Kredit Tanpa Keberadaan Penjual Setelah Lebih dari 20 Tahun

Terima kasih atas pertanyaan saudara Wah****** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Iva Shofiya, S.H., M.SI. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, S.E.,M.H.( Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaannya. Pengalihan kepemilikan KPR bank melalui jual beli bukanlah hal yang dilarang asalkan dilakukan sesuai dengan prosedur yang telah ditetapkan oleh pihak bank selaku pihak penyalur dan pemberi fasilitas kredit. Terhadap jual beli rumah dan tanah KPR yang dilakukan di bawah tangan tidak dapat dibuatkan akta oleh Notaris maupun Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebab proses tersebut dilakukan tanpa persetujuan pihak bank selaku kreditur dan tidak sesuai dengan prosedur yang berlaku, sehingga Notaris tidak dapat membuatkan akta sebagai alat bukti bahwa telah terjadi pengalihan kepemilikan KPR bank tersebut, dalam bentuk akta apapun juga.

Proses jual beli take over kredit rumah KPR BTN yang diawali membuat perjanjian meskipun perjanjian tersebut dilakukan dibawah tangan maka perjanjian yang diterapkan berlaku bagi perundang-undangan yang mengikat pada para pihak namun karena akta di bawah tangan tidak dibuat di hadapan ataupun oleh pihak berwajib, dengan demikian seharusnya penandatanganan dan pembuatan akta tersebut menghadirkan saksi. Saksi merupakan alat pembuktian yang bisa menguatkan bukti bahwa terdapat hubungan hukum yang timbul terhadap pembuatan perjanjian sesuai dengan Pasal 164 HIR, dan Pasal 1902 KUHPerdata. Oleh karenanya terkait kasus ayah anda maka yang dapat dilakukan adalah melakukan pengecekan status sertifikat rumah tersebut di Kantor Pertanahan. Setelah itu melakukan permohonan penetapan di pengadilan negeri dikarenakan penjual tidak diketahui keberadaannya, AJB tidak bisa dibuat dan transaksi sudah lama dan rumah dikuasai nyata. Permohonan Penetapan Pengadilan Negeri dengan petitum antara lain: Menyatakan ayah Anda sebagai penguasa/pembeli beritikad baik (sudah melunasi cicilan), menyatakan transaksi over kredit sah secara perdata dan memberi izin kepada BPN untuk: melakukan balik nama dan menerbitkan sertifikat atas nama ayah Anda.  Sesuai dengan Pasal 1457 KUH Perdata, ayah anda dan penjual pertama melakukan jual beli walau dibawah tangan tetap mengikat sebagai perjanjian berdasarkan Pasal 1338 KUH Perdatadan Pasal 1320 KUH Perdata terkait syarat sah perjanjian. Akta di bawah tangan tetap sah bila memenuhi syarat ini penguasaan lama dan Itikad Baik yaitu penguasaan fisik >20 tahun, tidak ada sengketa, Pajak (PBB) dibayar, rumah ditempati maka hal ini sangat kuat secara pembuktian. Sesuai Pasal 24 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah bahwa Penguasaan tanah secara nyata selama 20 tahun berturut-turut dengan itikad baik dapat didaftarkan haknya.oleh karenannya dalam pengajuan permohonan di pengadilan sertakan bukti-bukti antara lain : Surat jual beli / over kredit bermaterai, Bukti pembayaran cicilan (jika ada), PBB bertahun-tahun atas nama ayah, KTP & KK ayah, Surat keterangan RT/RW dan kelurahan, Rumah dikuasai >20 tahun, Tidak ada sengketa. Selain bukti tersebut sertakan Saksi-saksi antara lain Tetangga lama, Ketua RT/RW, Keluarga. Apabila pengadilan menilai hal ini adalah sengketa hak maka ajukan gugatan dengan  Tergugat: pihak penjual tidak diketahui keberadaannya (Bisa dengan pengumuman di media massa). Setelah penetapan pengadilan maka selanjutnya adalah Daftarkan ke kantor pertanahan untuk proses balik nama (SHM) atau Perpanjangan HGB (jika perlu),  penerbitan sertifikat baru atas nama ayah. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat.

Disclaimer : 

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah