Keabsahan Lelang Rumah oleh Bank Mandiri Tanpa Pemberitahuan dan Pemblokiran Rekening Tabungan Secara Sepihak

Terima kasih atas pertanyaan saudara Ang*** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Penyuluh Hukum Madya : Ivo Hetty Novita Nainggolan, S.H.,M.H. dan RR Yuliawiranti Subeno, S.H., C.N., M.H. 

Jawaban : 

Penjelasan permasalahan hukum:

Terima kasih atas informasi yang diberikan kepada kami. Terkait permasalahan hukum yang Anda hadapi, dapat kami jelaskan sebagai berikut :

Ini adalah situasi yang sangat serius dan merugikan. Langkah-langkah yang dapat Anda pertimbangkan, terutama terkait lelang rumah tanpa pemberitahuan dan pemblokiran rekening sepihak, adalah sebagai berikut:

Bank sebagai pemegang Hak Tanggungan memang berhak melakukan penjualan atas kekuasaan sendiri (parate eksekusi) jika debitur cidera janji (wanprestasi) (Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan). Namun, pelaksanaan lelang harus sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku, terutama Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) dan peraturan terkait. Wanprestasi adalah istilah dalam hukum perdata yang merujuk pada tidak dipenuhinya atau lalainya pelaksanaan suatu prestasi (kewajiban) yang telah disepakati dalam suatu perjanjian atau perikatan, misalnya debitur menunggak dan telah dinyatakan wanprestasi (gagal bayar). Dasar hukum wanprestasi di Indonesia terdapat dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), khususnya pada Pasal 1238 dan Pasal 1243 KUH Perdata.

Jika lelang dilakukan tanpa pemberitahuan tertulis kepada Anda sebagai pemilik rumah (debitur) dan tanpa pengumuman yang sah (misalnya di surat kabar) atau tidak ada pemberitahuan lelang secara sah dan patut, maka lelang tersebut cacat hukum dan dapat digugat pembatalannya, hal ini dapat dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum (PMH). Hal tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata.

Berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata disebutkan bahwa :

"Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menimbulkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut."

Untuk dapat mengajukan gugatan berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata, harus dibuktikan terpenuhinya empat unsur berikut:

Harus Ada Perbuatan. Perbuatan ini bisa berupa perbuatan aktif (melakukan sesuatu) maupun perbuatan pasif (tidak melakukan sesuatu) yang seharusnya dilakukan.

• Perbuatan Itu Melawan Hukum (Onrechtmatig): Makna "melawan hukum" diperluas, tidak hanya melanggar undang-undang tertulis, tetapi mencakup:
• Melanggar hak subjektif orang lain (hak milik, hak kebebasan, hak atas nama baik).
• Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku.
• Bertentangan dengan kesusilaan (moral yang baik).
• Bertentangan dengan kepatutan, ketelitian, dan kehati-hatian yang seharusnya diindahkan dalam pergaulan masyarakat.

Ada Kerugian: Harus ada kerugian yang diderita oleh korban.

Adanya Hubungan Kausal (Sebab-Akibat): Harus ada hubungan sebab-akibat yang jelas antara perbuatan melawan hukum yang dilakukan pelaku dengan kerugian yang diderita oleh korban. Artinya, kerugian tersebut harus timbul sebagai akibat langsung dari perbuatan tersebut. Perbuatan itu dilakukan dengan kesalahan (berupa kesengajaan atau kelalaian/kealpaan) oleh pelaku. Singkatnya, jika seseorang melakukan suatu tindakan yang melanggar hukum dan karena kesalahannya tindakan itu menimbulkan kerugian pada orang lain, maka orang yang melakukan tindakan tersebut wajib mengganti kerugian yang ditimbulkan.

Solusi Hukum yang Dapat Diambil:

Gugatan Perbuatan Melawan Hukum:

Mengajukan gugatan terhadap Bank Mandiri  ke Pengadilan Negeri setempat. Tuntutan utama adalah menyatakan lelang tersebut batal demi hukum karena cacat prosedur (tidak adanya pemberitahuan yang patut) dan merupakan Perbuatan Melawan Hukum.Tuntutan lain dapat berupa ganti rugi (materiil dan/atau imateriil) akibat kerugian yang ditimbulkan.

Laporan ke Otoritas Jasa Keuangan (OJK): Melaporkan Bank atas dugaan pelanggaran prosedur dan perlindungan konsumen di sektor jasa keuangan terkait pelaksanaan lelang yang merugikan kepada OJK. OJK dapat memproses pengaduan konsumen. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan (beserta perubahannya dalam UU Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan) yang menyebutkan bahwa OJK sebagai lembaga yang berfungsi menyelenggarakan sistem pengaturan dan pengawasan yang terintegrasi terhadap keseluruhan kegiatan di sektor jasa keuangan, melalui:

Situs: konsumen.ojk.go.id

Email: konsumen@ojk.go.id

Telepon: 157
 Sertakan bukti surat, tanggapan bank, dan dokumen rekening yang diblokir.

Jika tindakan bank termasuk maladministrasi (misalnya: tidak memberi pemberitahuan, bertindak sewenang-wenang), Anda dapat melapor ke Ombudsman RI.

II. Terkait Pemblokiran Rekening Tabungan Pendidikan Anak Secara Sepihak

Pemblokiran rekening nasabah oleh bank di luar rekening kredit terkait (rekening tabungan yang terpisah) hanya dapat dilakukan berdasarkan alasan-alasan yang sah, misalnya:

Adanya permintaan tertulis dari lembaga penegak hukum (Polisi, Kejaksaan, KPK) terkait tindak pidana. Hal tersebut sesuai dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan (Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1992) dan Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP)

Adanya perintah dari instansi terkait seperti PPATK (Pusat Pelaporan dan Analisis Transaksi Keuangan) jika terindikasi pencucian uang.

Jika Bank memblokir rekening tabungan pendidikan anak Anda (yang berbeda rekening dengan KPR) tanpa adanya surat perintah dari lembaga berwenang, hal ini juga dapat menjadi dasar dugaan Perbuatan Melawan Hukum atau Wanprestasi (jika pemblokiran melanggar perjanjian pembukaan rekening). Segera layangkan surat resmi kepada Bank Mandiri (melalui kantor cabang dan/atau kantor pusat) yang meminta alasan dan dasar hukum pemblokiran rekening tabungan anak. Jika alasannya tidak sah atau tidak didukung oleh perintah dari instansi berwenang, minta agar blokir segera dibuka. Bila pihak bank tetap menolak untuk melakukan pembukaan rekening, maka Anda dapat mengajukan pengaduan resmi ke OJK. Pemblokiran rekening tanpa dasar hukum yang jelas termasuk dalam pelanggaran perlindungan konsumen oleh Pelaku Usaha Jasa Keuangan (PUJK). Jika Bank tetap menolak membuka blokir tanpa dasar hukum yang kuat, Anda dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri dengan tuntutan:

Menyatakan pemblokiran rekening tidak sah dan melanggar hukum.

Meminta Pengadilan memerintahkan Bank membuka blokir.

Tuntutan ganti rugi (termasuk kerugian imateriil dan kemungkinan bunga atau kerugian materiil akibat tidak dapat mengakses dana).

Segera kumpulkan semua dokumen terkait (Perjanjian KPR, sertifikat rumah, surat-surat tagihan/peringatan dari bank, bukti rekening tabungan anak, surat pemberitahuan lelang jika ada, atau bukti tidak adanya pemberitahuan) dan konsultasikan dengan advokat yang berpengalaman dalam kasus sengketa perbankan dan lelang. Advokat dapat membantu merumuskan strategi hukum, menyiapkan gugatan, dan mendampingi Anda. Situasi ini memerlukan tindakan hukum segera untuk melindungi hak-hak Anda atas rumah dan dana tabungan.

Demikian yang dapat kami jelaskan, semoga Anda dapat segera mendapat solusi atas permasalahan hukum yang dihadapi. Penjelasan ini sifatnya hanya untuk memberikan informasi hukum.

Disclamer :  Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan

Dasar Hukum: ukHkum

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata);
2. Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP);
3. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan (Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1992);
4. Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan (beserta perubahannya dalam UU Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan);
5. UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan).