Prosedur Balik Nama Warisan Tanah Girik dan Pembuatan SHM bagi Ahli Waris Anak Tunggal Beserta Persyaratan dan Biayanya

Terima kasih atas pertanyaan saudara Aur************ kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Febi Ardhianti, S.E.,M.H (Penyuluh Hukum Madya) dan Teguh Ariyadi, S.SOS., M.SI. (Penyuluh Hukum Madya)

Terima kasih atas pertanyaan Saudara kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.   Sebelum kami menjawab permasalahn hukum Saudara, kami akan menjelasakan terlebih dahulu mengenai Hukum Waris. Perlu Saudara pahami Sistem hukum pewarisan di Indonesia terbagi menjadi  3 (tiga) jenis, yakni : pewarisan menurut hukum barat yang merujuk kepada Kitab Undang- Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”), pewarisan menurut hukum Islam yang merujuk kepada Kompilasi, Serta waris adat.

Sekarang kami akan menjelaskan pembagian waris berdasarkan Kitab Undang- Undang Hukum Perdata. Dalam hukum waris berlaku suatu asas, bahwa hanyalah hak-hak dan kewajiban-kewajiban dalam lapangan hukum kekayaan harta benda saja yang dapat diwariskan. Dengan kata lain hanyalah hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang dapat dinilai dengan uang saja (Subekti, 1993: 95).

Harta Waris baru terbuka (dapat diwariskan kepada pihak lain) apabila terjadinya suatu kematian. (Pasal 830 KUHPerdata). Bahwa pada dasarnya menurut Pasal 832  Kitab Undang- Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), yang berhak menjadi ahli waris adalah para keluarga sedarah, baik sah maupun luar kawin dan si suami atau isteri yang hidup terlama.

Menurut Prof. Subekti, S.H., dalam bukunya yang berjudul Pokok-Pokok Hukum Perdata (hal. 98), mengatakan bahwa untuk menetapkan siapa yang berhak mewarisi harta peninggalan seseorang, anggota-anggota keluarga si meninggal, dibagi dalam berbagai golongan. Jika terdapat orang-orang dari golongan pertama, mereka itulah yang bersama- sama berhak mewarisi semua harta peninggalan. Sedangkan anggota keluarga lain tidak mendapat bagian apapun. Jika tidak terdapat anggota keluarga dari golongan pertama, barulah orang-orang yang termasuk golongan kedua tampil ke muka sebagai ahli waris, dan seterusnya

Berdasarkan prinsip tersebut, maka yang berhak mewaris hanyalah orang-orang yang mempunyai hubungan darah dengan pewaris. Baik berupa keturunan langsung maupun orang tua, saudara, nenek/kakek, atau turunannya dari saudara-saudaranya. Sehingga, apabila dimasukkan dalam kategori, maka yang berhak mewaris ada 4 (empat) golongan besar, yaitu:

1. Golongan I: suami/isteri yang hidup terlama dan anak/keturunannya (Pasal 852 KUHPerdata).
2. Golongan II: orang tua dan saudara Pewaris
3. Golongan III: Keluarga dalam garis lurus ke atas sesudah bapak dan ibu pewaris
4. Golongan IV: Paman dan bibi pewaris baik dari pihak bapak maupun dari pihak ibu, keturunan paman dan bibi sampai derajat keenam dihitung dari pewaris, saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat keenam dihitung dari pewaris.

Golongan ahli waris ini menunjukkan siapa ahli waris yang lebih didahulukan berdasarkan urutannya. Artinya, ahli waris golongan II tidak bisa mewarisi harta peninggalan pewaris dalam hal ahli waris golongan I masih ada

Berikutnya  kami akan menjelaskan berdasarkan Kompilasi Hukum Islam (KHI). Harta warisan terdiri dari harta bawaan ditambah setegah dari harta bersama dikurangi biaya-biaya sebelum meninggal, hal itu sesuai dengan Pasal  175 KHI. Isi Pasal 175 KHI adalah :

“harta warisan adalah harta bawaan ditambah bagian dari harta bersama setelah digunakan untuk keperluan pewaris selama sakit sampai meninggalnya biaya pengurusan jenazab (tajhiz), 

Merujuk kepada Pasal 174 KHI, maka Ahli Waris dikelompokkan menjadi 2 (dua) bagian, yakni sebagai berikut :

1.    Ahli Waris menurut hubungan darah terdiri dari:

• Golongan laki-laki terdiri dari ayah, anak laki-laki, saudara laki-laki, paman dan kakek.
• Golongan perempuan terdiri dari ibu, anak perempuan, saudara perempuan dan nenek.

2.    Ahli Waris menurut hubungan perkawinan terdiri dari duda atau janda.

Menurut pasal 176 sampai pasal 182 Kompilasi Hukum Islam, Besaran bagian masing-masing ahli waris adalah sebagai berikut:

• Anak perempuan bila hanya seorang ia mendapat separuh bagian, bila dua orang atau lebih mereka bersama-sama mendapat dua pertiga bagian, dan apabila anak perempuan bersama-sama dengan anak laki-laki, maka bagian anak laki-laki dua berbanding satu dengan anak perempuan.
• Ayah mendapat sepertiga bagian bila pewaris tidak meninggalkan anak, bila ada anak, ayah mendapat seperenam bagian.
• Ibu mendapat seperenam bagian bila ada anak atau dua saudara atau lebih. Bila tidak ada anak atau dua orang saudara atau lebih, akan mendapat sepertiga bagian. Kemudian, ibu mendapat sepertiga bagian dari sisa sesudah diambil oleh janda atau duda bila bersama-sama dengan ayah.
• Duda mendapat separuh bagian bila pewaris tidak meninggalkan anak, dan bila pewaris meninggalkan anak, maka duda mendapat seperempat bagian.
• Janda mendapat seperempat bagian bila pewaris tidak meninggalkan anak, dan bila pewaris meninggalkan anak, maka janda mendapat seperdelapan bagian.
• Bila seorang meninggal tanpa meninggalkan anak dan ayah, maka saudara laki-laki dan saudara perempuan seibu masing-masing mendapat seperenam bagian. Bila mereka itu dua orang atau lebih maka mereka bersama-sama mendapat sepertiga bagian.
• Bila seorang meninggal tanpa meninggalkan anak dan ayah, sedang ia mempunyai satu saudara perempuan kandung atau seayah, akan mendapat separuh bagian. Bila saudara perempuan tersebut bersama-sama dengan saudara perempuan kandung atau seayah dua orang atau lebih, maka mereka bersama-sama mendapat dua pertiga bagian. Bila saudara perempuan tersebut bersama-sama dengan saudara laki-laki kandung atau seayah, maka bagian saudara laki-laki adalah dua berbanding satu dengan saudara perempuan.

Sekarang kami akan menjelaskan tentang sertifikat. Menurut Pasal 32 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

“Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.”

Hak atas tanah dapat  beralih atau berpindah karena pewarisan. Peralihan hak atas tanah karena pewarisan ini terjadi karena hukum ketika pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia. Maka, sejak saat itu, para ahli waris menjadi pemegang haknya yang baru. Mengenai siapa yang menjadi ahli waris diatur di dalam hukum perdata dan KHI yang berlaku bagi pewaris (lihat penjelasan kami diatas). Peralihan Hak karena Pewarisan  menurut   Pasal 42 PP 24 Tahun 1997 tentang Pertanahan adalah sebagai berikut :

1. Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. 
2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan didaftar, wajib diserahkan juga dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (1) huruf b.
3. Jika penerima warisan dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1). 
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.
5. Warisan berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut.

Selanjutnya menurut  Pasal 111 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga  Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah adalah sebagai berikut :

