Tuntutan Pengembalian Uang DP Setelah Sertifikat Rumah Dialihkan ke Nama Pihak Ketiga dan Pembelian Dibatalkan

Terima kasih atas pertanyaan saudara sas********* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Asiyah Budiarti, SH (Penyuluh Hukum Madya) dan Nurhayati, S.H.,M.H (Penyuluh Hukum Madya). Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdri Sasri Ahyuni   terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara  online.Terkait dengan permasalahan hukum yang klien tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang klien hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari klien. Terkait tuntutan pengembalian uang muka (DP) kita melihat dari perjanjian awal antara klien dengan si pembeli rumah dengan memberikan sejumlah uang dengan DP.Hal tersebut menjadi sebuah kesepakatan atau perjanjian baik secara lisan atau pun tulisan,dalam konteks hukum perdata perjanjian diatur dalam pasal sebagai berikut :            

• Perjanjian perdata diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata mengenai syarat sahnya perjanjian. Berikut ini bunyi Pasal 1320 KUH Perdata : Pasal 1320 Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat; 1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; 2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. suatu pokok persoalan tertentu; 4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Pasal 1338 KUH Perdata mengenai asas kebebasan berkontrak.  Berikut ini bunyi pasal 1338 KUH Perdata : “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Pasal-pasal lain yang terkait tentang paksaan antara lain Pasal 1324. Berikutnya bunyi Pasal 1324 adalah sebagai berikut:  “Paksaan terjadi, bila tindakan itu sedemikian rupa sehingga memberi kesan dan dapat menimbulkan ketakutan pada orang yang berakal sehat, bahwa dirinya, orang-orangnya, atau kekayaannya, terancam rugi besar dalam waktu dekat. Dalam pertimbangan hal tersebut, harus diperhatikan usia, jenis kelamin dan kedudukan orang yang bersangkutan.”

Pasal 1339 yang mengatur perjanjian harus dilaksanakan dengan mengikat dengan tegas dengan apa yang diperjanjikan. Berikut ini bunyi pasal 1339 adalah sebagai berikut :

“Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang.”

• Perjanjian yang mengikat: Dalam kasus perdata seperti ini, status uang muka (DP) sangat bergantung pada kesepakatan awal antara Klien dan pembeli. Jika ada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau perjanjian lain yang ditandatangani, Klien harus merujuk pada ketentuan yang mengatur pembatalan transaksi dan status DP.
• Pasal 1238 KUH Perdata: Dasar kelalaian (wanprestasi). Berikut ini isi Pasal 1238 KUH Perdata : Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan

Pasal ini menjelaskan kapan seseorang dianggap lalai dalam suatu perikatan (perjanjian).

Syarat kelalaian: 

Kelalaian timbul apabila debitur lalai memenuhi kewajibannya setelah:

Diberi surat perintah atau akta sejenisnya (somasi). Ketentuan dalam perikatan itu sendiri menyatakan bahwa kelalaian terjadi setelah lewatnya waktu tertentu.

Pasal 1243 KUH Perdata menerangkan mengenai Ganti kerugma atau Konsekuensi hukum (ganti rugi). Berikut ini  bunyi Pasal 1243 KUH Perdata : “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.

Pasal ini mengatur hak kreditur untuk menuntut ganti rugi akibat wanprestasi dari debitur.

Syarat tuntutan ganti rugi:

• Perjanjian harus ada.
• Ada pihak yang ingkar janji atau wanprestasi.
• Debitur harus sudah dinyatakan lalai (berdasarkan Pasal 1238).
• Debitur tetap tidak memenuhi kewajibannya setelah dinyatakan lalai.

Bentuk ganti rugi: Penggantian biaya, Penggantian kerugian, Penggantian bunga (biaya, rugi, dan bunga).

• DP hangus: Jika dalam perjanjian disebutkan bahwa DP hangus apabila pembeli membatalkan pembelian secara sepihak (wanprestasi), maka pembeli tidak berhak menuntut pengembalian uang tersebut.
• Pembeli gagal bayar: Jika alasan pembatalan dari pihak pembeli adalah ketidakmampuan melunasi sisa pembayaran, hal ini bisa dianggap sebagai kelalaian (wanprestasi). Dalam kondisi ini, DP biasanya menjadi hak penjual sebagai bentuk kompensasi atas kerugian yang ditimbulkan.
• Tidak ada perjanjian tertulis: Jika tidak ada perjanjian tertulis yang mengatur tentang status DP saat pembatalan, kasus ini bisa lebih rumit. Akan tetapi, secara umum, uang muka diberikan sebagai tanda keseriusan dan hangus jika pembeli yang membatalkan transaksi. 

1. Dalam Jual Beli terdapat dalam Pasal 1457 KUH Perdata: Menjelaskan jual beli sebagai perjanjian di mana satu pihak mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak lainnya membayar harga yang telah disepakati.
2. Jika tidak ada kesepakatan tertulis, maka dapat diselesaikan melalui mediasi  atau jika tidak berhasil, melalui gugatan perdata ke Pengadilan Negeri.

Terkait pemindahtanganan sertifikat hak milik

1. Balik nama sertifikat tanah diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Selain itu, peraturan ini juga diatur dalam berbagai peraturan lain seperti, serta peraturan pelaksanaannya seperti Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 (yang mengatur tentang PPAT) dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN

Tindakan pembeli yang meminjam sertifikat Klien, lalu membalik namanya ke nama istri pembeli tanpa menyelesaikan pembayaran penuh adalah tindakan yang tidak biasa dan bisa jadi tidak sah. Secara perdata, tindakan tersebut dapat dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum (PMH) berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata: Balik nama sertifikat tanpa izin pemilik (penjual yang belum lunas dibayar) dianggap batal demi hukum.

• Dasar hukum dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Jual beli rumah yang sah harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dituangkan dalam Akta Jual Beli (AJB). Balik nama sertifikat tidak seharusnya dilakukan tanpa adanya pelunasan pembayaran dan penandatanganan AJB

Catatan : salah satu syarat untuk balik nama sertifikat adalah adanya AJB, apakah  saat pengajuan balik nama sertifikat sudah ada AJB sementara jual beli belum ada pelunasan dari pembeli. 

• Pelanggaran hukum: Proses balik nama sertifikat tanpa penyelesaian transaksi jual beli yang sah dapat dianggap cacat hukum jika melanggar perjanjian. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan: Peraturan ini memberikan dasar hukum untuk pembatalan sertifikat hak atas tanah jika dalam penerbitannya terdapat cacat hukum administratif, termasuk jika didasari oleh dokumen atau akta yang tidak sah.
• Konsekuensi: Klien dapat menuntut pembatalan sertifikat yang sudah dibalik nama tersebut melalui jalur pengadilan. Sertifikat yang dibalik nama secara tidak sah dapat dibatalkan, dan status kepemilikannya dapat dikembalikan kepada Klien. 
• Jika Klien ingin melakukan Gugatan Perdata maka dasar gugatan: Secara umum, gugatan perdata didasarkan pada Pasal 1365 KUH Perdata yang mengatur perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian. Dasar hukum utama pembatalan sertifikat tanah di Indonesia adalah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), serta peraturan pelaksananya, terutama Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah.

Langkah-langkah yang dapat Klien lakukan

1. Kumpulkan bukti: Cari dan simpan semua bukti yang relevan, termasuk bukti transfer DP, bukti komunikasi dengan pembeli, dan salinan dokumen yang pernah Klien serahkan.
2. Kirim somasi: Klien dapat melayangkan surat teguran (somasi) kepada pembeli dan istrinya. Isi surat tersebut dengan tuntutan untuk segera membatalkan balik nama sertifikat dan mengembalikan sertifikat tersebut ke nama Klien.
3. Ajukan Gugatan Perdata: Jika somasi tidak direspons, Klien dapat mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri setempat. Gugatan ini bisa mencakup tuntutan untuk: Membatalkan balik nama sertifikat yang sudah terjadi, Menyatakan bahwa pembeli telah melakukan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum, Menyatakan bahwa uang muka (DP) hangus dan menjadi hak Klien, Meminta ganti rugi atas kerugian yang Klien alami, termasuk kerugian waktu, biaya, danpotensi kerugian lainnya.
4. Laporkan ke BPN: Klien juga bisa mengajukan permohonan pembatalan sertifikat ke Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) dengan alasan adanya kesalahan hukum dalam proses penerbitannya.Demikian jawaban dari kami semoga bermanfaat terima kasih.

Dasar Hukum

1. Kitab Undang-undang Hukum Perdata Pasal 1330,Pasal 1338,Pasal 1339;
2. Dalam Jual Beli terdapat dalam Pasal 1457 KUH Perdata;
3.  Balik nama sertifikat tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ;
4. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria 
5. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 (yang mengatur tentang PPAT) dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN;
6. Pasal 1365 KUHPerdata yang mengatur perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian. 

Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer

• Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.