Langkah Hukum Pengurusan Balik Nama Sertifikat Terhambat Penolakan Tanda Tangan Tetangga Batas Tanah Barat akibat Sengketa Batas Kaplingan

Terima kasih atas pertanyaan saudara Nur************** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Dicky Mochammad Faisal, S.H. (Penyuluh Hukum Madya) dan RR Yuliawiranti Subeno, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Madya)

Terima kasih atas pertanyaan Anda kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Kami sangat prihatin terhadap masalah yang sekarang Anda hadapin.

1. Gambaran Masalah: Persoalan Batas yang Tidak Tuntas

Anda membeli tanah dari seorang makelar. Secara administratif, semua dokumen siap, tapi ternyata ketika tanah itu “dipecah” dari sertifikat induk (biasanya disebut pemecahan bidang), si makelar tidak meminta persetujuan atau tanda tangan batas dari tetangga sebelah barat.

Dalam urusan tanah, tanda tangan tetangga bukan cuma syarat administratif atau formalitas kertas saja. Fungsinya jauh lebih penting, tanda tangan tetangga adalah bukti bahwa batas tanah Anda dan batas tanah tetangga benar-benar sudah disepakati bersama di lapangan, bahwa tidak ada bagian yang tumpang tindih, tidak ada tanah yang “nyerobot” sedikit pun.

Aturan ini tertulis dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 Pasal 18 ayat (1). Di sana disebutkan bahwa batas tanah harus disetujui oleh para pemilik tanah yang berbatasan langsung. Jadi, kalau Anda punya tanah, BPN tidak bisa asal menetapkan batasnya tanpa ada persetujuan dari para tetangga di sekeliling bidang tersebut.

Nah, dalam kasus Anda, ketika makelar membagi-bagi (mengkapling) tanah dari sertifikat induk tanpa minta tanda tangan atau izin tetangga sebelah barat, itu sama saja melewatkan tahapan penting dalam proses pembuktian batas. Akibatnya, sekarang muncul kecurigaan dari tetangga bahwa sebagian tanahnya ikut “terbawa”.

Dalam posisi itu, tetangga punya hak penuh untuk menolak tanda tangan dulu sampai mereka yakin betul bahwa batas tanahnya tidak terganggu. Penolakan seperti itu tidak bisa dianggap menghambat secara melawan hukum, karena memang mereka sedang melindungi hak atas tanah mereka sendiri. Hukum juga menganggap sikap mereka sah dan wajar, selama alasan penolakannya masuk akal, misalnya karena mereka merasa ada bagian tanahnya yang terambil.

2. Posisi Anda Sekarang

Bayangkan begini. Anda sudah beli tanah dari pemiliknya dengan cara yang benar. Semua dokumen lengkap, dan Anda bahkan sudah diberi surat kuasa resmi oleh pemilik lama untuk mengurus balik nama sertifikat ke atas nama Anda sendiri. Artinya, secara hukum dan niat, Anda ini pembeli yang beritikad baik, bukan calo, bukan makelar, dan bukan orang yang mau mengambil hak orang lain.

Namun, ketika semua berkas hendak diproses ke BPN, muncul satu kendala: di tahap pembuktian batas tanah, tetangga sebelah barat menolak menandatangani surat batas.
 Kenapa ini penting? Karena tanpa tanda tangan tetangga, petugas BPN tidak bisa memastikan batas tanah di lapangan itu sudah benar dan disetujui oleh semua pihak.

Masalahnya, Anda sebenarnya sudah berusaha semaksimal mungkin:

• Anda sudah mengajak tetangga bicara baik-baik lewat mediasi di kelurahan.
• Anda bahkan mengalah (legowo) dengan memberi kesempatan mereka lebih dulu untuk mengajukan pengukuran tanah mereka ke BPN, supaya nanti batasnya jelas.

Tapi sampai sekarang, proses dari pihak mereka tidak jelas ujungnya. Bisa jadi mereka belum juga mendaftar ke BPN, atau mungkin permohonannya masih tertahan di administrasi, dan Anda pun tidak tahu sampai kapan harus menunggu.

Di sinilah posisi Anda menjadi serba sulit. Anda tidak bisa lanjut ke tahap balik nama karena terganjal tanda tangan tetangga, tapi Anda juga tidak bisa memaksa karena takut dianggap menyalahi prosedur. Sementara waktu berjalan terus, biaya dan tenaga sudah keluar, tapi tanah yang sudah Anda beli belum bisa punya sertifikat atas nama Anda. Anda ini bukan pihak yang salah, tapi terjebak dalam situasi administratif yang menggantung karena ada pihak tetangga yang belum menyelesaikan urusannya sendiri. Padahal, dari sisi hukum, Anda sudah menjalankan kewajiban Anda, kooperatif, menghormati tetangga, dan mengikuti prosedur resmi.

3. Langkah-Langkah Hukum yang Dapat Anda Tempuh

Langkah 1: Pengukuran Sepihak dengan Berita Acara Keberatan

Anda tetap dapat mengajukan permohonan pengukuran ke BPN untuk bidang tanah Anda, meskipun tetangga belum mau menandatangani.

Dasarnya: Pasal 17 ayat (3) Permen ATR/BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997.

Bunyinya, apabila ada pihak yang tidak bersedia menandatangani persetujuan batas, petugas ukur tetap dapat melakukan pengukuran, dengan catatan:

• Petugas BPN mencatat keberatan pihak yang menolak dalam Berita Acara Penetapan Batas.
• Dalam peta hasil ukur akan diberi tanda khusus (biasanya garis putus-putus) pada sisi batas yang masih sengketa.

Dengan cara ini, proses pengukuran tidak terhenti total, BPN tetap bisa memproses sambil mencatat bahwa ada batas yang belum disepakati.

Namun, sertifikat tidak bisa terbit sepenuhnya sebelum sengketa batas itu diselesaikan. Artinya, Anda tetap dapat “mengunci” posisi tanah Anda dalam data BPN, sementara menunggu penyelesaian batas.

Langkah 2: Meminta BPN Melakukan Pengukuran Bersama

Anda bisa meminta pengukuran bersama (pengukuran konfrontasi) antara tanah Anda dan tanah tetangga barat, difasilitasi oleh BPN. Dalam praktik di lapangan, ketika terjadi perbedaan pendapat tentang batas tanah, BPN (melalui petugas pengukuran) akan memanggil kedua pihak yang berbatasan secara resmi dan tertulis untuk hadir pada saat pengukuran.
Pemanggilan ini dilakukan dua kali dengan tenggang waktu yang wajar, biasanya beberapa hari atau minggu tergantung jadwal pengukuran.

Nah, kalau salah satu pihak (misalnya tetangga yang keberatan) tidak hadir dua kali berturut-turut tanpa alasan yang sah, BPN tidak bisa terus-menerus menunda pekerjaan pengukuran, karena bisa saja pihak tersebut sengaja mengulur waktu atau menahan proses pihak lain.

Maka sesuai dengan praktik administrasi yang berlaku di BPN dan merujuk pada Pasal 19 ayat (2) huruf a PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, petugas ukur tetap dapat melanjutkan pengukuran, berdasarkan data fisik yang ada dan keterangan batas dari pemohon serta saksi batas lain yang hadir (misalnya ketua RT/RW, atau tetangga di sisi lain yang bersinggungan).

Namun, hasil pengukuran itu tidak langsung dianggap mutlak, melainkan dicatat dengan catatan khusus.
 Biasanya, BPN akan:

• Membuat Berita Acara Pengukuran dan Penetapan Batas, yang mencatat bahwa pihak tetangga sebelah barat telah dipanggil secara resmi tapi tidak hadir.
• Pada peta hasil ukur, batas yang belum disetujui akan diberi tanda garis putus-putus, yang artinya: batas ini masih bersifat sementara sampai ada kesepakatan atau putusan hukum yang pasti.
• Semua dokumen tersebut disimpan dalam berkas pengukuran tanah sebagai bukti bahwa BPN sudah melakukan prosedur dengan benar dan adil.

Langkah ini penting karena BPN harus tetap menjaga keseimbangan dua hal:

1. Menjamin kepastian hukum bagi pemohon (dalam hal ini Anda) yang sudah memenuhi syarat administratif.
2. Tetap menghormati hak pihak lain (tetangga) yang masih punya keberatan.

Dengan cara ini, BPN tidak menutup jalan Anda untuk melanjutkan proses, misalnya ke tahap balik nama atau sertifikasi, tapi tetap memberi ruang hukum bagi tetangga untuk menyampaikan keberatannya nanti jika mereka merasa dirugikan.

Jika kemudian hari tetangga tetap tidak setuju, mereka dapat menempuh jalur hukum untuk meminta pengukuran ulang atau menggugat penetapan batas. Tapi dari sisi Anda, posisi hukum Anda kuat, karena Anda sudah mengikuti prosedur resmi, hadir saat pengukuran, dan bersikap terbuka sejak awal.

Langkah 3: Membuat Surat Pernyataan dan Saksi Batas

Apabila pengukuran sudah dilakukan oleh BPN, tetapi tetangga tetap tidak mau menandatangani berita acara batas atau masih menyatakan keberatan, bukan berarti proses Anda otomatis berhenti.
Dalam situasi seperti itu, Anda masih bisa memperkuat dasar penguasaan tanah Anda dengan membuat Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (SPORADIK).

SPORADIK ini pada dasarnya adalah surat pernyataan resmi dari orang yang menguasai tanah, berisi keterangan bahwa:

• Anda memang menguasai dan menggunakan tanah tersebut secara nyata, terus-menerus, dan tanpa gangguan dari pihak lain.
• Penguasaan itu dilakukan secara sah dan beritikad baik, misalnya berdasarkan jual beli, hibah, warisan, atau penguasaan turun-temurun.

Agar surat ini memiliki kekuatan pembuktian, Anda harus menyertakan minimal dua orang saksi batas yang mengenal tanah itu sejak lama dan tahu persis letak serta riwayat batasnya. Biasanya saksi ini adalah:

• Tetangga di sisi lain (yang tidak bersengketa),
• Ketua RT/RW setempat, atau
• Orang yang dulu ikut menyaksikan transaksi atau penguasaan tanah tersebut.

Para saksi akan menandatangani surat pernyataan itu dan ikut bertanggung jawab secara moral atas kebenarannya.
Surat ini kemudian bisa dilegalisasi oleh lurah atau kepala desa agar memiliki kekuatan administratif.

Dasar hukumnya jelas, yaitu Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan bahwa:

“Dalam hal tidak tersedia atau tidak lengkap alat bukti sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), pembuktian dapat dilakukan dengan pernyataan yang bersangkutan mengenai penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut, disertai keterangan dari dua orang saksi yang dapat dipercaya.”

Artinya, walaupun tidak semua dokumen (seperti tanda tangan tetangga) bisa terpenuhi, negara tetap memberikan ruang hukum bagi orang yang memang menguasai tanah secara nyata dan beritikad baik untuk mendaftarkan tanahnya.

Dari sisi praktik, SPORADIK ini sering menjadi penopang utama dalam permohonan pendaftaran pertama kali atau dalam kasus seperti Anda, di mana sebagian batas masih disengketakan tapi penguasaan fisiknya sudah jelas dan tidak diperebutkan secara langsung.

Surat ini juga berfungsi sebagai bukti pendukung kuat jika di kemudian hari muncul gugatan atau klaim sepihak dari pihak tetangga. Dengan adanya SPORADIK yang ditandatangani saksi dan dilegalisasi pemerintah setempat, Anda dapat menunjukkan bahwa:

• Anda bukan pihak yang menyerobot tanah, melainkan pemilik sah yang telah mengikuti prosedur resmi.
• Anda sudah menempuh jalan administratif dan hukum secara benar, sementara pihak tetangga justru belum menyelesaikan keberatannya secara hukum.

Dengan begitu, posisi hukum Anda menjadi lebih kokoh baik di hadapan BPN maupun di pengadilan, karena Anda memiliki bukti penguasaan fisik yang sah dan dapat dipercaya.

Langkah 4: Upaya Mediasi Kedua di Kantor Pertanahan (BPN)

Sebelum berpikir ke jalur pengadilan, mintalah BPN memediasi kembali persoalan batas tersebut.
BPN memiliki fungsi penanganan sengketa dan konflik pertanahan non-litigasi, sebagaimana diatur dalam Permen ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan.

Melalui mekanisme ini, BPN akan memanggil kedua pihak, menelaah peta dasar, data fisik dan yuridis, lalu menawarkan solusi administratif (misalnya penyesuaian peta batas, atau kesepakatan tertulis baru).

Langkah 5: Jalur Hukum (Jika Semua Upaya Damai Buntu)

Apabila tetangga tetap menolak tanpa dasar hukum kuat dan itu menghambat hak Anda, maka langkah terakhir adalah:

• Mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri dengan objek “penetapan batas bidang tanah” atau “perbuatan melawan hukum” karena menghalangi pendaftaran hak Anda.
• Anda juga dapat meminta penetapan batas secara yudisial, di mana hakim dapat memerintahkan BPN melakukan pengukuran ulang di bawah pengawasan pengadilan.

Dasarnya: Pasal 1365 KUH Perdata tentang perbuatan melawan hukum dan Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 yang menyatakan bahwa pendaftaran tanah dapat dibatalkan atau dikoreksi apabila kemudian terbukti ada kekeliruan data fisik atau yuridis.

4. Strategi yang Paling Efektif Saat Ini

Langkah paling realistis dan tidak mahal bagi Anda:

1. Ajukan permohonan pengukuran ke BPN atas nama pemberi kuasa.
2. Mintakan agar BPN memanggil tetangga secara resmi (surat panggilan 2 kali).
3. Bila tetangga tetap menolak, BPN tetap melakukan pengukuran dengan catatan “batas dalam sengketa”.
4. Simpan semua dokumen resmi (undangan mediasi, berita acara, surat keberatan) sebagai bukti itikad baik Anda.

Dengan begitu, Anda sudah secara sah menunjukkan upaya administratif maksimal.
Jika nanti ada masalah hukum di kemudian hari, posisi Anda kuat sebagai pembeli beritikad baik yang sudah melalui semua prosedur sesuai peraturan.

Selain langkah-langkah administratif dan hukum di BPN, Anda juga punya jalur bantuan lain yang sering kali lebih cepat dan tanpa biaya besar, yaitu dengan meminta pendampingan hukum melalui Pos Bantuan Hukum (Posbakum) atau Organisasi Bantuan Hukum (OBH) yang terakreditasi oleh Kementerian Hukum.

1. Datang ke Pos Bantuan Hukum di Kantor Desa/Kelurahan

Sekarang, hampir setiap desa atau kelurahan memiliki Pos Bantuan Hukum (Posbakumdesa) atau minimal petugas yang bekerja sama dengan lembaga bantuan hukum.
 Di sana, Anda bisa:

• Menjelaskan permasalahan tanah yang sedang Anda hadapi,
• Menunjukkan dokumen-dokumen yang sudah Anda miliki (surat kuasa, hasil mediasi, surat dari kelurahan, dan sebagainya),
• Meminta agar Posbakum membantu menyusun surat permohonan, surat pernyataan, atau bahkan mendampingi Anda saat berurusan dengan BPN atau tetangga.

Biasanya mereka juga bisa membantu memediasi ulang secara non-formal agar permasalahan tidak berlarut-larut dan tetap damai.

Langkah ini penting karena Posbakum di tingkat kelurahan/desa sering kali lebih memahami situasi sosial di lingkungan sekitar, dan pendekatan mereka lebih bersifat kekeluargaan namun tetap berdasar hukum.

Jika permasalahan semakin kompleks, misalnya, tetangga tetap menolak, atau Anda butuh bantuan hukum untuk proses lebih lanjut di BPN atau pengadilan, maka Anda bisa mendatangi OBH resmi di wilayah Anda. Lembaga-lembaga sudah terakreditasi oleh Kementerian Hukum, dan punya advokat yang dapat mendampingi masyarakat secara cuma-cuma (gratis) apabila memenuhi syarat.

Dasar hukumnya ada pada Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011 tentang Bantuan Hukum, yang menjamin bahwa setiap warga negara, terutama yang kurang mampu, berhak mendapatkan layanan bantuan hukum tanpa dipungut biaya.

Untuk membuktikan bahwa Anda berhak mendapatkan bantuan gratis, Anda cukup membawa:

• Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) dari kelurahan/desa, atau
• Kartu Keluarga Sejahtera (KKS), Kartu Indonesia Pintar (KIP), atau Kartu BPJS PBI sebagai bukti bahwa Anda termasuk kategori penerima bantuan.

Dengan dokumen itu, OBH akan membantu:

• Menelaah kasus tanah Anda,
• Menyusun surat resmi ke BPN,
• Bahkan jika perlu, mendampingi Anda dalam mediasi atau gugatan perdata di pengadilan, tanpa biaya jasa hukum.

3. Manfaat Strategis dari Langkah Ini

Langkah mendatangi Posbakum atau OBH ini punya manfaat besar:

• Anda tidak lagi menghadapi masalah hukum sendirian, karena ada pendamping profesional.
• Semua langkah yang Anda tempuh akan lebih terarah dan terdokumentasi dengan baik, sehingga memperkuat posisi Anda di mata hukum.
• Jika masalah ini sampai ke jalur sengketa, Anda sudah memiliki tim hukum yang memahami kasus dari awal, sehingga pembelaannya lebih kuat.

5. Penutup

Dalam hukum pertanahan, batas tanah adalah “urat nadi” kepemilikan, sekali batas itu kabur, segala urusan di atasnya ikut rumit. Tapi hukum kita tidak pernah menutup jalan bagi orang yang beritikad baik.
 Selama Anda memegang bukti penguasaan fisik yang sah, surat kuasa yang benar, dan telah berupaya administratif secara maksimal, maka negara (melalui BPN atau pengadilan) tetap berkewajiban melindungi hak Anda.

Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum :

1. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
2. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
3. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011 tentang Bantuan Hukum