1. Permohonan pendaftaran peralihan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun diajukan oleh ahli waris atau kuasanya dengan melampirkan: a.Sertipikat Hak Atas Tanah atau Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atas nama pewaris atau alat bukti pemilikan tanah lainnya; b.surat kematian atas nama pemegang hak yang tercantum dalam Sertipikat yang bersangkutan dari kepala desa/lurah tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, atau instansi lain yang berwenang; c. surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa:
   1. wasiat dari pewaris; 
   2. putusan pengadilan; 
   3. penetapan hakim/ketua pengadilan; 
   4. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia; 
   5. akta keterangan hak mewaris dari Notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia; atau 
   6. surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan. 
      d. Surat Kuasa Tertulis dari ahli waris apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan ahli waris yang bersangkutan; 
      e. bukti identitas ahli waris.
2. Apabila pada waktu permohonan pendaftaran peralihan sudah ada putusan pengadilan atau penetapan hakim/ketua pengadilan atau akta mengenai pembagian waris, maka putusan/ penetapan atau akta tersebut juga dilampirkan pada permohonan.   
3. Akta mengenai pembagian waris sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat dibuat dalam bentuk akta di bawah tangan oleh semua ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi atau dengan akta Notaris.
4. Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan belum ada pembagian warisan, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada para ahli waris sebagai pemilikan bersama, dan pembagian hak selanjutnya dapat dilakukan melalui pembagian hak bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
5. Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan pada waktu pendaftaran peralihan haknya disertai dengan akta waris yang memuat keterangan bahwa Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tertentu jatuh kepada 1 (satu) orang penerima warisan, maka pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan akta waris tersebut.
6. Pencatatan pendaftaran peralihan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan pada buku tanah, Sertipikat, daftar tanah dan/atau daftar umum lainnya.

Berdasarkan penjelasan Pasal di atas, Saudara dapat mengurus balik nama dan pembuatan Sertifikat Hak Milik (SHM) secara bersamaan untuk tanah warisan dengan dokumen AJB dan girik, dengan syarat membuat Surat Keterangan Waris, membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB Waris), serta pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang sudah lunas. Anda perlu mengajukan permohonan di Kantor Pertanahan (BPN) dengan membawa semua dokumen lengkap, kemudian BPN akan memprosesnya, dan Saudara bisa meminta pembuatan SHM sekaligus. 

Saudara dapat menyiapkan dokumen sebagai berikut :

1. Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani di atas materai.
2. Surat Keterangan Waris yang sesuai peraturan perundang-undangan.
3. Akta Kematian  atas nama orang tua Saudara
4. Fotokopi identitas (KTP, KK) Saudara sebagai pemohon dan ahli waris.
5. AJB dan Girik 
6. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang sudah dicocokkan dengan aslinya.
7. Bukti pembayaran BPHTB Waris (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena pewarisan).
8. Surat pernyataan warisan yang menyatakan tanah tidak dalam sengketa, bisa dibuat di notaris atau kelurahan. 

Saudara dapat mengurus sendiri di Kantor Pertanahan (BPN) dengan cara sebagai berikut :

1. Siapkan berkas: Kumpulkan semua dokumen di atas.
2. Bayar PBB dan BPHTB: Pastikan PBB dan BPHTB untuk pewarisan sudah lunas.
3. Ajukan permohonan: Datang ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat.
4. Serahkan dokumen: Serahkan semua dokumen yang telah Saudara siapkan untuk diperiksa.
5. Proses pemeriksaan: Petugas BPN akan melakukan pemeriksaan lapangan jika diperlukan.
6. Penerbitan SHM: Jika semua prosedur sesuai, BPN akan menerbitkan sertifikat tanah dengan nama Anda sebagai ahli warisnya, dan secara otomatis akan menjadi SHM. 

Saudara juga bisa meminta bantuan Gunakan jasa notaris atau PPAT jika merasa dokumen terlalu rumit.

Catatan:

• Biaya yang Harus Dibayar. Pajak BPHTB Waris: Dihitung berdasarkan nilai tanah dan ditetapkan oleh Dispenda (Dinas Pendapatan Daerah) setempat. Adapun, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% dan tarif BPHTB tersebut ditetapkan dengan perda masing-masing daerah.. Dalam konteks hibah wasiat atau waris, maka nilai objek pajak ditetapkan berdasarkan nilai pasar. Jika nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya waris (perolehan), dasar pengenaan BPHTB adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.
• Biaya Pendaftaran: Biaya pendaftaran peralihan hak dihitung dari nilai tanah yang dikeluarkan oleh BPN. Namun, apabila pengajuan dilakukan dalam waktu 6 bulan sejak tanggal kematian pewaris, maka Saudara akan dibebaskan dari biaya pendaftaran.

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih

Disclamer           :        

Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Kompilasi Hukum Islam;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah;
4. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga  Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.