Tanggung Jawab Tetangga atas Sisa Utang Pinjaman Bank dengan Jaminan Sertifikat Rumah Milik Ibu Pengadu

Terima kasih atas pertanyaan saudara Bin**** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Fabian Adiasta Nusabakti Broto, S.H (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, S.E.,M.H (Penyuluh Hukum Madya

Yth. Saudari Bintang, terima kasih atas pertanyaan yang Anda ajukan.

Mencermati cerita yang Anda sampaikan, kami sangat memahami beban mental dan materiil yang dialami oleh Ibunda Anda ketika sebuah niat tulus untuk menolong tetangga justru berujung pada pengkhianatan kepercayaan. Situasi di mana sertifikat rumah orang tua digunakan sebagai jaminan untuk kepentingan bersama, namun pihak tetangga justru menghilang dan membiarkan utangnya dilunasi melalui nilai aset rumah yang terjual, merupakan sengketa yang sangat mendasar. Masalah ini menyentuh ranah tanggung jawab perdata atas kerugian materiil serta potensi pelanggaran pidana penipuan yang kini, terhitung sejak awal tahun 2026 ini, telah sepenuhnya diatur dalam kodifikasi hukum nasional kita yang baru.

Dalam kacamata hukum perdata, kesepakatan untuk membagi beban pinjaman dengan jaminan satu aset tetap dianggap sebagai perikatan yang mengikat secara hukum. Ketika tetangga Anda menikmati dana hasil pinjaman namun kemudian membiarkan kewajibannya dipenuhi oleh nilai aset milik Ibunda Anda, karena hasil penjualan rumah digunakan untuk menutup sisa utang tersebut maka secara hukum telah terjadi perbuatan yang merugikan hak kebendaan orang lain. Hubungan hukum ini didasarkan pada asas bahwa tidak seorang pun boleh diperkaya secara tidak sah atas beban kerugian orang lain (unjust enrichment).

Mengenai kewajiban hukum untuk mengganti kerugian yang timbul akibat kesalahan pihak lain, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dalam Pasal 1365 memberikan penegasan bahwa:

"Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut."

Jika kita melihat fakta ini berdasarkan ketentuan tersebut, tindakan tetangga yang sengaja tidak membayar sisa utangnya dan kemudian melarikan diri dapat diklasifikasikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum (PMH). Ibunda Anda memiliki hak hukum yang sangat kuat untuk menuntut kembali setiap rupiah yang seharusnya menjadi beban tetangga tersebut namun "terbayar" melalui nilai aset rumah yang dijual. Secara hukum, Ibunda Anda kini memegang hak subrogasi, di mana ia menggantikan kedudukan kreditur (bank) untuk menagih piutang tersebut kepada si tetangga.

Mulai tanggal 2 Januari 2026, masa transisi aturan hukum telah selesai dan KUHP baru kini berlaku sepenuhnya. Semua laporan hukum yang Anda ajukan sekarang akan mengikuti aturan baru ini. Meskipun kejadiannya bermula di masa lalu, aturan tetap menjamin pelaku tidak dapat  lolos begitu saja hanya karena adanya perubahan undang-undang

Terkait dengan cara hukum baru memandang perbuatan yang terjadi di masa peralihan, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana dalam Pasal 3 ayat (1) mengatur bahwa:

"Dalam hal terdapat perubahan Peraturan Perundang-undangan sesudah perbuatan dilakukan, diberlakukan Peraturan Perundang-undangan yang baru, kecuali ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang lama menguntungkan bagi pelaku dan pembantu Tindak Pidana."

Ketentuan ini berarti secara hukum, kita kini menggunakan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 sebagai sandaran utama. Jika perbuatan tetangga tersebut sejak awal mengandung tipu muslihat—misalnya ia membujuk Ibunda Anda untuk menjaminkan sertifikat dengan rangkaian kata-kata bohong bahwa ia akan mencicil hingga lunas namun faktanya ia kabur—maka tindakan tersebut memenuhi unsur delik penipuan yang ancamannya sangat tegas dalam hukum nasional kita.

Mengenai larangan melakukan tindakan penipuan demi keuntungan sepihak, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana dalam Pasal 492 secara eksplisit menyatakan bahwa:

"Setiap Orang yang dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan suatu barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapuskan piutang, dipidana karena penipuan dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V."

Hal ini berarti secara hukum, tindakan tetangga tersebut yang menggunakan "martabat palsu" sebagai orang yang bisa dipercaya untuk berbagi beban utang, namun kemudian berkhianat dan melarikan diri, dapat diproses melalui jalur pidana. Keberadaan kodifikasi baru ini justru memperkuat posisi Ibunda Anda sebagai korban untuk menuntut pertanggungjawaban yang lebih modern dan berorientasi pada pemulihan.

Langkah yang dapat Anda tempuh adalah melakukan inventarisasi bukti pelunasan secara menyeluruh. Anda perlu meminta bukti rincian dari bank yang menunjukkan bahwa sebagian dari uang hasil penjualan rumah telah didebet atau dipotong untuk melunasi porsi utang milik tetangga tersebut. Dokumen pelunasan ini adalah bukti riil kerugian yang diderita Ibunda Anda. Selanjutnya, siapkanlah saksi-saksi yang mengetahui kesepakatan pembagian uang tersebut di awal, serta bukti komunikasi terakhir jika ada.

Terkait keberadaan tetangga yang menghilang, Anda dapat melayangkan surat teguran atau somasi secara resmi ke alamat terakhirnya yang diketahui atau melalui keluarganya yang masih ada di rumah tersebut. Jika somasi ini tidak diindahkan, Anda memiliki opsi untuk mengajukan Gugatan Sederhana (Small Claims Court) ke Pengadilan Negeri setempat apabila nilai kerugiannya di bawah Rp500 juta. Prosedur ini sangat efektif karena pengadilan dapat menjatuhkan putusan meskipun tergugat tidak hadir (verstek), dan putusan tersebut nantinya dapat digunakan untuk menyita aset-aset milik tetangga yang tersisa sebagai pengganti kerugian.

Selain jalur perdata, Anda juga berhak melaporkan dugaan penipuan ini ke pihak Kepolisian dengan merujuk pada pasal-pasal dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang baru. Kehadiran pihak berwajib akan membantu dalam proses pencarian orang hilang tersebut melalui mekanisme pemanggilan resmi. Demi menjaga akurasi langkah teknis yang akan diambil, kami sangat menyarankan Anda untuk membawa seluruh bukti pelunasan dari bank kepada advokat atau lembaga bantuan hukum terdekat guna memformulasikan draf laporan dan gugatan secara presisi.

DASAR HUKUM

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek);
2. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Disclaimer: Jawaban ini merupakan nasihat/pendapat hukum edukatif (bukan nasihat/pendapat hukum formal) yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat. Jawaban ini tidak menggantikan jasa advokat dan oleh karenanya, tidak menciptakan relasi advokat-klien.