Sengketa Perjanjian MoU Pengelolaan dan Penjualan Kavling dengan Kuasa Jual Pemilik atas Pengambilan Cicilan dan Keuntungan Penjualan

Terima kasih atas pertanyaan saudara Ima************ kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Fabian Adiasta Nusabakti Broto, S.H (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya)

Yth. Saudara Iman, terima kasih atas pertanyaan yang Anda ajukan.

Mengenai permasalahan yang Anda hadapi, kami memahami bahwa saat ini Anda tengah mengalami kendala serius dalam pelaksanaan kerjasama pengembangan lahan, di mana pihak kuasa jual diduga melakukan tindakan sepihak dengan mengambil alih penerimaan pembayaran dari konsumen serta mengabaikan peran Anda sebagai pengelola sekaligus pemasar sebagaimana telah disepakati dalam nota kesepahaman atau Memorandum of Understanding (MoU). Perlu ditegaskan bahwa dalam dunia bisnis properti, kejelasan peran dan pemenuhan janji merupakan landasan utama agar hak masing-masing pihak tetap terlindungi secara hukum. Situasi di mana hak keuntungan Anda diambil secara sepihak dan identitas profesional Anda dikaburkan di mata konsumen menunjukkan adanya potensi pelanggaran terhadap komitmen yang telah dituangkan di atas meterai tersebut.

Hubungan hukum yang lahir dari adanya dokumen MoU yang telah Anda tanda tangani bersama pihak kuasa jual menciptakan sebuah ikatan perdata yang bersifat mengikat layaknya undang-undang bagi Anda berdua. Dalam dunia hukum, terdapat sebuah asas fundamental yang disebut sebagai asas pacta sunt servanda, yang menegaskan bahwa setiap perjanjian yang dibuat secara sah akan menjadi hukum yang wajib ditaati oleh para pihak yang membuatnya. Tindakan kuasa jual yang secara tiba-tiba merubah mekanisme setoran dan mengambil keuntungan yang menjadi hak Anda tanpa adanya perubahan kesepakatan tertulis merupakan bentuk pengabaian terhadap nilai kepastian hukum ini.

Mengenai kekuatan mengikat dari kesepakatan tersebut, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dalam Pasal 1338 secara tegas mengatur bahwa: 

"Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan iktikad baik."

Berdasarkan fakta yang Anda sampaikan, keberadaan surat MoU di atas meterai tersebut merupakan bukti kuat adanya hubungan hukum dan pembagian kewajiban yang jelas, yakni Anda sebagai pengembang dan pemasar, sementara pihak kedua sebagai penyedia lahan melalui mekanisme setoran harga tertentu. Ketika pihak kuasa jual mengambil alih cicilan konsumen secara sepihak dan menyatakan kepada publik bahwa Anda hanyalah tenaga pemasar biasa, hal ini tidak hanya melanggar butir-butir kesepakatan, tetapi juga mencederai prinsip iktikad baik yang diwajibkan oleh undang-undang dalam pelaksanaan sebuah perjanjian.

Persoalan mengenai kuasa jual yang "menyerobot" pekerjaan Anda serta menutup akses informasi mengenai pembayaran dari 16 kavling yang sudah terjual dapat dikategorikan sebagai tindakan cidera janji atau wanprestasi. Secara hukum, seseorang dinyatakan wanprestasi apabila ia tidak melakukan apa yang dijanjikan, melakukan apa yang dijanjikan tetapi tidak sebagaimana mestinya, atau melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan. Dengan mengambil alih fungsi pengelolaan dan pemasaran yang seharusnya menjadi otoritas Anda, pihak kuasa jual telah bertindak di luar kewenangan yang disepakati, yang berakibat pada kerugian nyata berupa hilangnya potensi keuntungan Anda.

Terkait dengan kewajiban ganti rugi akibat pelanggaran janji tersebut, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dalam Pasal 1243 memberikan perlindungan bagi pihak yang dirugikan sebagai berikut: 

"Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan."

Melihat pada aturan yang berlaku tersebut, Anda memiliki dasar hukum yang kuat untuk menuntut pemulihan hak Anda, termasuk meminta laporan transparan mengenai seluruh cicilan yang telah masuk dari konsumen. Penyesatan informasi kepada konsumen mengenai status Anda sebagai pengelola lahan juga berpotensi merugikan reputasi bisnis Anda di masa depan. Jika pihak kuasa jual tetap bersikeras melakukan penagihan langsung tanpa membagi keuntungan sesuai MoU, maka tindakan tersebut secara yuridis telah memenuhi unsur kelalaian dalam memenuhi prestasi yang dapat digugat melalui mekanisme perdata di pengadilan negeri setempat.

Menghadapi sikap kuasa jual yang menutup komunikasi dan melakukan tindakan sepihak ini, langkah awal yang sangat disarankan adalah melakukan dokumentasi menyeluruh terhadap seluruh bukti pembayaran yang mungkin masih Anda miliki serta mengumpulkan testimoni dari konsumen mengenai arahan baru dari kuasa jual tersebut. Anda dapat melayangkan surat teguran resmi atau somasi yang menyatakan bahwa pihak kuasa jual telah melanggar butir-butir MoU dan memberikan batas waktu tertentu bagi mereka untuk mengembalikan mekanisme pembayaran serta hak keuntungan Anda sebagaimana mestinya.

Somasi ini berfungsi sebagai peringatan hukum terakhir agar pihak lawan menyadari kekeliruannya sebelum persoalan ini dibawa ke ranah yang lebih tinggi. Apabila somasi tersebut diabaikan, Anda dapat mengupayakan penyelesaian melalui mediasi dengan melibatkan pihak ketiga yang netral atau tokoh masyarakat setempat guna mencari jalan tengah, terutama mengingat masih ada 15 kavling sisa yang perlu dikelola pemasarannya. Jika jalan damai menemui jalan buntu, jalur gugatan perdata atas dasar wanprestasi menjadi opsi untuk menuntut pengembalian keuntungan dan kepastian status pengelolaan lahan tersebut.

Sangat penting bagi Anda untuk memastikan bahwa dokumen MoU tersebut telah mencakup rincian tugas yang spesifik agar tidak ada celah bagi pihak lawan untuk berkelit. Mengingat sengketa ini melibatkan hak atas tanah dan kerjasama pengembang, konsultasi lebih lanjut dengan rekan advokat atau lembaga bantuan hukum sangat dianjurkan untuk mendampingi Anda dalam penyusunan draf somasi maupun proses negosiasi dengan pihak kuasa jual tersebut agar hak-hak Anda sebagai pengembang tetap terlindungi secara optimal.

DASAR HUKUM

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Disclaimer: Jawaban ini merupakan nasihat/pendapat hukum edukatif (bukan nasihat/pendapat hukum formal) yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat. Jawaban ini tidak menggantikan jasa advokat dan oleh karenanya, tidak menciptakan relasi advokat-klien.