Keabsahan Penggembokan Unit Rumah Susun Komersial oleh Pengelola Gedung Akibat Tunggakan IPL dan Kekuatan Perjanjian terhadap Peraturan Perundang-undangan

Dijawab oleh Ivo Hetty Novita Nainggolan, S.H.,M.H. (Penyuluh Hukum Madya) dan Teguh Ariyadi, S.SOS., M.SI.. (Penyuluh Hukum Madya). Jadi begini, saya melakukan suatu usaha di dalam pergedungan toko dan saya membeli salah satu unit di dalam pergedungan toko tsb dan saya masih mencicil pembeliannya hingga saat ini dan sebagai informasi tambahan, Area Unit/Toko di dalam pergedungan toko yg saya beli bahwa unit saya ini sudah beralih ke Rumah Susun Komersial karena keluar ketetapan gubernur dan telah disahkan. Nah, begini pak/bu pengelola pergedungan toko itu memberikan suatu charge kepada para tenant (seperti saya) tiap bulan yaitu semacam IPL. Nah, kebetulan IPL toko saya kan ini nunggak selama 2 bulan dan belum terbayarkan karena dana saya belum mencukupi, akan tetapi pada saat itu dari pihak pengelola melakukan tindakan berupa "Penggembokan Unit" yg berakibatkan saya gabisa masuk ke toko saya sendiri yg telah saya beli. Nah, yang ingin saya tanyakan adalah : 1. Apakah dibenarkan secara hukum perundang-undangan bahwa pengelola gedung dapat melakukan tindakan penggembokan unit kepada pemilik karena menunggak IPL 2 bulan? Karena saya jadinya gabisa masuk ke toko saya sendiri dan menggunakan apa yg seharusnya menjadi hak milik saya 2. Apabila tindakan dari no.1 saya ini *Tidak Dibenarkan* dan pengelola berkata " Kan kamu sudah tandatangani perjanjian jual beli dan kami sudah beri aturan penggembokan unit apabila tidak ada pembayaran IPL lebih dari 2 bulan" apakah aturan pengelola tsb berlaku walaupun ini bertentangan dgn aturan perundang-undangan? Penjelasan : 1. Apakah Tindakan Penggembokan Dibenarkan Secara Hukum? Secara umum, tindakan pengelola menggembok unit Anda karena tunggakan IPL selama 2 bulan sering kali tidak dibenarkan dan dapat dianggap sebagai tindakan sewenang-wenang (main hakim sendiri), terutama karena unit tersebut adalah hak milik Anda, meskipun masih dalam proses cicilan (hak milik atas satuan rumah susun, atau SHM Sarusun, akan Anda dapatkan setelah lunas, namun hak kepemilikan sudah melekat sejak PJB). Dasar Hukum: • Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun): o Pasal 59 Ayat (1) mengatur bahwa jika ada perselisihan, penyelesaiannya wajib dilakukan melalui musyawarah mufakat atau lembaga penyelesaian sengketa. Pengelola tidak memiliki hak untuk melakukan upaya paksa yang melanggar hak milik Anda secara langsung tanpa proses hukum yang sah. o UU Rusun menekankan bahwa setiap tindakan terhadap pemilik/penghuni harus berdasarkan AD/ART (Anggaran Dasar/Anggaran Rumah Tangga) dan tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi. • Hak Konstitusional: Hak untuk memiliki dan menguasai properti adalah hak yang dilindungi. Pengelola hanya memiliki hak untuk menagih kewajiban (IPL) dan, jika perlu, menempuh jalur hukum untuk mendapatkan pembayaran. Mereka tidak boleh melarang Anda memasuki properti milik Anda sendiri. • Tujuan IPL: IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) adalah kewajiban Anda, namun sanksi atas penunggakan harus bersifat proporsional dan tidak boleh merampas hak dasar Anda untuk menggunakan unit Anda. Sanksi yang wajar biasanya berupa denda/bunga keterlambatan, pemutusan fasilitas non-esensial (misalnya akses internet/TV), atau sanksi administratif lainnya, bukan pelarangan masuk. Penggembokan unit adalah tindakan yang sangat ekstrem dan biasanya hanya dapat dilakukan berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (misalnya dalam kasus eksekusi hak tanggungan atau sengketa yang sudah diputuskan oleh pengadilan atau dalam keadaan darurat, misalnya demi keamanan gedung). 2. Apakah Aturan Pengelola Berlaku Walaupun Bertentangan dengan UU ? Jawabannya adalah: Tidak berlaku. Indonesia menganut asas Lex Superior Derogat Legi Inferiori , Dimana Hukum yang lebih tinggi mengesampingkan hukum yang lebih rendah. Peraturan perundang-undangan yang lebih rendah tidak dapat menyimpangi ketentuan dari peraturan yang lebih tinggi Hukum properti di Indonesia menganut asas "Hierarki Peraturan Perundang-undangan, sesuai UU No. 12 Tahun 2011). Artinya: 1. Perjanjian (seperti PJB) atau Peraturan Pengelola (seperti AD/ART atau House Rules) berada di bawah dan tidak boleh bertentangan dengan Undang-Undang yang lebih tinggi, yaitu UU Rumah Susun dan peraturan pelaksanaannya, serta Ketetapan Gubernur yang menjadikan unit Anda sebagai Rumah Susun Komersial. 2. Jika ada klausul dalam Perjanjian Jual Beli (PJB) atau Aturan Pengelola yang memberikan hak kepada pengelola untuk menggembok atau melarang akses pemilik unit karena tunggakan IPL, dan klausul tersebut bertentangan dengan UU Rusun atau dianggap melanggar hak kepemilikan, maka klausul tersebut dapat dianggap batal demi hukum (atau setidaknya dapat dibatalkan di pengadilan). Tindakan yang Dapat Anda Ambil: 1. Surat Keberatan Resmi: Segera kirimkan surat keberatan resmi kepada pengelola, menyatakan bahwa tindakan penggembokan melanggar hak Anda dan bertentangan dengan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Mintalah agar gembok segera dibuka. 2. Negosiasi Pembayaran: Dalam surat atau pertemuan, tawarkan skema pembayaran tunggakan Anda. Anda menunjukkan niat baik untuk membayar, tetapi menolak sanksi yang tidak sah. 3. Lapor kepada Dinas Terkait: Jika pengelola menolak, Anda dapat melaporkan tindakan pengelola kepada dinas terkait di Pemerintah Provinsi Anda (seperti Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman atau Dinas terkait Pengawasan Bangunan/Perizinan). 4. Konsultasi Hukum: Bawa PJB, bukti kepemilikan (misalnya PPJB/PJB), dan bukti tunggakan Anda kepada konsultan atau pengacara. Anda dapat mengirimkan Somasi (peringatan hukum) kepada pengelola atau mengajukan gugatan ke pengadilan (perdata) jika diperlukan. Demikian yang dapat kami jelaskan, semoga Anda dapat segera mendapat solusi atas permasalahan hukum yang dihadapi. Penjelasan ini sifatnya hanya untuk memberikan informasi hukum. Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana dengan putusan pengadilan. Dasar hukum : Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun