Kekuatan Hukum Surat Pelepasan Tanah dan Sengketa Kepemilikan Akibat Penjualan Berulang serta Pemasangan Patok oleh Pembeli Kedua

Terima kasih atas pertanyaan saudara Rol** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Leny Ferina Andrianita, SH (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaan Saudara, kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Kami akan mencoba menjawab pertanyaan saudara:

1. Pihak yang Dibenarkan Secara Hukum. Pihak Kedua (Orang ke-2) adalah pihak yang lebih kuat secara hukum. Orang ke-2 memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM). Berdasarkan Pasal 19 UUPAyang menyatakan: Ayat (1) & (2):‘’Pemerintah diwajibkan menyelenggarakan pendaftaran tanah, mencakup pengukuran, perpetaan, pembukuan, pendaftaran hak dan peralihannya, serta penerbitan surat tanda bukti hak yang kuat. Ayat (3) & (4): ‘’Pendaftaran memperhatikan situasi nasional dan ekonomi, serta membebaskan biaya bagi rakyat tidak mampu,  dan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat adalah alat bukti kuat atas kepemilikan tanah. Orang ke-2 melakukan tindakan hukum (memasang patok, menanam, membersihkan) yang menunjukkan itikad baik dalam penguasaan fisik tanah. Tindakan orang pertama mencabut patok tanpa izin adalah perbuatan melawan hukum (PMH), baik perdata maupun pidana (perusakan/penghilangan batas tanah). 
2. Apakah Surat Pelepasan Pihak Pertama Kuat? Surat Pelepasan Hak (SPH) dari Pihak Pertama tidak lagi cukup kuat untuk mempertahankan tanah tersebut. SPH adalah dokumen peralihan hak, namun jika orang pertama sudah menjual kepada pembeli pertama, dan kemudian tanah tersebut dijual lagi (atau pemilik pertama menjual ganda), lalu terbit SHM baru atas nama orang kedua melalui prosedur resmi, maka SHM mengalahkan SPH. Tanah yang dibiarkan bertahun-tahun tanpa dirawat/dibangun (ditelantarkan) dapat memperlemah posisi hukum pemilik awal jika pihak lain menguasai secara fisik dan memiliki sertifikat.
3. Solusi Berdasarkan Hukum yang Berlaku. Berikut adalah langkah-langkah yang dapat diambil, khususnya bagi Pihak ke-2 (atau Pihak Pertama jika ingin menyelesaikan secara kekeluargaan): Pihak pertama tidak boleh memaksa masuk atau membangun di atas tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang lain. Ini bisa dijerat Pasal 502 KUHP (penipuan terhadap hak tanah atau penyerobotan tanah), berisi: Dipidana dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV (Rp200.000.000), Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum:
4. Menjual, menukar, atau menjadikan tanggungan utanghak atas tanah, gedung, bangunan, tanaman, atau bibit di atas tanah, padahal diketahui bahwa orang lain yang berhak atau turut berhak atas barang tersebut.
5. Menjual, menukar, atau menjadikan tanggungan utanghak atas tanah, gedung, bangunan, tanaman, atau bibit di atas tanah yang telah dijadikan tanggungan utang, tanpa memberitahukan kepada pihak lain bahwa barang tersebut telah menjadi tanggungan utang.
6. Menjaminkan atau menjadikan tanggungan utanghak atas tanah, gedung, bangunan, tanaman, atau bibit di atas tanah kepada orang lain, padahal barang tersebut sudah dijaminkan atau dijadikan tanggungan utang kepada pihak lain, tanpa memberitahukan hal tersebut.
7. Mengalihkan atau menyewakantanah yang di atasnya terdapat hak orang lain untuk memakai tanah tersebut, tanpa memberitahukan kepada pihak lain bahwa tanah tersebut sedang dipakai oleh orang lain

Pihak kedua harus memastikan sertifikatnya sah di Kantor Pertanahan (BPN) setempat. Jika sertifikat ganda, berpedoman pada yurisprudensi MA: "Sertifikat yang terbit lebih awal adalah yang sah". Pihak kedua dapat melakukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri untuk menegaskan kepemilikan dan meminta ganti rugi atas kerusakan patok/tanaman (perbuatan melawan hukum Pasal 1365 KUHPerdata). Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengatur mengenai kewajiban ganti rugi akibat perbuatan melawan hukum (PMH) dengan bunyi sebagai berikut: "Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk mengganti kerugian tersebut." Mengingat ada transaksi sebelumnya, sebaiknya mediasi dilakukan dengan bantuan RT/RW atau Kepala Desa untuk menjelaskan posisi hukum (SHM) agar tidak terjadi tindak pidana.  Jadi Orang kedua yang memiliki sertifikat sah lebih dilindungi hukum. Pencabutan patok oleh orang pertama adalah tindakan ilegal. Pihak pertama disarankan untuk menempuh jalur hukum perdata daripada melakukan tindakan sepihak.

    Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan

Dasar hukum :

1. Undang-Undang No.1 tahun 2023 tentang KUHP;
2. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata);
3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA);
4. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.