Permasalahan Pelunasan Tunggakan KPR Pasca Berakhirnya Jangka Waktu Kredit dan Ancaman Lelang Agunan oleh Bank

Terima kasih atas pertanyaan saudara Nur****** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Fabian Adiasta Nusabakti Broto, S.H (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Yth. Saudara Nurcholis, terima kasih atas pertanyaan yang diajukan. Berdasarkan pernyataan Anda, kami pahami bahwa Anda sebagai debitur Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menghadapi tuntutan pelunasan secara penuh (lump sum) senilai Rp190 juta dalam jangka waktu satu bulan, disertai ancaman lelang agunan dari pihak bank. Hal ini terjadi setelah masa perjanjian kredit Anda berakhir di Mei 2025 dan setelah bank tidak menanggapi permohonan rincian pelunasan sejak akhir tahun 2019. Inti konflik hukum yang terlibat dalam situasi ini mencakup ranah Hukum Perjanjian (Wanprestasi), Hukum Jaminan (Eksekusi Hak Tanggungan), dan secara spesifik, Hukum Perlindungan Konsumen Jasa Keuangan. Dalam kacamata hukum, bank sebagai Pelaku Usaha Jasa Keuangan (PUJK) memiliki kewajiban mutlak untuk menanggapi dan melayani permintaan informasi konsumen, terutama terkait dengan kewajiban utangnya. Kegagalan bank untuk merespons permohonan rincian pelunasan Anda sejak 2019 hingga 2025 adalah pelanggaran terhadap hak fundamental Anda sebagai konsumen. Ketentuan ini dijamin oleh Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK), sebagaimana diatur dalam Pasal 4:

Hak konsumen adalah: a. hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa; b. hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan; c. hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai konsidi dan jaminan barang dan/atau jasa; d. hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan; e. hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut; f. hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen; g. hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif; h. hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya; i. hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya

Pelanggaran tersebut diperkuat oleh regulasi di sektor jasa keuangan. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 6/POJK.07/2022 tentang Perlindungan Konsumen dan Masyarakat di Sektor Jasa Keuangan (POJK 6/2022) mewajibkan bank merespons keluhan/pengaduan. Menurut Pasal 41 POJK 6/2022 berbunyi sebagai berikut :

1. PUJK dilarang mengenakan biaya kepada Konsumen dalam melaksanakan kebijakan dan prosedur layanan pengaduan.
2. Ketentuan mengenai layanan pengaduan dilaksanakan sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai layanan pengaduan Konsumen di sektor jasa keuangan.

Berikutnya Pasal 42 POJK 6/2022 sebagai berikut :

1. Dalam hal layanan pengaduan Konsumen oleh PUJK tidak tercapai kesepakatan, Konsumen dapat melakukan penyelesaian sengketa di luar pengadilan atau melalui pengadilan.
2. Penyelesaian sengketa di sektor jasa keuangan di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui 1 (satu) LAPS Sektor Jasa Keuangan.
3. Ketentuan mengenai LAPS Sektor Jasa Keuangan dilaksanakan sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai LAPS Sektor Jasa Keuangan.

Dengan tidak merespons korespondensi Anda dan tiba-tiba menuntut pelunasan penuh, bank telah melakukan Pelanggaran Normatif Kewajiban pelayanan, transparansi, dan mekanisme penanganan pengaduan yang efektif. Mengenai ancaman lelang, status wanprestasi (cidera janji) pada kredit yang menunggak memang memberi hak kepada bank selaku pemegang Hak Tanggungan untuk menjual objek agunan. Hak ini dijamin dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Pasal 6:

"Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut."

Unsur wanprestasi terpenuhi dari adanya tunggakan. Namun, tindakan bank untuk menolak total proposal angsuran 12 bulan dari Anda dan menuntut pelunasan segera dapat dipertanyakan proporsionalitasnya. Dalam konteks mitigasi risiko, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 40/POJK.03/2019 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum mewajibkan bank melakukan perbaikan terhadap kredit bermasalah. Restrukturisasi adalah upaya yang sah, sebagaimana diatur:

"Restrukturisasi Kredit wajib dilakukan Bank dalam rangka perbaikan dan/atau penyelamatan Kredit yang tergolong macet." (Diambil dari konsiderans dan substansi utama POJK 40/2019)

Bank yang menolak itikad baik Anda untuk melunasi secara bertahap dan langsung mengancam lelang, berpotensi menunjukkan Perbuatan Melanggar Norma itikad baik yang wajib dijalankan dalam pelaksanaan perjanjian.

Langkah awal yang perlu ditempuh adalah memperkuat posisi tawar Anda dan mengumpulkan seluruh bukti. Anda harus memulai dengan tindakan mandiri dan prosedural. Kumpulkan semua dokumen terkait, terutama bukti korespondensi (fisik atau digital) yang membuktikan Anda pernah meminta rincian pelunasan pada 2019 dan bukti permohonan pembayaran bertahap di tahun 2025. Kirimkan kembali surat keberatan atau Somasi (peringatan resmi) kepada Direksi bank secara tercatat (seperti pos atau kurir) dalam jangka waktu segera, yang isinya menuntut bank untuk segera memberikan rincian pelunasan yang akurat dan respons tertulis atas proposal pembayaran bertahap 12 bulan yang Anda ajukan, serta menunda ancaman lelang. Pastikan Anda menyimpan bukti pengiriman surat tersebut, sebagai alat bukti.

Mengingat bank berada di bawah pengawasan OJK dan masalah ini melibatkan hak-hak Anda sebagai konsumen jasa keuangan, Anda dapat melanjutkan masalah ini dengan mengajukan pengaduan resmi kepada Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Pengaduan ke OJK bertujuan agar OJK memaksa bank untuk merespons dan menyelesaikan sengketa Anda, khususnya mengenai permintaan restrukturisasi yang wajar dan hak atas informasi yang dijamin oleh POJK Perlindungan Konsumen. Jika mediasi di internal bank gagal atau tidak direspons, OJK dapat merujuk Anda ke Lembaga Alternatif Penyelesaian Sengketa Sektor Jasa Keuangan (LAPS SJK).

Jika semua upaya mediasi dan aduan kepada OJK gagal dan bank bersikukuh untuk melakukan lelang, opsi terakhir yang dapat dipertimbangkan adalah mengajukan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH) atau Gugatan Wanprestasi ke Pengadilan Negeri. Gugatan ini dapat disertai dengan permohonan agar lelang dibatalkan atau ditunda karena bank diduga telah melakukan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum (yaitu penolakan itikad baik untuk melunasi dan tidak adanya respons sejak 2019). Apabila kasus Anda memerlukan gugatan hukum atau keahlian khusus dalam menyusun dokumen hukum, disarankan untuk berkonsultasi lebih lanjut dengan Advokat atau Lembaga Bantuan Hukum (LBH) yang fokus pada kasus perdata dan perlindungan konsumen. Sebelum mengambil tindakan lebih lanjut, perlu diingat agar Anda memverifikasi prosedur pengaduan dan persyaratan final dengan menghubungi Saluran Pelayanan Resmi dari OJK.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Disclaimer: Jawaban ini merupakan nasihat/pendapat hukum edukatif dan bersifat non-komersial. Jawaban ini diberikan secara gratis oleh Penyuluh Hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat. Jawaban ini tidak menggantikan jasa advokat profesional, dan oleh karenanya, tidak menciptakan relasi advokat-klien

DASAR HUKUM

1. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
3. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 6/POJK.07/2022 tentang Perlindungan Konsumen dan Masyarakat di Sektor Jasa Keuangan.
4. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 40/POJK.03/2019 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum.