Hambatan Peralihan AJB ke Sertifikat karena Penjual dan Notaris Meninggal serta Ahli Waris Menolak Menandatangani

Dijawab oleh: Sumarno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelum menjawab pertanyaan Saudara, pertama-tama saya sampaikan terima kasih atas partisipasinya dalam memanfaatkan layanan konsultasi online yang diberikan oleh kami para Penyuluh Hukum Badan Pembinaan Hukum Nasional, Kementerian Hukum dan HAM RI. Berdasarkan keterangan yang Saudara sampaikan, bahwa tanah yang Saudara beli tersebut sudah dibuatkan Akta Jual Beli (AJB) oleh PPAT/Notaris. AJB dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT. Secara hukum, peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan. Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah dari pemilik sebagai penjual kepada pembeli sebagai pemilik baru. Pada prinsipnya jual beli tanah bersifat terang dan tunai, yaitu dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan harganya telah dibayar lunas. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi : Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Proses terbitnya Akta Jual Beli jelas dikarenakan telah terpenuhinya seluruh syarat yang ditentukan, dimana seorang PPAT akan melakukan beberapa pemeriksaan, meliputi : pemeriksaan sertifikat hak atas tanah dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Untuk pemeriksaan tersebut PPAT akan meminta asli sertifikat hak atas tanah dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB dari Penjual. Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah diperlukan untuk memastikan kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat tanah dengan Buku Tanah di Kantor Pertanahan. Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah juga dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang terlibat sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, atau tidak sedang berada dalam penyitaan pihak berwenang. Pemeriksaan STTS PBB dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB. Hal lain yang perlu dipastikan sebelum menandatangani AJB adalah adanya persetujuan dari suami atau istri penjual dalam hal penjual telah menikah. Dalam hal suami atau istri penjual telah meninggal, keadaan tersebut perlu dibuktikan dengan Surat Keterangan Kematian dari kantor Kelurahan. Dengan meninggalnya suami atau istri, anak-anak yang lahir dari pernikahan mereka akan hadir sebagai ahli waris dari tanah yang akan dijual. Anak-anak tersebut juga wajib memberikan persetujuannya dalam AJB sebagai ahli waris menggantikan persetujuan dari suami atau istri yang meninggal. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama). Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya. Berkaitan dengan hal ini, pertanyaan saya apakah Saudara Tomy memiliki salinan AJB ini? Jika dokumen AJB tersebut ada di tangan Saudara, walaupun pihak penjual dan notaris/PPAT yang mengeluarkan AJB tersebut telah meninggal, itu tidak menjadi masalah. Artinya Saudara Tomy tinggal melakukan proses pengajuan pembuatan Sertifikat Hak Milik atas bidang tanah yang telah dibeli sesuai dokumen AJB tersebut. Ketentuannya, sebenarnya paling lambat 7 hari setelah ditandatanganinya AJB tersebut, maka PPAT/Notaris harus menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat, sebagaimana diatur dalam Pasal 40 PP No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan : (1) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar. (2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana di-maksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersang-kutan. Langkah yang dapat dilakukan oleh Saudara Tomy, selanjutnya adalah mengajukan Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli, dengan melampirkan dokumen-dokumen lain meliputi : a. Akta jual beli dari Notaris/PPAT; b. Sertifikat hak atas tanah; c. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual/ahli waris; d. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh); e. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan. Demikian tahapan proses yang harus Saudara Tomy lakukan. Namun karena sesuai informasi Saudara, pihak ahli waris ada yang tidak mau menandatangani surat keterangan waris, maka untuk menyelesaikan masalah ini, Saudara Tomy bisa melakukan upaya musyawarah dengan 2 orang ahli waris tersebut, didampingi aparat RT/RW atau Kelurahan setempat dengan didampingi tokok masyarakat/tokoh agama yang mengetahui jual beli yang telah dilakukan. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : - Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria; - Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih