Perkiraan Biaya Balik Nama Sertifikat Hak Milik Pekarangan 344 m² dengan NJOP Rp60.876.000

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Setelah saya membaca dan memahami permasalahan dan pertanyaan yang Saudara sampaikan, saya selaku Konsultan Hukum dari Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia RI Mencoba menjawab pertanyaan saudara sebagai berikut. Estimasi biaya sesuai PP 46/2002: {2% x (NPT-NPTTKUP)} – {(Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%} Keterangan: 1.  NPT = Nilai Perolehan Tanah. 2.  NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukkan. 3.  NPT & NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB. 4.  NPT = NJOP Tanah. 5.  NPTTKUP = NJOPTKP. 6.  Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah. 7.  UP HGB = Uang Pemasukan HGB. 8.  Jangka waktu 30 tahun: 1% x (NPT-NPTTKUP) 9.  Kurang dari 30 tahun: (Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x {1% x (NPT-NPTTKUP)} 10. Rumus: [Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP) ] x 5% + biaya notaris 11. Biaya notaris antara Rp750.000 s/d Rp2.500.000. Contoh Perhitungan 1. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli Berhati-hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih. Anda perlu mengetahui terlebih dahulu apakah harga bersih adalah harga di luar notaris dan pajak penjual atau tidak. Apabila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain, bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Adapun, rincian pajak adalah sebagai berikut: Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – Rp60.000.000) Contoh : Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah Rp1.300.000/m2 Harga bangunan di NJOP Rp500.000/m2 Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x ( Rp1.300.000,- + Rp500.000,-) ] = Rp13.050.000,- Pajak pembeli = 5% x [[145 x (Rp1.300.000,- + Rp500.000,-) ] – Rp60.000.000]] = Rp10.050.000.- Sehingga, apabila harus membayar pajak penjual, Anda harus mengeluarkan dana untuk pajak jual beli sebesar Rp23.100.000,- di luar harga rumah. 2. Biaya Notaris Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama ditanggung oleh pembeli, bersiap-siaplah untuk menghabiskan waktu dan tenaga yang lebih. Karena selain harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar, Anda juga harus berupaya menawar harga ke notarisnya. Akan tetapi bila kita melalui KPR bank, Anda akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari bank tersebut. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris bank, Anda harus pandai-pandai bernegosiasi dengan manager cabang bagian perkreditan tempat pengajuan Anda. Akan lebih baik, apabila Anda bisa bernegosiasi kepada pihak yang lebih berwenang di atas manager tersebut. Sehingga, Anda akan mendapatkan potongan harga khusus untuk biaya notaris. Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sebagai berikut: Biaya cek sertifikat : Rp100.000,- Biaya SK 59 : Rp100.000,- Biaya validasi pajak : Rp200.000,- Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp2.400.000,- Biaya Balik Nama (BBN) : Rp750.000,- SKHMT : Rp250.000,- APHT : Rp1.200.000,- Total : Rp5.000.000,- Silahkan sdr. Estimasi penghitungan ; 344m x NJOP missal 500/m ditambah biaya di atas. Demikian yang bisa kami sampaikan semoga bermanfaat untuk kita semua DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Dasar Hukum. Undang-Undang No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan  Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih