Kemungkinan Pelaporan Pidana dan Gugatan Perdata atas Penjualan Kavling oleh Developer yang Bukan Pemilik serta Wanprestasi Pengembalian Dana DP KPR Pribadi

15/10/25

Oleh : Jam***

Dijawab oleh : Admin Konsultasi Hukum

Pertanyaan:
kronologis kejadian ========== sebelumnya saya dan istri berniat memiliki rumah dengan cara KPR Pribadi berdasarkan iklan di salah satu media social akhirnya ketemulah dengan salah satu marketing perumahan KPR Pribadi dan kami diarahkan ke lokasi untuk melihat lokasi,akhirnya kami dipertemukan dengan (owner developer nya) dan kami sepakat mengambil sepetak lahan untuk di buat kan rumah sederhana dengan perjanjian akad kredit pribadi hanya menggunakan jasa notaris yang telah di tunjuk pihak developer dengan skema DP awal 75 juta sisa nya dibayarkan setelah bangunan selesai,dan sisanya di angsur selama 5thn lebih sesuai dengan perjanjian yg di sepakati Bersama.akhirnya setelah selesai penandatanganan di pihak notaris yg sudah ditunjuk kami berkwajiban membayar sisa DP sebesar 72 juta yang sebelumnya sudah di keluarkan 3juta di awal sebagai tanda jadi kita akan mengambil satu petak tanah untuk di KPR pribadikan. setelah itu selang beberapa hari kami mendapat kan info kalua lahan yang sudah kami akad kan di notaris tersebut telah di beli pihak lain,yang mana dalam hal ini pihak developer tidak menginfokan kepada kami,kami tahu hanya dari pihak marketing nya saja kalua lahan itu sudah di beli pihak lain langsung di bayar kan cash ke pemilik lahan dalam hal ini kami baru tau kalua tanah yg ditawarkan kepada kami tersebut bukan kepunyaan pihak developer(Pihak developer hanya sebagai mediator penjualan,jika sekiranya laku baru mereka setor ke pemilik lahan) Adapun setelah kami pertanayakan ke pihak developer mereka mengatakan kalua pembeli lahan yang bayar cash di utamakan oleh pemilik tanah sedangkan saya yang sudah akan kredit di notaris karen membeli nya dengan cara mencicil di nomer duakan,namun dalam hal ini yang kami kecewakaan hal ini sebelum nya tidak pernah di beritahukan ke pada kami selaku konsumen kalua tanah itu bukan kepunyaaan pihak developer sudah jelas kalua dari awal pihak developer tidak terbuka untuk status tana tersebut kepada kami.malah dalam hal ini mereka menawarkan kavling pengganti di lokasi yang sama hanya agak ke dalam posisinya,namun dalam hal ini kami jujur takut sekiranya kami mengiyakan pun kami sudah tahu status tanah itu bukan miik pihak developer,jadi ini hanya sebatas untuk meredam kekecewaan kami sesaat karena jika nanti ada pihak lain yang membeli dengancara cash pasti kami lagi lah yang menjadi korban dengan alasan yang sama dan akan di tawarkan pindah lokasi lahan lagi maka dari itu kami meminta dikembalikan saja uang kami sesuai kesepakatan Bersama karena kesepakatan itu sudah gugur dengan sendirinya karena lahan yang di akad kan sudah menjadi milik orang lain.pihak developer menyanggupi akan mengembalikan minta Waktu 1 bulan sampai ada dana masuk dari konsumen lain untuk mengembalikan dana kami namun sampai saat yang sudah di tentukan mereka tidak dapat menepati janji kesepakatan pengembalian dana yang sudah mereka janjikan.dalam hal ini apakah saya sudah masuk dalam lingkaran mafia tanah yang menipu banyak konsumen dengan iming2 penawaran seperti ini,apakah kami bisa melaporkan hal ini ke kepolisian sehingga bisa di proses hukum untuk case ini dan saya bisa mengajukan gugatan perdata untuk dana saya yang sudah masuk untuk menyita asset pihak developer sebagai jaminan sampai uang kami di kembalikan.mohon info dan arahan nya terima kasih

Terima kasih atas pertanyaan saudara Jam********* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Elsy Anthoneta Joltuwu, S.H. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, S.E.,M.H (Penyuluh Hukum Madya). Konsultasi Hukum Kasus Perjanjian Jual Beli Tanah/Rumah (KPR Pribadi). Berdasarkan kronologis yang Anda sampaikan, kami melihat bahwa terdapat beberapa isu hukum, baik dalam lingkup Hukum Perdata (Perjanjian) maupun Hukum Pidana (Penipuan). 1. Perdata (Wanprestasi dan Gugatan Ganti Rugi) Kasus ini pada dasarnya berawal dari Perjanjian Jual Beli (atau yang Anda sebut "akad kredit pribadi") yang dibuat di hadapan Notaris. a. Dasar Hukum Perjanjian Perjanjian yang Anda buat mengikat secara hukum bagi kedua belah pihak, sebagaimana diatur dalam:  Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tentang Syarat Sahnya Perjanjian. Salah satu syarat sah perjanjian adalah adanya suatu sebab yang halal. Jika objek perjanjian (tanah) ternyata telah dijual kepada pihak lain, maka developer tidak dapat menyerahkan objek tersebut, yang berarti terjadi kegagalan dalam pemenuhan prestasi.  Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata: "Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya." Perjanjian yang sudah ditandatangani, termasuk di hadapan Notaris, mengikat Developer untuk menyerahkan lahan yang disepakati. b. Pelanggaran Perjanjian (Wanprestasi) Developer telah melakukan Wanprestasi (cidera janji) karena:  Tidak dapat menyerahkan objek perjanjian (tanah) yang telah disepakati dan di-akad-kan di Notaris, karena objek tersebut telah dijual kepada pihak lain.  Pasal 1239 KUHPerdata: Apabila Developer tidak melaksanakan apa yang diperjanjikan (menyerahkan lahan), maka mereka wajib memberikan penggantian biaya, kerugian, dan bunga. c. Hak Anda sebagai Pihak yang Dirugikan Karena Developer telah melakukan wanprestasi, maka Anda berhak menuntut:  Pembatalan Perjanjian karena Developer tidak dapat memenuhi prestasinya.  Pengembalian Dana (Ganti Rugi): Developer wajib mengembalikan seluruh uang yang telah Anda bayarkan (75.000.000) beserta kerugian lain jika ada (misalnya biaya Notaris). Penggantian kerugian ini didasarkan pada Pasal 1243 KUHPerdata: "Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang setelah dinyatakan lalai tetap melalaikannya, atau sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam tenggang waktu yang telah dilampauinya." d. Gugatan Perdata Anda dapat mengajukan Gugatan Perdata ke Pengadilan Negeri setempat dengan tuntutan: 1. Menyatakan Developer telah melakukan Wanprestasi. 2. Menyatakan Perjanjian Batal. 3. Menghukum Developer untuk mengembalikan seluruh uang yang telah Anda bayarkan. 4. Menghukum Developer untuk membayar ganti rugi (biaya, kerugian, dan bunga). 5. Penyitaan Jaminan (Conservatoir Beslag): Anda dapat memohon kepada Majelis Hakim untuk meletakkan Sita Jaminan atas aset Developer (tanah, bangunan, atau rekening) setidaknya senilai uang yang harus dikembalikan kepada Anda. Jika menurut Anda developer akan mencari cara untuk menggelapkan atau membawa barangnya baik yang tidak tetap maupun yang tetap dengan maksud akan menjauhkan barang itu dari Anda untuk memastikan ada jaminan pelunasan jika gugatan Anda dikabulkan, hal ini sesuai dengan Pasal 227 Herzien Inlandsch Reglement (HIR) yang menyatakan “Jika ada persangkaan yang beralasan, bahwa seorang yang berhutang, selagi belum dijatuhkan keputusan atasnya atau selagi putusan yang mengalahkannya belum dapat dijalankan, mencari akal akan menggelapkan atau membawa barangnya baik yang tidak tetap maupun yang tetap dengan maksud akan menjauhkan barang itu dari penagih hutang, maka atas surat permintaan orang yang berkepentingan ketua pengadilan negeri dapat memberi perintah, supaya disita barang itu untuk menjaga hak orang yang memasukkan permintaan itu, dan kepada peminta harus diberitahukan akan menghadap persidangan, pengadilan negeri yang pertama sesudah itu untuk memajukan dan menguatkan gugatannya” 2. Pidana (Penipuan dan Penggelapan) Tindakan Developer yang menawarkan dan mengikat perjanjian atas tanah yang ternyata bukan miliknya atau sudah dijual kepada pihak lain, dengan tujuan untuk mendapatkan pembayaran dari Anda, dapat dikategorikan sebagai tindak pidana Penipuan. Tindakan ini dapat dijerat dengan:  Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) tentang Penipuan: "Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun serangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya membuat utang maupun menghapus piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun." Unsur-unsur yang terpenuhi: 1. Dengan maksud menguntungkan diri sendiri: Developer menerima uang DP Anda. 2. Dengan tipu muslihat/serangkaian kebohongan: Developer tidak jujur mengenai status kepemilikan tanah (bukan miliknya dan sudah dijual/prioritas cash buyer), tetapi tetap mengikat perjanjian dengan Anda. 3. Menggerakkan orang lain menyerahkan barang: Anda tergerak untuk menyerahkan uang DP (75.000.000) kepada Developer. a. Laporan Kepolisian Anda dapat melaporkan kasus ini ke Kepolisian (Sentra Pelayanan Kepolisian Terpadu/SPKT) dengan dugaan tindak pidana Penipuan Pasal 378 KUHP. Keterbukaan Status Tanah: Pengakuan Developer yang hanya sebagai mediator dan mengutamakan pembeli cash tanpa menginformasikannya sejak awal menunjukkan adanya indikasi "tipu muslihat" atau "serangkaian kebohongan" yang membuat Anda percaya dan menyerahkan uang. Jika Developer terbukti melakukan ini kepada banyak konsumen, maka benar ini bisa mengarah pada praktik yang merugikan masyarakat luas. b. Tindak Pidana Perlindungan Konsumen Anda juga dapat menggunakan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK), terutama jika perjanjian melibatkan janji pembangunan rumah.  Pasal 8 ayat (1) huruf f UUPK: Pelaku usaha dilarang memperdagangkan barang/jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan, atau promosi penjualan barang/jasa tersebut. 3. Langkah Hukum yang Dianjurkan a. Somasi (Teguran) Kirimkan surat Somasi secara resmi kepada Developer (dengan tembusan Notaris yang bersangkutan) yang berisi: • Menyatakan Developer telah Wanprestasi dan/atau melakukan Penipuan. • Menuntut pengembalian penuh uang Anda (75.000.000) dalam waktu yang singkat dan tegas (misalnya 7 hari kerja). • Menyatakan akan menempuh jalur Gugatan Perdata dan Laporan Pidana jika Somasi tidak dipenuhi. 2. Pilihan Jalur Hukum (dapat dilakukan bersamaan)  Dugatan Perdata: Pengembalian dana, pembatalan perjanjian, dan penyitaan aset (Sita Jaminan). Sesuai dengan Pasal 1243 KUHPerdata dan Pasal 227 HIR  Laporan Pidana: Memproses secara hukum Developer sebagai pelaku tindak pidana penipuan. Sesuai dengan Pasal 378 KUHP Demikian jawaban dan penjelasan dari kami, semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana keputusan pengadilan. Dasar Hukum: - KUH Perdata - KUH Pidana - Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan

Diskusi Konsultasi

Silakan login terlebih dahulu untuk menambahkan komentar.

Belum ada komentar. Jadilah yang pertama berkomentar!