Pengambilan Sertifikat Rumah di Bank Setelah Pelunasan Saat Nama Peminjam Berbeda dengan Pemilik Sertifikat

Terima kasih atas pertanyaan saudara And* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Iva Shofiya, S.H., M.SI. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, S.E.,M.H (Penyuluh Hukum Madya).

Terima kasih atas pertanyaannya, dari cerita anda: sertifikat atas nama ibu anda (pemilik sah tanah/rumah). Namun yang meminjam uang dan tercatat sebagai debitur di bank adalah tante anda. Sertifikat rumah ibu dijadikan jaminan (agunan) untuk pinjaman tante anda. Artinya, secara hukum: pemilik agunan adalah ibu anda. Debitur/kreditur (yang berutang) adalah tante anda dan bankadalah kreditur (pemberi pinjaman). Berdasarkan pasal 1754 kuhperdata disebutkan bahwa “pinjam-meminjam adalah persetujuan dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain sesuatu jumlah tentang barang-barang atau uang yang menghabiskan karena pemakaian, dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan mengembalikan dengan jumlah yang sama dari macam dan keadaan yang sama pula”. Ketentuan pasal 1754 kuhperdata tersebut menunjukkan bahwa seseorang yang meminjamkan sejumlah uang atau barang tertentu kepada pihak lain, ia akan memberi kembali sejumlah uang yang sama sesuai dengan persetujuan yang disepakati.  Pasal 1131 kitab undang-undang hukum perdata : “segala barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitor, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitor itu.”

Posisi hukum dalam kasus ini dalam praktik hukum perdata dan perbankan, ada dua hubungan hukum yang berjalan bersamaan tapi berbeda: hubungan pinjam-meminjam (utang-piutang) antara tante anda dan bank. Ini diatur dalam perjanjian kredit, atas nama tante anda sebagai debitur. Hubungan penjaminan (jaminan/agunan) antara ibu anda dan bank. Ibu anda menandatangani akta pemberian hak tanggungan (APHT) sebagai pemberi jaminan (penjamin bukan debitur). Dokumen ini dibuat oleh notaris/ppat dan menjadi dasar hukum bagi bank untuk menahan sertifikat. Siapa yang berhak mengambil sertifikat dari bank prinsip umumnya adalah bank hanya akan menyerahkan sertifikat jaminan kepada pihak yang: membayar lunas pinjaman, dan berstatus sebagai pihak yang tercantum dalam perjanjian kredit/jaminan, atau mendapat surat kuasa resmi dari pihak tersebut. Kasus anda karena debitur yang tertera di bank adalah tante anda, maka secara administratif, hanya tante anda (atau pihak yang mendapat kuasanya) yang dapat melakukan pelunasan resmi dan mengambil sertifikat. Bank tidak bisa menyerahkan sertifikat langsung kepada ibu anda, meskipun ibu anda adalah pemilik tanah, tanpa persetujuan tertulis dari tante anda.  Solusi yang mungkin ditempuh pelunasan oleh ibu anda dengan kuasa dari tante. Jika hubungan masih memungkinkan, mintalah tante anda membuat surat kuasa khusus di atas materai atau di notaris: “memberi kuasa kepada [nama ibu anda] untuk melunasi kredit dan mengambil sertifikat atas nama saya dari [nama bank].” Dengan surat kuasa ini, bank bisa secara sah menyerahkan sertifikat kepada ibu anda setelah pelunasan. Opsi kedua pelunasan oleh ibu anda tanpa kuasa secara hukum murni, ibu anda bisa melunasi pinjaman tante anda, namun bank tetap tidak bisa langsung menyerahkan sertifikat kepada ibu anda tanpa tanda tangan atau kuasa dari tante anda, karena hubungan perjanjian kredit tetap antara bank dan tante. Namun, jika: ibu anda membayar lunas utang tante (dengan bukti pembayaran ke bank), lalu tante menolak menyerahkan sertifikat atau bertindak tidak kooperatif, maka ibu anda bisa mengajukan gugatan perdata (subrogasi) berdasarkan pasal 1400 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa: “seseorang yang membayar utang orang lain dapat menggantikan hak-hak kreditur terhadap debitur.” Artinya: setelah ibu anda melunasi utang tante, hak menagih dan mengambil jaminan berpindah ke ibu anda secara hukum, tapi tetap memerlukan proses hukum (misalnya penetapan pengadilan jika bank butuh dasar formal). Opsi lain mediasi atau permohonan resmi ke bank, ibu anda bisa datang ke bank dengan membawa bukti kepemilikan sertifikat, menjelaskan kondisi bahwa ia adalah pemilik jaminan, dan ingin melunasi sendiri, bank biasanya akan minta surat pernyataan dan tanda tangan dari kedua belah pihak (ibu dan tante) atau putusan hukum agar tidak salah menyerahkan. Jika bank menyerahkan tanpa dasar yang jelas, mereka berisiko melanggar asas kehati-hatian perbankan (prudential banking principle). Saran kami, minta salinan perjanjian kredit dan APHT dari bank untuk mengetahui posisi hukum masing-masing pihak. Jika memungkinkan, lakukan mediasi di bank bersama tante dan ibu anda. Bila tante tidak mau bekerja sama, ibu anda dapat melunasi utang lalu mengajukan permohonan subrogasi ke pengadilan agar bank bisa menyerahkan sertifikat kepadanya secara sah. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat.

Disclaimer :

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar hukum :

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata