Mekanisme Pembatalan Pembelian Rumah karena Banjir Berulang dan Pengembalian Uang Muka serta Biaya Persiapan SHM Setelah Pemotongan Penjual

Terima kasih atas pertanyaan saudara Has** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Safril Nurhalimi, S.H. M.H. (Penyuluh Hukum Madya) dan Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya)

Terima kasih sebelumnya kami ucapkan kepada klien yang telah bertanya dan berkonsultasi kepada tim konsultan hukum-penyuluh hukum BPHN

Uang muka atau Down Payment (DP) merupakan pembayaran awal yang dilakukan oleh pembeli kepada penjual sebagai bentuk komitmen untuk melanjutkan transaksi jual beli. Dalam hukum perdata, pembayaran ini dikenal juga dengan istilah uang panjar.

Dalam praktik, uang muka sering dianggap sama dengan uang panjar. Namun secara hukum, DP bisa saja bukan uang panjar apabila tidak diatur demikian dalam perjanjian. Oleh karena itu, penting untuk:

• Membaca isi perjanjian secara menyeluruh
• Memastikan klausul pembatalan dan pengembalian dana dicantumkan dengan jelas
• Memastikan perjanjian ditandatangani di hadapan notaris

Jika perjanjian jual beli rumah dibuat atas dasar cacat kehendak (misalnya karena paksaan, penipuan, atau kekhilafan), maka merujuk pada Pasal 1321 KUHPerdata, perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Dalam hal ini, pembeli dapat menuntut:

• Pengembalian uang
• Ganti rugi
• Bunga atas kerugian

Hal ini ditegaskan kembali dalam Pasal 1471 KUHPerdata:

“Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian, dan bunga.”

Menurut Pasal 1464 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) disebutkan:

“Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.”

Berdasarkan ketentuan ini, jika transaksi batal atas kehendak pembeli, maka uang panjar dianggap hangus dan menjadi milik penjual. Namun, jika terdapat perjanjian tertulis yang mengatur lain, maka aturan tersebut dapat dijadikan dasar hukum pembatalan dan pengembalian dana.

Dalam praktik jual beli rumah di Indonesia, setelah uang muka diserahkan, umumnya akan dilakukan penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB ini merupakan bentuk perjanjian awal sebelum ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) yang sah di hadapan PPAT atau notaris.

Menurut Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah (PP) No. 12 Tahun 2021, PPJB adalah:

Kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan sebelum atau saat proses pembangunan.

Menurut UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, konsumen berhak untuk mendapatkan perlindungan dalam berbagai transaksi, termasuk dalam hal pembelian properti. Beberapa poin penting terkait dengan pembatalan pembelian properti antara lain:

• Kewajiban Penyampaian Informasi yang Jelas dan Benar: Developer wajib memberikan informasi yang lengkap, benar, dan jelas mengenai properti yang dijual. Jika properti yang dijual tidak sesuai dengan informasi yang diberikan (misalnya spesifikasi bangunan yang tidak sesuai), maka konsumen berhak membatalkan transaksi dan meminta pengembalian uang muka.
• Batasan Pengembalian Uang: Dalam hal uang muka, meskipun banyak perjanjian jual beli yang mengatur uang muka akan hangus jika konsumen membatalkan pembelian, namun jika developer gagal memenuhi kewajiban sesuai dengan yang dijanjikan (misalnya janji serah terima yang tidak terpenuhi), maka konsumen berhak untuk meminta pengembalian uang muka dan/atau ganti rugi.
• Hak Konsumen untuk Mengajukan Keluhan atau Gugatan: Jika terjadi perselisihan, konsumen memiliki hak untuk mengajukan gugatan atau keluhan ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau melalui jalur pengadilan untuk mendapatkan penyelesaian dan mengklaim hak-haknya.

PPJB wajib memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu:

1. Kesepakatan para pihak
2. Kecakapan untuk membuat perikatan
3. Adanya objek yang diperjanjikan
4. Adanya sebab yang halal

Kepastian hukum mengenai apakah uang muka dapat dikembalikan atau tidak tergantung pada:

1. Apakah telah terjadi penandatanganan PPJB
2. Siapa yang menyebabkan pembatalan—pembeli atau penjual
3. Apakah ada klausul khusus tentang pembatalan dalam perjanjian
4. Besaran pembayaran yang sudah dilakukan oleh pembeli

Menurut Pasal 22L PP 12/2021 memberikan penjelasan penting:

• Jika pembatalan terjadi karena kelalaian pengembang, maka seluruh pembayaran harus dikembalikan kepada pembeli.
• Jika pembatalan terjadi karena kesalahan pembeli:
• Jika pembeli baru membayar maksimal 10% dari harga rumah, maka dana tersebut menjadi hak pengembang.
• Jika pembayaran lebih dari 10%, maka pengembang berhak memotong 10%, dan sisanya dikembalikan kepada pembeli.

Dalam hal pembatalan jual beli rumah oleh penjual atau dalam hal ini karena kelalaian pelaku pembangunan setelah penandatanganan PPJB, maka pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan ke pembeli.

Namun jika pembatalan jual beli rumah oleh pembeli karena kelalaian pembeli setelah penandatanganan PPJB, maka:

1. jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling tinggi 10% dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan; atau
2. jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% dari harga transaksi, pelaku pembangunan berhak memotong 10% dari harga transaksi.

Sehingga menjawab pertanyaan Anda, bila pembatalan jual beli rumah karena kelalaian Anda sebagai pelaku pembangunan, seluruh pembayaran 30% dari harga transaksi yang telah diterima harus dikembalikan ke pembeli.

Sedangkan jika pembatalan jual beli rumah karena kelalaian pembeli dan telah membayar 30% dari harga transaksi, maka Anda berhak memotong 10% dari harga transaksi dan sisanya dikembalikan ke pembeli.

Lebih lanjut, Anda harus mempelajari ketentuan-ketentuan yang telah diatur dalam PPJB, terutama mengenai ketentuan pembatalan jual beli rumah, bagaimana mekanisme dan akibat hukum dari pembatalan jual beli rumah, juga ketentuan mengenai penyelesaian sengketa.

Syarat Pembatalan dalam PPJB

1. Penyebutan alasan pemutusan perjanjian
2. Perjanjian dapat diputus dengan sepakat kedua belah pihak
3. Penyampingan Pasal 1266 KUH Perdata

Biasanya diatur juga sebelum pemutusan perjanjian, harus terlebih dahulu diperingatkan pihak yang tidak memenuhi prestasinya untuk melaksanakan kewajibannya. Peringatan ini bisa dilakukan dua atau tiga kali. Bila peringatan masih tidak diindahkan, maka salah satu pihak dapat langsung memutuskan perjanjian. Penulisan kewajiban memberi peringatan seperti ini sejalan dengan prinsip ingebrekestelling, yakni pemberian “akta lalai” menurut Pasal 1238 KUH Perdata.

Jika Anda melakukan pembatalan pembelian dan meminta pengembalian uang pembelian rumah dan pengembang menolak/lalai mengembalikan uang yang seharusnya dikembalikan, Anda bisa:

1. Melakukan somasi secara tertulis
2. Mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan negeri
3. Melaporkan ke Dinas Perumahan atau Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN)

Secara hukum, uang muka yang hangus akibat pembatalan oleh konsumen bisa dianggap sah jika sudah diatur secara jelas dalam perjanjian jual beli yang ditandatangani kedua belah pihak. Namun, jika developer yang gagal memenuhi kewajibannya atau melanggar ketentuan, konsumen berhak untuk mendapatkan pengembalian uang muka atau klaim ganti rugi. Semua hal ini perlu tercantum dalam perjanjian yang sah dan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Atau minimal ada kesepakatan antara para pihak (penjula-pembeli) terkait pengembalian dana pembayaran uang pembelian rumha yang telah dijanjikan/disepakati bersama

Demikian jawaban konsutasi hukum ini kami sampaikan, semoga bermanfaat dan Terima kasih

Disclaimer :

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum:

• Kitab Undang- Undang  Hukum Perdata
• Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman