Keterlambatan Penyerahan Sertifikat Rumah yang Dibeli Tunai Berjangka Akibat Kepailitan Developer dan Penyitaan Bank

Terima kasih atas pertanyaan saudara Fan* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Fabian Adiasta Nusabakti Broto, S.H (Penyuluh Hukum Madya) dan  Febi Ardhianti, S.E.,M.H (Penyuluh Hukum Madya).

Yth. Saudari Fani, terima kasih atas pertanyaan yang diajukan.

Berdasarkan pernyataan Anda, kami pahami bahwa Saudara telah menyelesaikan seluruh kewajiban pembayaran atas pembelian satu unit rumah melalui metode tunai bertahap. Namun, setelah pelunasan dilakukan dan waktu berlalu hingga sepuluh tahun, hak Saudara berupa sertifikat tanah belum juga diserahkan. Pihak pengembang menyatakan bahwa aset tersebut menjadi bagian dari objek sitaan bank akibat status kepailitan perusahaan, sehingga menimbulkan ketidakpastian hukum atas kepemilikan rumah yang telah Saudara bayar sepenuhnya.

Agar pemahaman mengenai perlindungan ini selaras dengan kondisi Saudara, penting untuk kita tinjau kembali kesesuaian antara dokumen pelunasan dengan penguasaan fisik yang Saudara jalankan, sehingga kedudukan Saudara sebagai pembeli memiliki landasan hukum yang kuat. Dalam ranah Hukum Perlindungan Konsumen, pelaku usaha memiliki kewajiban mutlak untuk bersikap jujur mengenai kondisi barang, termasuk beban jaminan yang melekat padanya. Jika kita melihat fakta ini berdasarkan ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, tindakan menyembunyikan status agunan merupakan pelanggaran hak konsumen.

Landasan imperatif dalam ketentuan ini secara eksplisit mengatur bahwa pengembang wajib memberikan informasi yang benar mengenai jaminan barang. Pasal 7 huruf b Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen menyatakan:

"memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan;"

Melihat pada aturan yang berlaku di tahun berjalan ini, pengembang yang tetap menerima pembayaran hingga lunas tanpa memberitahukan bahwa sertifikat sedang diagunkan di bank telah melakukan Ketidakpatuhan Normatif. Hal ini berarti secara hukum bahwa pengembang telah melakukan tindakan yang bertentangan dengan kewajiban hukumnya kepada Saudara, mengingat status rumah tersebut seharusnya bebas dari beban pihak ketiga saat proses pelunasan terjadi.

Guna memastikan langkah prosedural ini sesuai dengan kedudukan hukum Saudara, perlu kita posisikan bukti-bukti pelunasan yang ada sebagai dasar untuk memisahkan objek rumah dari daftar harta pailit pengembang. Dalam situasi kepailitan, seluruh aset debitur memang dikelola oleh Kurator, namun terdapat batasan yuridis bagi kreditor pemegang jaminan (seperti bank) jika berhadapan dengan pembeli yang telah memenuhi prestasinya. Hal ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.

Diktum hukum dalam aturan tersebut memberikan wewenang kepada kreditor pemegang hak agunan untuk mengeksekusi haknya. Pasal 59 ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang menyatakan:

"Dengan tetap memperhatikan ketentuan Pasal 56, Pasal 57, dan Pasal 58, Kreditor pemegang hak gadai, jaminan fidusia, hak tanggungan, hipotek, atau hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan."

Meskipun terdapat ketentuan tersebut, semangat perlindungan hukum bagi pembeli rumah yang beriktikad baik telah dipertegas melalui kebijakan Mahkamah Agung. Intisari normatif yang terkandung dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 pada Rumusan Hukum Kamar Perdata Angka 1 menyatakan:

"Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik."

Implikasi hukum dari rumusan tersebut memberikan kedudukan bagi Saudara sebagai pemilik sah secara substansi, sehingga rumah tersebut seharusnya dikeluarkan dari harta pailit perusahaan. Penundaan selama 10 tahun oleh pengembang merupakan wujud Kelalaian dalam Memenuhi Prestasi atau Cidera Janji yang tidak boleh merugikan hak kepemilikan Saudara. Hal ini diperkuat secara konkret melalui Putusan Mahkamah Agung Nomor 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024, di mana Mahkamah Agung memutus untuk melindungi pembeli yang telah melunasi kewajibannya jauh sebelum pengembang dinyatakan pailit dan menghukum Kurator untuk mencoret unit rumah tersebut dari daftar harta pailit (boedel pailit).

Supaya opsi-opsi yang tersedia dapat memberikan kepastian hukum yang maksimal, Saudara dapat menelusuri pengumuman kepailitan di surat kabar atau melalui Pengadilan Niaga setempat untuk mengidentifikasi siapa Kurator yang ditunjuk menangani aset pengembang tersebut. Segera ajukan permohonan keberatan secara tertulis kepada Kurator dengan melampirkan seluruh bukti pelunasan dan bukti penguasaan fisik rumah, agar rumah Saudara dikeluarkan dari daftar aset yang akan dilelang oleh bank. Langkah ini krusial untuk menegaskan bahwa objek tersebut bukan lagi milik pengembang, melainkan milik Saudara berdasarkan standar yurisprudensi dan putusan terbaru Mahkamah Agung tahun 2024.

Selanjutnya, Saudara dapat melakukan koordinasi dengan kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat untuk mengecek apakah terdapat catatan blokir atau sitaan pada buku tanah di lokasi rumah Saudara. Guna memastikan efektivitas penanganan, informasi dari BPN ini akan sangat membantu saat Saudara berhadapan dengan Kurator maupun pihak bank. Karena sengketa ini melibatkan aspek kepailitan yang sangat teknis, sangat disarankan bagi Saudara untuk mempertimbangkan bantuan dari Advokat atau Lembaga Bantuan Hukum (LBH) guna mengajukan gugatan perlawanan di Pengadilan Niaga jika Kurator menolak mengeluarkan rumah Saudara dari daftar sitaan. Langkah verifikasi ini menjadi krusial dilakukan agar upaya hukum Saudara memiliki bobot dan tepat sasaran dalam memulihkan hak atas sertifikat tersebut.

DASAR HUKUM

1. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
2. Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.
3. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
4. Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016.
5. Putusan Mahkamah Agung Nomor 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Disclaimer: Jawaban ini merupakan nasihat/pendapat hukum edukatif dan bersifat non-komersial. Jawaban ini diberikan secara gratis oleh Penyuluh Hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat. Jawaban ini tidak menggantikan jasa advokat profesional, dan oleh karenanya, tidak menciptakan relasi advokat-klien.