Sengketa Jual Beli Rumah Tanah Tanpa Terbit SHM Akibat Pengembang Belum Lunas dan Pembeli Dipaksa Menambah Pembayaran Berdasarkan PPJB Waarmerking

Terima kasih atas pertanyaan saudara Agu******* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Ivo Hetty Novita Nainggolan, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya) dan Teguh Ariyadi, S.SOS., M.SI. (Penyuluh Hukum Madya)

Terima kasih atas informasi yang diberikan kepada kami. Terkait permasalahan hukum yang Anda hadapi, dapat kami jelaskan sebagai berikut :

Berdasarkan keterangan Klien, dapat disimpulkan bahwa Pengembang (PT. TIGA JAYA PROPERTINDO) telah melakukan wanprestasi karena:

1. Tidak memenuhi kewajiban untuk melunasi pembayaran tanah kepada pemilik awal.
2. Tidak dapat menyerahkan Sertifikat Hak Milik (SHM) sesuai jangka waktu yang wajar (hampir 3 tahun sejak lunas). Penyerahan SHM adalah prestasi utama dalam jual beli properti.

Ada beberapa upaya hukum yang dapat dilakukan:

1. Mengajukan gugatan terhadap pengembang atas dasar Wanprestasi (Ingkar Janji). Pengajuan gugatan ini didasarkan pada Pasal 1243 KUH Perdata yang berbunyi : Penggantian biaya, kerugian, dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan. Selanjutnya berdasarkan Pasal 1267 KUH Perdata menyebutkan bahwa : Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi perikatan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan perikatan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

• Dasar Gugatan:
  • Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Waarmerking yang Anda miliki, meskipun bukan Akta Jual Beli (AJB) atau akta otentik yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT, merupakan perjanjian yang sah dan mengikat secara hukum antara Anda dan pengembang. Hal tersebut sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1338 KUH Perdata.  Berdasarkan Pasal 1338 ayat (1) disebutkan bahwa Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya

(2) Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu

• Fakta bahwa tanah diambil alih oleh pemilik awal karena pengembang belum lunas adalah pelanggaran serius terhadap perjanjian dan itikad buruk dalam menjalankan usaha.
• Tuntutan yang Mungkin Diajukan:
  • Pemenuhan Perjanjian: Menuntut pengembang agar segera menyelesaikan pembayaran ke pemilik tanah agar SHM dapat diproses, ditambah ganti rugi atas kerugian keterlambatan.
  • Pembatalan Perjanjian: Menuntut pembatalan PPJB dan pengembalian seluruh uang yang telah Anda bayarkan (Rp199.000.000) secara tunai dan sekaligus, ditambah dengan ganti rugi (biaya, kerugian, dan bunga) atas kerugian yang Anda alami (misalnya biaya sewa jika Anda harus menyewa tempat tinggal, atau kerugian nilai waktu uang).

Terhadap Notaris yang mengeluarkan PPJB waarmerking atas tanah dan rumah yang masih bermasalah, dapat dilakukan laporan. Sebelumnya harus dipahami terlebih dahulu terkait fungsi Waarmerking Dimana Waarmerking (pembukuan surat di bawah tangan) oleh Notaris hanya memberikan kepastian tanggal bahwa surat tersebut pernah ada pada tanggal pendaftaran. Notaris tidak bertanggung jawab atas kebenaran materi atau isi dari perjanjian di bawah tangan yang di-waarmerking, termasuk keabsahan status kepemilikan tanah pengembang.

Anda dapat mempertimbangkan untuk mengajukan Laporan ke Majelis Pengawas Notaris: Jika terbukti Notaris melanggar kode etik atau kelalaian (misalnya tidak memberikan edukasi yang memadai tentang risiko PPJB waarmerking untuk properti yang belum lunas/SHM) sehingga merugikan Anda. Terlebih lagi jika dapat dibuktikan Notaris terlibat atau mengetahui bahwa pengembang menjual properti yang berpotensi sengketa/belum lunas, namun tetap melakukan waarmerking/memfasilitasi transaksi secara tidak profesional. Bila Lokasi notaris berada di wilayah Jawa Timur, maka laporan dapat diajukan kepada Majelis Pengawas Notaris (MPN) berlokasi di bawah koordinasi Kantor Wilayah Kementerian Hukum (Kanwil Kemenkum) Jawa Timur.

Anda dapat mengirim Somasi tertulis kepada pengembang, menuntut pemenuhan perjanjian dan penyerahan SHM dalam jangka waktu tertentu (misalnya 7 hari atau 14 hari). Jika tidak dipenuhi, baru ajukan gugatan ke Pengadilan Negeri.

b. Sikap Pemilik Tanah yang meminta tambahan biaya Rp 62.500.000 dan mengancam memagari tanah adalah tindakan di luar perjanjian awal Anda dan merupakan konsekuensi dari wanprestasi pengembang.

• Kekuatan Hukum Surat Perjanjian dengan Pemilik Tanah:
  1. Surat perjanjian yang Anda tanda tangani di bawah tekanan (ancaman akan dipagar) untuk membayar tambahan biaya (Rp 62.500.000) berpotensi dibatalkan atau ditolak kekuatan hukumnya di pengadilan, terutama jika terbukti adanya paksaan/tekanan (Pasal 1323 KUH Perdata) dan perjanjian tersebut melanggar hak Anda sebagai pembeli yang sudah beritikad baik melunasi pembayaran.
  2. Secara hukum, Anda telah membayar lunas properti tersebut kepada pengembang berdasarkan PPJB. Kewajiban pelunasan kepada pemilik tanah seharusnya menjadi tanggung jawab pengembang (PT. TIGA JAYA PROPERTINDO).
• Tindakan yang Perlu Diambil:
  1. Hentikan Pembayaran: Jika Anda belum mulai membayar Rp 62.500.000 tersebut, jangan lakukan pembayaran sampai ada kejelasan hukum. Jika Anda sudah membayar, masukkan jumlah tersebut sebagai bagian dari kerugian yang Anda tuntut dari pengembang.
  2. Sertakan sebagai Gugatan: Dalam gugatan wanprestasi terhadap pengembang, Anda dapat memasukkan tuntutan agar pengembang mengganti biaya tambahan yang dituntut oleh pemilik tanah (Rp62.500.000), atau menuntut pengembang bertanggung jawab menyelesaikan sengketa dengan pemilik tanah.
  3. Laporkan Pemagaran: Jika pemilik tanah benar-benar melakukan pemagaran, Anda bisa melaporkannya atas dasar perusakan atau tindakan sewenang-wenang yang menghalangi hak Anda sebagai pemegang PPJB yang menguasai fisik tanah/bangunan

Demikian yang dapat kami jelaskan, semoga Anda dapat segera mendapat solusi atas permasalahan hukum yang dihadapi. Penjelasan ini sifatnya hanya untuk memberikan informasi hukum.

Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata