Pembelian Tanah Rumah Dibayar Lunas tetapi Hanya PPJB Waarmerking dan Sertifikat SHM Tidak Dapat Diurus karena Tanah Belum Lunas oleh Pengembang

Terima kasih atas pertanyaan saudara Agu******* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Ivo Hetty Novita Nainggolan, S.H.,M.H. (Penyuluh Hukum Madya) dan Teguh Ariyadi, S.SOS., M.SI. (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaan Anda kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Kami sangat prihatin terhadap masalah yang sekarang Anda hadapin. Terkait permasalahan hukum yang Anda hadapi, dapat kami jelaskan sebagai berikut :

PPJB adalah singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Ini adalah perjanjian pendahuluan antara calon penjual dan calon pembeli untuk melakukan transaksi jual beli properti di masa depan setelah syarat-syarat tertentu dipenuhi (misalnya pelunasan harga, pemecahan sertifikat, atau selesainya pembangunan)

Waarmek (sering juga ditulis waarmerking) adalah istilah Belanda yang berarti pencatatan atau legalisasi.

Perjanjian di bawah tangan, dibuat dan ditandatangani oleh para pihak, bukan Notaris/PPAT. Notaris hanya berfungsi sebagai pihak yang mencatat atau melegalisasi tanggal dan tanda tangan para pihak pada dokumen tersebut (hanya sebagai saksi formal. Kekuatan pembuktiannya lebih kuat daripada perjanjian di bawah tangan biasa karena tanggal dan tanda tangan sudah diakui Notaris. Namun, tidak memiliki kekuatan hukum otentik seperti akta Notaris. Notaris tidak menjamin kebenaran atau legalitas isi dari perjanjian tersebut. Notaris hanya memastikan bahwa orang yang menandatangani adalah benar orang yang disebutkan dan tanggal penandatanganan adalah benar.

Bila pada PPJB notarial (akta notaris) Notaris WAJIB meneliti keabsahan dokumen (seperti sertifikat) dan memberikan penerangan hukum yang jelas kepada para pihak. Sangat berbeda dengan waarmerking, dimana notaris tidak menjamin atau memeriksa kebenaran materiil isi perjanjian (misalnya status lunas/belum lunasnya tanah).

Pengembang bisa dianggap wanprestasi karena tidak memenuhi kewajiban dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang sudah lunas, terutama terkait dengan penyerahan hak (pembuatan Akta Jual Beli/AJB dan pengurusan SHM) karena ternyata tanah yang dijual masih bermasalah (belum lunas dibayar ke pemilik tanah/PT belum memegang SHM). 

Wanprestasi adalah istilah hukum perdata yang berasal dari bahasa Belanda (wanprestatie), yang berarti tidak dipenuhinya atau lalainya pelaksanaan suatu prestasi (kewajiban) dalam suatu perjanjian yang telah disepakati.

Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) tentang ganti rugi akibat wanprestasi.

Pasal 1243 KUH Perdata berbunyi : Penggantian biaya, kerugian, dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.

Selanjutnya berdasarkan Pasal 1267 KUH Perdata menyebutkan bahwa : Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi perikatan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan perikatan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

Sebagai pembeli yang dirugikan, Anda dapat memilih salah satu dari dua tuntutan utama:

1. Meminta Pengembang untuk Melaksanakan Prestasi (misalnya, menuntut agar Pengembang segera melunasi tanah dan mengurus SHM).
2. Menuntut Pembatalan Perjanjian (PPJB) dan menuntut pengembalian uang secara penuh ditambah ganti rugi (biaya, kerugian, dan bunga).

Pasal-pasal di atas adalah fondasi hukum perdata Anda untuk mengajukan gugatan terhadap pengembang atas dasar wanprestasi, karena mereka tidak mampu menyerahkan SHM setelah Anda membayar lunas.

Demikian yang dapat kami jelaskan, semoga Anda dapat segera mendapat solusi atas permasalahan hukum yang dihadapi. Penjelasan ini sifatnya hanya untuk memberikan informasi hukum.

Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar hukum :

1. Kitab Undang- Undang Hukum Perdata