Upaya Hukum Penyewa WNA atas Pembatalan Sewa Villa di Bali dan Tunggakan Pengembalian Uang Sewa oleh Pemilik
27/10/25Oleh : Sun***
Dijawab oleh : Admin Konsultasi Hukum
Pertanyaan:
Halo, saya ingin meminta pendapat dan arahan terkait kasus yang sedang dihadapi oleh atasan saya (seorang WNA) yang berdomisili di Bali.
Beliau pernah melakukan perjanjian sewa-menyewa rumah/villa di wilayah Denpasar, dan berikut adalah kronologi serta poin-poin kesepakatan antara kedua belah pihak:
1. Masa sewa: 3 (tiga) tahun dengan harga sewa Rp120 juta per tahun.
2. Sistem pembayaran: dilakukan dengan sistem tempo sebanyak 3 kali pembayaran, dengan uang muka dibayarkan 1 kali di awal.
3. Perjanjian renovasi: disepakati bahwa biaya renovasi rumah akan ditanggung bersama, masing-masing pihak 50%.
4. Jumlah uang yang telah dibayarkan: total sebesar Rp260 juta oleh pihak penyewa (atasan saya).
5. Kontrak sewa: dibuat dan ditandatangani secara resmi di hadapan notaris.
6. Pembatalan kontrak: dilakukan oleh pihak pemilik karena adanya kesalahpahaman dan miskomunikasi antar pihak. Pemilik sempat menawarkan untuk melanjutkan kontrak dengan pemberian potongan biaya renovasi, namun penyewa menolak karena merasa tidak nyaman dengan indikasi perilaku pemilik yang tidak profesional.
7. Kesepakatan pembatalan: akhirnya kedua belah pihak sepakat membatalkan kontrak secara kekeluargaan, dengan janji pengembalian dana yang telah dibayarkan sebesar Rp260 juta secara bertahap (dua kali pembayaran – Juni dan Juli 2025). Namun hingga saat ini, pemilik baru mengembalikan Rp60 juta (pada bulan Agustus 2025) dan sisanya Rp200 juta belum dikembalikan hingga akhir Oktober 2025.
8. Kondisi rumah: sebelum masa sewa dimulai, penyewa sempat menaruh beberapa barang di rumah tersebut dengan izin pemilik selama masa persiapan renovasi, namun tidak pernah benar-benar menempati rumah tersebut. Setelah pembatalan kontrak, seluruh barang sudah dipindahkan kembali.
9. Situasi saat ini: pemilik sudah tidak merespons pesan atau panggilan dari pihak penyewa sejak Agustus 2025, sehingga terdapat indikasi kuat pemilik tidak berniat mengembalikan sisa uang sewa. Karena itu, penyewa ingin menempuh langkah hukum yang sesuai untuk melindungi haknya dan mendapatkan kembali dana tersebut.
⸻
Pertanyaan:
1. Upaya hukum apa yang dapat ditempuh oleh pihak penyewa (WNA) untuk mendapatkan kembali uang sewa yang telah dibayarkan?
2. Langkah-langkah legal apa saja yang perlu dilakukan dan disiapkan (dokumen, bukti, saksi, surat kuasa, dan lain-lain)?
3. Seberapa besar kemungkinan uang tersebut dapat dikembalikan apabila jalur hukum ditempuh, dan berapa estimasi waktu prosesnya?
4. Perkiraan biaya yang perlu disiapkan untuk langkah hukum tersebut (biaya somasi, gugatan sederhana, pengacara, notaris, pengadilan, dan lain-lain)?
5. Apakah somasi atau mediasi menjadi langkah awal yang disarankan sebelum menggugat secara resmi ke pengadilan?
6. Apakah ada alternatif penyelesaian lain di luar pengadilan (misalnya melalui mediator, lembaga adat, lembaga perlindungan konsumen, atau notaris yang membuat kontrak tersebut)?
7. Mengingat penyewa adalah seorang WNA (asing), apakah ada batasan hukum tertentu atau prosedur khusus yang perlu diperhatikan untuk kasus perdata seperti ini?
8. Siapa pihak yang sebaiknya dihubungi terlebih dahulu — apakah notaris pembuat kontrak, pengacara independen, atau langsung ke pengadilan negeri setempat?
9. Apakah ada dasar hukum perdata yang kuat yang bisa digunakan untuk menuntut pengembalian dana?
10. Bagaimana cara memastikan semua dokumen dan bukti hukum yang ada sudah cukup kuat untuk mendukung proses hukum (misalnya bukti transfer, komunikasi, tanda tangan kontrak, dan sebagainya)?
11. Apakah ada risiko hukum bagi WNA jika menempuh jalur hukum terhadap WNI, atau perlindungan hukum tertentu yang bisa dimanfaatkan?
12. Adakah saran langkah preventif agar kejadian serupa tidak terulang di masa depan, misalnya dalam bentuk perjanjian tambahan atau jaminan (bank guarantee, escrow, dll)?
13. Apakah notaris yang membuat kontrak memiliki tanggung jawab hukum atau etis untuk membantu memediasi atau menjelaskan posisi hukum kedua belah pihak dalam kasus pembatalan seperti ini?
⸻
Penutup:
Kami berharap mendapatkan arahan yang jelas dan praktis mengenai langkah hukum atau alternatif penyelesaian yang paling efektif untuk situasi ini, beserta estimasi biaya, waktu, dan dokumen yang perlu dipersiapkan.
Terima kasih atas perhatian dan bantuannya.
Terima kasih atas pertanyaan saudara Sun** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.
Dijawab oleh Iva Shofiya, S.H., M.SI. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, S.E.,M.H (Penyuluh Hukum Madya)
Terima kasih atas pertanyaannya. Berkaitan dengan permasalahan anda dapat kami sampaikan sebagai berikut :
Berdasarkan Pasal 1234 KUH Perdata, prestasi yang dituntut umumnya berupa tiga hal, yakni memberikan sesuatu, berbuat sesuatu, dan untuk tidak berbuat sesuatu. Seperti yang sudah disebutkan, kegagalan dalam memenuhi prestasi disebut wanprestasi. Kemudian, ketentuan atau dasar hukum wanprestasi dimuat dalam KUH Perdata. Wanprestasi sebagaimana diterangkan Pasal 1238 KUH Perdata adalah kondisi di mana debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.Bila melakukan wanprestasi, pihak yang lalai harus memberikan penggantian berupa biaya, kerugian, dan bunga. Akibat atau sanksi wanprestasi ini dimuat dalam Pasal 1239 KUH Perdata yang menerangkan bahwa tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu, wajib diselesaikan dengan memberikan penggantian biaya, kerugian dan bunga, bila debitur tidak memenuhi kewajibannya. Dalam Pasal 1338 KUHPerdata merumuskan: Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Sedangkan Pasal 1339 KUHPerdata: Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang.
Berdasarkan pengaturan diatas maka meskipun penyewa adalah WNA, ini murni perkara perdata dan WNA memiliki hak yang sama untuk menuntut pemulihan kerugian. Maka menjawab pertanyaan anda.
- Upaya hukum yang dapat ditempuh, pertama adalah Somasi (Peringatan Hukum Tertulis) Dilakukan secara resmi oleh pengacara. Tujuannya: Memberikan batas waktu pembayaran (misal 7–14 hari). Menjadi bukti bahwa pihak penyewa telah menagih dengan itikad baik. Kedua Gugatan Wanprestasi ke Pengadilan Negeri, jika somasi tidak ditanggapi pengajuan gugatan wanprestasi berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata (ganti rugi karena ingkar janji) dan Pasal 1239 KUHPerdata (kewajiban penyewa membayar uang kembali). Tuntutan dapat meliputi: Pengembalian sisa uang Rp200.000.000, Denda / bunga keterlambatan / kerugian immateriil, Biaya perkara / biaya pengacara. Ketiga Alternatif Lain (Jika Diinginkan) yaitu Mediasi awal melalui Pengacara / Notaris, Laporan Penipuan ke Kepolisian (Pasal 378 KUHP) sebagai upaya terakhir, hanya jika ada bukti pemilik berniat menipu sejak awal. Namun biasanya kasus ini lebih kuat ditempuh melalui perdata, bukan pidana.
- Dokumen yang harus disiapkan adalah : Kontrak sewa (akta notaris) sebagai Bukti adanya hubungan hukum dan kesepakatan, Bukti transfer / pembayaran berupa Rekening koran, bukti transfer bank, kwitansi, Bukti kesepakatan pembatalan dan pengembalian dana Chat/WA/email/voice note menyatakan kesepakatan, Bukti barang telah diambil & rumah tidak ditempati, minimal foto/rekaman chat, Identitas penyewa WNA berupa Paspor, KITAS/KITAP jika ada dan terakhir saksi, minimal orang yang ikut dalam negosiasi atau melihat transaksi.
3. Peluang menang dan estimasi waktu pada kasus ini kuat sekali karena Kontrak notaris ada, pembayaran sudah jelas, kesepakatan pengembalian dana ada, Pemilik menghilang menunjukan indikasi wanprestasi nyata. Maka peluang kemenangan cukup besar dengan estimasi durasi proses dapat dilihat pada pengadilan negeri dimana kasus ini berperkara.
4. Perkiraan biaya
Untuk WNA di Bali, tarif pengacara sangat bervariasi berdasarkan reputasi pengacara dan kasus yang diajukan. Silahkan periksa pada kantor pengacara.
5. Apakah somasi disarankan Ya, somasi wajib dilakukan sebelum menggugat, karena Menjadi bukti bahwa pihak penyewa beritikad baik dan menjadi dasar gugatan wanprestasi
6. Alternatif penyelesaian di luar pengadilan, dapat dilakukan sebelum gugatan ke pengadilan. Berupa Mediasi melalui Notaris pembuat akta Notaris meskipun notaris tidak wajib memediasi, tapi bisa membantu sebagai pihak netral. Medasi melalui Mediator profesional yang jasanya berbayar, Mediasi adat dapat dilakukan dan efektif jika pemilik menghormati otoritas adat dan Lembaga Perlindungan Konsumen tidak berlaku, karena ini sewa properti, bukan transaksi barang/jasa massal
7. Apakah WNA punya batasan hukum dalam perkara perdata? Tidak ada batasan khusus, selama: WNA menunjuk kuasa hukum (pengacara Indonesia) dan semua proses dilakukan melalui Pengadilan Negeri setempat.
8. Pihak yang harus dihubungi terlebih dahulu. Pengacara perdata yang berpengalaman dalam sengketa properti di Bali. Notaris tidak dapat memberikan pembelaan hukum, hanya dapat menjelaskan isi kontrak dan memfasilitasi mediasi.
9. Dasar hukum yang kuat yang dapat digunakan adalah Pasal 1338 KUHPerdata (Perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak), Pasal 1243 KUHPerdata (Ganti rugi akibat wanprestasi), Pasal 1267 KUHPerdata (Hak menuntut pemenuhan perjanjian atau pembatalan dan ganti rugi)
10. Cara memastikan bukti cukup kuat. Pastikan adanya Akta kontrak jelas dengan tanda tangan lengkap, Bukti transfer ada nominal dan tanggal, Chat WhatsApp /pesan singkat sms dsb, Catat kronologi secara tertulis dan tanggal, Siapkan saksi minimal 1 orang
11. Apakah ada risiko hukum bagi WNA. Tidak ada, karena posisi penyewa sebagai pihak yang dirugikan. Justru hukum Indonesia melindungi WNA dalam kontrak perdata.
12. Langkah preventif untuk masa depan. Gunakan Escrow Account (rekening penampungan pihak ketiga), Cantumkan penyelesaian sengketa & penalti jelas di kontrak, Tambahkan jaminan (collateral) seperti: Tahan 1 sertifikat asli, Bank guarantee, Corporate guarantor (jika pihak penyewa perusahaan)
13. Apakah Notaris bertanggung jawab. Notaris tidak bertanggung jawab atas kegagalan salah satu pihak menjalankan kontrak. Namun secara etis, notaris: Dapat menjadi mediator netral, Dapat mengonfirmasi kekuatan hukum kontrak jika dibutuhkan di pengadilan
Demikian semoga dapat membantu.
Disclaimer :
Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.
Dasar Hukum
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Pertanyaan Lanjutan
Tidak ada pertanyaan lanjutan