Prosedur Pengurusan Sertifikat Tanah Warisan dari Orang Tua yang Diklaim Pihak Lain

Terima kasih atas pertanyaan saudara M. ********* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh DRA. Tuti Nurhayati, M.H.   (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, S.E.,M.H (Penyuluh Hukum Madya)

Terima kasih atas pertanyaan saudara  kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Hak kepemilikan atas tanah dapat  beralih atau berpindah karena pewarisan. Peralihan ini terjadi  karena kematian pemilik tanah, sehingga kepemilikan tanah tersebut berpindah kepada ahli waris. Maka, sejak saat itu, para ahli waris menjadi pemegang haknya yang baru. Mengenai siapa yang menjadi ahli waris diatur di dalam hukum Perdata dan KHI yang berlaku bagi pewaris. Jika terjadi peralihan hak karena pewarisan, maka wajib dilakukan pendaftaran, dalam rangka memberikan perlindungan hukum bagi para ahli waris dan demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah. Perubahan kepemilikan ketika pendaftaran hak atas tanah tersebut, umumnya dikenal dengan istilah balik nama sertifikat tanah.

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah).  Peralihan Hak karena Pewarisan terdapat dalam Pasal 42. Berikut ini bunyi pasal 42 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah :  

1. Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan didaftar, wajib diserahkan juga dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (1) huruf b.
3. Jika penerima warisan dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.
5. Warisan berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut.

Sekarang kami akan menjawab pertanyaan saudara tentang Bagaimana mengurus/membuat sertifikat tanah pemberian orang tua (karena pewarisan), sedangkan tanah ini d klaim oleh orang lain

Untuk mengurus sertifikat tanah dari orang tua yang diklaim pihak lain, langkah pertama adalah menyelesaikan klaim sengketa dengan mengurus Surat Keterangan Ahli Waris melalui Pengadilan Negeri karena adanya sengketa. Setelah sengketa diselesaikan, Saudara bisa mengajukan permohonan sertifikat ke Kantor Pertanahan (BPN) dengan melengkapi persyaratan seperti dokumen identitas, surat kematian orang tua, dan bukti kepemilikan sah. Berikut ini syarat yang harus Saudara Siapkan. Berdasarkan  Pasal 42 ayat  (1) PP 24 /1997 tentang Pendaftaran Tanah, Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah karena Pewarisan berikut ini persyaratan yang harus disiapakan :

1. Membuat Surat Kematian dan Surat Tanda Bukti Ahli Waris. Surat kematian tersebut dibuat oleh kepala desa/lurah tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, atau instansi lainnya yang berwenang. Surat tanda bukti ahli waris dapat berupa:

• Wasiat dari pewaris. Berdasarkan Pasal 875 KUHPerdata, surat wasiat atau testament sebagai suatu akta yang memuat pernyataan seseorang tentang apa yang dikehendakinya akan terjadi setelah ia meninggal dunia, dan yang olehnya dapat dicabut kembali lagi.
• Putusan pengadilan. Penentuan siapa yang dapat menjadi ahli waris, salah satunya dapat dilakukan melalui permohonan penetapan ahli waris yang dikeluarkan oleh pengadilan, baik Pengadilan Agama maupun Pengadilan Negeri.
• Surat pernyataan ahli waris oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh dua orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia.
• Akta keterangan hak mewaris yang diterbitkan oleh notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia.
• Surat keterangan waris yang dikeluarkan oleh Balai Harta Peninggalan (BHP).

2. Mengajukan Permohonan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah. Menurut Pasal 111 ayat (1) Permenpan ATR/Kepala BPN 16/2021 untuk melakukan permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah, ahli waris atau kuasanya perlu melampirkan:

1. Sertifikat Hak Atas Tanah atau Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atas nama pewaris atau alat bukti pemilikan tanah lainnya;
2. surat kematian atas nama pemegang hak yang tercantum dalam Sertifikat yang bersangkutan dari kepala desa/lurah tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, atau instansi lain yang berwenang;
3. surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa:
   1. wasiat dari pewaris;
   2. putusan pengadilan;
   3. penetapan hakim/ketua pengadilan;
   4. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia;
   5. akta keterangan hak mewaris dari Notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia; atau
   6. surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
4. Surat Kuasa Tertulis dari ahli waris apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan ahli waris yang bersangkutan;
5. bukti identitas ahli waris

3.  BPHTB karena Pewarisan. Pendaftaran perolehan hak karena waris dan hibah wasiat baru bisa dilakukan jika wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”). Adapun, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% dan tarif BPHTB tersebut ditetapkan dengan perda masing-masing daerah. Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak. Dalam konteks hibah wasiat atau waris, maka nilai objek pajak ditetapkan berdasarkan nilai pasar. Jika nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya waris (perolehan), dasar pengenaan BPHTB adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.

4. Melakukan Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Ke Seluruh Ahli Waris. Para ahli waris dapat melakukan proses balik nama sertifikat tanah atau SHM di Kantor Badan Pertanahan Nasional dengan persyaratan sebagai berikut: Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup, Surat kuasa apabila dikuasakan, Fotokopi identitas pemohon/para ahli waris (KTP/KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, Sertifikat asli. Surat keterangan waris sesuai peraturan perundang-undangan,  Akta wasiat Notaris, Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

5.  Membuat Akta Pembagian Harta Bersama (APHB). Jika ahli waris terdiri atas beberapa orang, maka dilakukan balik nama sertifikat menjadi atas nama para ahli waris. Tanah tersebut belum bisa dialihkan oleh para ahli waris kepada pihak lain karena kepemilikan bersama. Namun, jika para pemegang hak ingin mengakhiri kepemilikan bersama dengan membagi tanah tersebut, maka terlebih dahulu perlu ada kesepakatan para ahli waris yang dituangkan dalam APHB. APHB tersebut dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagaimana diatur berdasarkan Pasal 51 ayat (1) PP 24/1997, yang berbunyi: “Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak tersebut.”

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang- Undang Hukum Perdata:
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
3. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Agraria Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.