Sengketa Kelebihan Luas Tanah yang Dibeli Tanpa Bukti Tertulis dan Permintaan Pengukuran Ulang oleh Ahli Waris Penjual

Terima kasih atas pertanyaan saudara wid* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Iva Shofiya, S.H., M.SI.  (Penyuluh Hukum Madya) dan Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya)

Terima kasih atas pertanyaannya, penting untuk diketahui bahwa jual beli tanah dan bangunan adalah suatu bentuk perjanjian dan harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Syarat kesepakatan ini artinya bahwa subjek hukum yang melakukan transaksi harus ada dan membuat kesepakatan antara pemilik dengan calon penerima barang;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Syarat kecakapan bahwa pihak yang bertransaksi harus cakap dalam melakukan perbuatan hukum, yang mana kecakapan bertindak dalam hukum merupakan kemampuan seseorang membuat suatu perjanjian, sehingga perikatan yang diperbuatnya menjadi sah menurut hukum;
3. Suatu hal tertentu. Artinya bahwa harus ada objek hukum yang pasti, yang dalam hal ini yaitu hak atas tanah dan bangunan;
4. Suatu sebab yang halal. Yaitu, materi perjanjian haruslah perbuatan yang tidak dilarang oleh hukum, melanggar ketertiban umum dan kesusilaan.

Perjanjian adalah suatu perbuatan hukum perdata yang diatur dalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang didefinisikan sebagai berikut:

Selain syarat sah perjanjian yang kami uraikan di atas, transaksi jual beli tanah dan bangunan harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yaitu Perjabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).  Dalam hal ini, transaksi atau jual beli tersebut juga harus memenuhi syarat   sahnya jual beli tanah dan bangunan tersebut, yaitu: Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah tersebut tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, atau hak pakai. Penjual berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan. Yang berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan adalah pemiliknya. Kalau pemilik sebidang tanah yang bersangkutan hanya satu orang, maka ia berhak menjual sendiri bidang tanah tersebut. Akan tetapi, bila pemilik tanah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang itu secara bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual. Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam sengketa. Mengenai hak atas tanah yang bisa diperjualbelikan/dialihkan telah ditentukan dalam UUPA yaitu, hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai. Sedangkan terkait Syarat Formil, PPAT akan membuat AJB setelah semua persyaratan materiil terpenuhi. PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN)/Menteri Agraria dan Tata Ruang, yang mempunyai kewenangan untuk membuat AJB. Jual beli yang dilakukan tidak dihadapan PPAT tetap sah menurut ketentuan Pasal 5 UUPA. Namun, untuk menunjukkan adanya kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas tanah, Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang merupakan aturan pelaksana dari UUPA, menentukan bahwa setiap perjanjian yang bermaksud mengalihkan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Selain itu, dalam praktik, sebelum AJB dibuat para pihak wajib menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT, yaitu: Jika tanahnya sudah bersertifikat, sertifikat tanahnya yang asli dan tanda bukti biaya pendaftarannya; Jika tanahnya belum bersertifikat maka dibutuhkan surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang memerlukan penguatan oleh Kepala Desa atau Camat dilengkapi dengan surat-surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk pensertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli; PPAT juga akan melakukan pemeriksaan terhadap status kepemilikan sertifikat dan akan memeriksa keaslian sertifikat ke Kantor Pertanahan. Penjual juga harus membayar pajak penghasilan (PPh) sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Persetujuan suami/istri untuk bisa melakukan penandatanganan AJB apabila tanah dan bangunan tersebut adalah harta bersama. Selain itu, pada tahap pembuatan dan penandatanganan AJB, penjual, pembeli, saksi dan PPAT akan menandatangani AJB apabila penjual dan pembeli telah menyetujui isi AJB tersebut. Kemudian diberikan salinan kepada pembeli dan penjual sebagai dokumen masing-masing. Apabila terbukti bahwa tanah yang dijual merupakan milik orang lain, maka salah satu syarat materiil tidak terpenuhi, karena penjual bukan merupakan orang yang berhak untuk menjual bangunan tersebut, maka jual-beli tanah tersebut tidak sah. Sesuai ketentuan Pasal 1471 KUH Perdata, jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain. Tanah yang dulu diperjualbelikan tanpa akta PPAT dan tanpa pemecahan sertifikat status hak kepemilikan tidak kuat di mata hukum, sehingga perlu langkah hati-hati agar pembangunan yang sudah dilakukan tidak berujung sengketa. Walaupun dulu orang tua Anda membeli tanah dan disepakati secara lisan, dalam hukum agraria: Jual beli tanah wajib dilakukan dengan akta PPAT dan dicatat di kantor pertanahan (Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997). Tanpa itu, hak kepemilikan belum pindah secara resmi, sehingga secara sertifikat, tanah masih dianggap milik penjual atau ahli warisnya. Namun, bukti pembayaran, penguasaan fisik, dan kesaksian lingkungan dapat menjadi bukti kuat untuk menuntut pengakuan hak. Yang harus segera anda lakukan adalah buatkan bukti penguasaan dan kepemilikan, pertama kumpulkan bukti pembayaran dulu (meskipun hanya kuitansi sederhana), foto atau rekaman saat kesepakatan,  Saksi  (RT, kepala desa, tokoh kampung, keluarga penjual), bukti bangunan yang sudah berdiri. Ini akan menjadi dasar klaim hak. Kedua minta surat keterangan riwayat tanah dari desa. Datangi Desa/Lurah dan sampaikan bahwa tanah itu Sudah dibeli orang tua Anda, dikuasai fisiknya oleh keluarga Anda, ada saksi dan jual beli lama. Mintalah dibuatkan surat keterangan riwayat tanah dan keterangan penguasaan fisik. Surat ini sangat penting sebagai penguat bukti bila ada sengketa. Ketiga ajukan permohonan mediasi di desa/kelurahan minta mediasi resmi tertulis dengan: Kepala Desa, BPD/LPM, RT/RW, Ahli waris penjual. Tujuannya mengakui bahwa terjadi jual beli tanah dahulu, menegaskan luas tanah yang disepakati, menandatangani berita acara kesepakatan pengukuran ulang, Jika anak penjual menolak hadir, itu menjadi bukti bahwa mereka beritikad tidak baik.  Keempat, bila tetap dipersulit maka pergilah ke BPN, ajukan permohonan pengukuran sporadik/pengembalian batas ke BPN. Petugas BPN akan mengundang para pihak, mengukur ulang sesuai peta dasar, mencatat siapa yang menghalangi, jika ahli waris tetap menghalangi maka bpn akan buat berita acara penolakan yang bisa digunakan untuk gugatan pengakuan hak di pengadilan.Jalur terakhir (jika konflik makin keras) maka ajukan gugatan perdata ke pengadilan negeri dengan pokok gugatan yaitu gugatan pengakuan hak dan perbuatan melawan hukum dimana isi tuntutannya adalah hak kepemilikan atas tanah, pengesahan luas sesuai kesepakatan lama, perintah agar sertifikat dipecah/dipisahkan, larangan ahli waris mengganggu kepemilikan. Putusan pengadilan akan menjadi dasar balik nama meskipun ahli waris menolak. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat.

Disclaimer :

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
4. PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah