Eksekusi Jaminan Rumah Berdasarkan Akta Pengakuan Hutang Setelah Pemberi Jaminan Meninggal Dunia

Terima kasih atas pertanyaan saudara Nis* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Iva Shofiya, S.H., M.SI. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, S.E.,M.H.( Penyuluh Hukum Madya).

Terima kasih atas pertanyaannya,Sebelum menjawab pertanyyan Anda kami akan menjelaskan tentang barang jaminan. Menurut KUHPerdata pasal 1131 yang berbunyi : “Segala barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu.”

Sedangkan jaminan khusus diataur dalam  Pasal 1132 KUHPerdata yang berbunyi sebagai berikut : “Barang-barang itu menjadi jaminan bersama bagi semua kreditur terhadapnya hasil penjualan barang-barang itu dibagi menurut perbandingan piutang masing-masing kecuali bila di antara para kreditur itu ada alasan-alasan sah untuk didahulukan.”

Dipertegas oleh kembali pada Pasal 1133 dan Pasal 1134 KUH Perdat, berikut ini bunyi pasal 1133 KUHPerdata : “Hak untuk didahulukan di antara para kreditur bersumber pada hak istimewa, pada gadai dan pada hipotek. Tentang gadai dan hipotek dibicarakan dalam Bab 20 dan 21 buku ini. 

Pasal 1134 KUPerdata: “Hak istimewa adalah suatu hak yang diberikan oleh undang-undang kepada seorang kreditur yang menyebabkan ia berkedudukan lebih tinggi daripada yang lainnya, semata-mata berdasarkan sifat piutang itu. Gadai dan hipotek lebih tinggi daripada hak istimewa, kecuali dalam hal undang-undang dengan tegas menentukan kebalikannya.”

Selanjutnya kami akan menjelasan tentang Akta Pengakuan Hutang yang dibuat oleh notaris (Grosse Akta Pengakuan Hutang) memiliki kekuatan eksekutorial, sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Akta ini memiliki kepala irah-irah "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa" yang memungkinkan eksekusi langsung tanpa melalui gugatan perdata biasa, asalkan syarat-syarat formil terpenuhi. Karena memiliki kekuatan eksekutorial, grosse akta pengakuan utang dapat langsung dimintakan eksekusinya ke pengadilan. Dalam praktiknya tidak semua permohonan eksekusi grosse akta pengakuan utang diterima dan dieksekusi. Sebab meskipun telah berkekuatan eksekutorial, grosse akta pengakuan utang tidak dapat diterima bilamana debitur tidak mengakui besaran jumlah utang yang valid. Atas hal ini, pengadilan memerintah agar dibuat gugatan baru yaitu gugatan perdata. Terkait eksekusi jaminan setelah pemilik meninggal. Bahwa hutang tidak hapus karena kematian. Berdasarkan hukum perdata Indonesia, kewajiban membayar hutang beralih kepada ahli waris, namun hanya sebatas nilai harta warisan yang diterima ahli waris. Pihak Pertama dalam akta adalah Bapak A (pemilik jaminan), yang berarti beliau adalah penjamin atau debitur utama yang mengikatkan hartanya sebagai jaminan. Karena pemilik jaminan telah meninggal, eksekusi jaminan (rumah dengan AJB) tidak dapat dilakukan secara langsung oleh Anda (kreditur) di luar pengadilan. Anda harus mengajukan permohonan eksekusi ke Ketua Pengadilan Negeri di yurisdiksi tempat properti berada. Pengadilan akan memanggil ahli waris (termasuk si A) untuk diberikan teguran (aanmaning) agar melunasi hutang dalam jangka waktu tertentu. Jika ahli waris tetap tidak melunasi hutang, Pengadilan akan mengeluarkan penetapan sita eksekusi dan memerintahkan pelelangan umum atas jaminan tersebut. Pengosongan rumah juga akan menjadi bagian dari proses eksekusi tersebut, biasanya setelah lelang dan ada pembeli baru. Maka hal yang perlu diperhatikan :  terkait Status Jaminan: Pastikan bahwa jaminan (AJB rumah) tersebut telah disetujui secara sah oleh Bapak A dan dituangkan dalam akta notaris. Idealnya, jaminan properti harus dibebani Hak Tanggungan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar memiliki kedudukan yang lebih kuat dan mudah dieksekusi. Jika hanya berupa penyerahan AJB biasa tanpa Hak Tanggungan, mungkin memerlukan proses hukum tambahan untuk membuktikan keterikatan jaminan tersebut. Terkait Ahli Waris: Anda perlu memastikan siapa saja ahli waris sah dari Bapak A, karena mereka yang akan menjadi termohon eksekusi di pengadilan. Terkait Surat Kuasa Menjual: Jika dalam akta ada klausul Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) atau Surat Kuasa Menjual, hal ini bisa mempermudah proses, namun tetap harus melalui penetapan pengadilan karena pemilik telah meninggal. Kesimpulan Anda tidak bisa melakukan sita jaminan dan pengosongan sendiri. Langkah terbaik adalah mengajukan permohonan eksekusi ke Pengadilan Negeri dengan membawa Grosse Akta Pengakuan Hutang tersebut. Pengadilan yang akan menjalankan proses eksekusi sesuai hukum yang berlaku di Indonesia. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat.

Disclaimer :

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum :

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata