Sengketa Klaim Sebagian Tanah Warisan yang Sudah Dibeli, dengan Bukti Hanya SPPT PBB dan Saksi Transaksi Sudah Meninggal

Terima kasih atas pertanyaan saudara Uca******** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Rony Kurniawan, S.H.. (Penyuluh Hukum Muda) dan Teguh Ariyadi, S.SOS., M.SI. (Penyuluh Hukum Madya)

Terima kasih atas pertanyaan Anda kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Kami sangat prihatin terhadap masalah yang sekarang Anda hadapin. Tanah yang saat ini dimiliki keluarga Anda dibeli oleh almarhum ayah Anda dari tantenya. Tante tersebut memperoleh tanah tersebut dari hasil pembagian waris orang tuanya (nenek dari pihak ayah). Saat ini muncul klaim dari cucu pewaris (keturunan dari saudara lain tante ayah Anda) yang menyatakan sebagian kecil tanah tersebut termasuk dalam bagian haknya.

Bukti yang dimiliki keluarga Anda hanyalah SPPT/PBB dan bangunan yang telah berdiri lama, sedangkan surat jual beli atau akta tidak ada dan saksi-saksi transaksi sudah meninggal dunia.

Sebelum nya kami membahan tentang PBB.  Kedudukan Surat PBB ,SPPT PBB bukan bukti kepemilikan hak atas tanah, melainkan bukti bahwa seseorang membayar pajak atas tanah tersebut. Namun, PBB dapat menjadi salah satu bukti pendukung yang menunjukkan penguasaan fisik dan itikad baik atas tanah tersebut. Apabila keluarga Anda sudah menguasai dan memanfaatkan tanah tersebut secara terus-menerus, terbuka, dan tanpa gangguan selama lebih dari 20 tahun, hal itu dapat menjadi dasar untuk mengajukan pengakuan hak atas tanah (hak milik) melalui proses pembuktian riwayat penguasaan di Kantor Pertanahan (BPN) atau melalui gugatan perdata.

Ketentuan ini mengacu pada Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan bahwa:

Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembuktian hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan-pendahulunya, dengan syarat:

1. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
2. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

Apabila keluarga Anda telah menempati dan membangun secara permanen selama puluhan tahun tanpa protes dari pihak manapun, hal ini bisa menjadi dasar penguasaan yang sah (rechtsverwerking) yakni hak seseorang dianggap gugur karena membiarkan tanahnya dikuasai pihak lain dalam waktu lama tanpa keberatan. Asas ini dikenal dalam yurisprudensi Mahkamah Agung, misalnya dalam Putusan MA No. 1230 K/Sip/1980.

Namun, dalam kasus Anda, kepemilikan Anda didukung oleh fakta bahwa bangunan sudah berdiri lama, yang menunjukkan adanya penguasaan fisik tanah secara terus-menerus dalam waktu lama. Penguasaan fisik ini, meskipun tanpa sertifikat, memiliki kekuatan untuk menguatkan klaim kepemilikan Anda, terutama jika didukung oleh surat keterangan penguasaan fisik (SKT) dari kepala desa/lurah setempat. 

Langkah Hukum yang Dapat Diambil

Mengingat saksi-saksi kunci telah meninggal dunia dan dokumen yang ada terbatas pada SPPT PBB, berikut adalah langkah-langkah yang bisa Anda pertimbangkan:

1. Pengumpulan Bukti Tambahan: Segera urus dan dapatkan Surat Keterangan Penguasaan Fisik Tanah (SKT) dari Kepala Desa atau Lurah setempat. Surat ini akan mencatat riwayat penguasaan tanah secara rinci dan dapat menjadi bukti awal yang kuat, Kumpulkan bukti lain seperti kuitansi pembayaran jual beli (jika ada), bukti pembayaran PBB selama bertahun-tahun, dan surat-surat lain yang berkaitan dengan tanah tersebut, Dokumentasikan kondisi bangunan yang sudah berdiri lama (foto, denah, IMB jika ada) sebagai bukti fisik penguasaan lahan.
2. Penyelesaian Secara Musyawarah/Mediasi: Coba lakukan musyawarah dengan cucu yang mengklaim tanah tersebut, libatkan tokoh masyarakat atau pejabat pemerintah setempat (Pak RT/RW, Kepala Desa/Lurah) sebagai mediator yang netral. Tunjukkan bukti-bukti tidak langsung yang Anda miliki, termasuk lamanya Anda menguasai tanah tersebut.
3. Pengajuan Permohonan Sertifikat (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap/PTSL): Anda dapat mengajukan permohonan penerbitan sertifikat tanah ke BPN berdasarkan bukti-bukti penguasaan fisik yang sudah berlangsung lebih dari 20 tahun dengan itikad baik (asas bezit). Pihak BPN akan melakukan verifikasi data fisik dan yuridis di lapangan. Jika klaim dari pihak lain tidak memiliki dasar hukum yang kuat, permohonan Anda berpotensi diterima.
4. Jalur Hukum (Gugatan Perdata). Jika mediasi gagal, langkah terakhir adalah mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri setempat untuk meminta pengadilan menyatakan bahwa Anda adalah pemilik yang sah atas tanah tersebut. Di pengadilan, hakim akan mempertimbangkan semua bukti yang ada, termasuk SPPT PBB, SKT, dan bukti fisik penguasaan lahan. Lamanya bangunan berdiri dan pembayaran PBB dapat menjadi pertimbangan kuat bagi hakim, meskipun bukan bukti kepemilikan mutlak. 

Disarankan untuk berkonsultasi dengan notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat atau advokat yang ahli di bidang hukum pertanahan untuk mendapatkan panduan yang lebih spesifik sesuai dengan kondisi di lapangan.

 Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih.

 Dasar Hukum :

1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
2. Yurisprudensi Mahkamah Agung No. 1230 K/Sip/1980 (tentang penguasaan lama dan asas rechtsverwerking).

Disclaimer:

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.