Keabsahan Sertifikat Pengganti yang Diterbitkan karena Klaim Hilang saat Sertifikat Asli Masih Dikuasai Pihak Lain

Terima kasih atas pertanyaan saudara Sai*************** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Iva Shofiya, S.H., M.SI. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, S.E.,M.H (Penyuluh Hukum Madya)

Terima kasih atas pertanyaannya. Berkaitan dengan permasalahan anda dapat kami sampaikan berdasarkan dari cerita Anda bahwa Anda memegang sertifikat tanah asli atas nama pemilik awal. Namun, ahli waris dari pemilik awal telah mengurus ke BPN dan berhasil menerbitkan sertifikat pengganti dengan alasan sertifikat lama hilang. Dan sekarang ada dua sertifikat untuk objek tanah yang sama yaitu Sertifikat lama (asli) yang Anda pegang dan Sertifikat baru (pengganti) atas nama ahli waris.

Terkait sertifikat pengganti, pengaturannya ada pada Pasal 57 ayat (1)     Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang diperbaharui oleh Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.  Bunyi pasalnya sebagai berikut :

“Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blangko sertifikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.”

Permohonan sertifikat pengganti sebagaimana dimaksud di atas hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang. Kemudian, jika pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia, permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Adapun surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa Akta Keterangan Hak Mewaris, atau Surat Penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris. Selanjutnya, penggantian sertifikat tersebut akan dicatat pada buku tanah yang bersangkutan. Jika sertifikat dinyatakan hilang, pemohon wajib membuat laporan kehilangan ke kepolisian, pengumuman di media massa, serta sumpah di hadapan pejabat. Jika prosesnya tidak benar, sertifikat pengganti dapat dianggap cacat prosedur.

Kemudian terkait kondisi adanya dua sertifikat ganda disebut sertifikat dobel dan maka status hukumnya harus diputuskan melalui sengketa pertanahan. Sertifikat lama yang Anda pegang masih merupakan alat bukti hak yang sah. Faktanya, sertifikat baru hanya boleh diterbitkan bila benar-benar ada kehilangan, bukan jika masih ada pada pihak lain. Jika Anda memperoleh sertifikat lama dengan dasar hukum yang sah (misalnya jual beli dengan akta PPAT, hibah, atau waris), maka posisi Anda lebih kuat. Tapi jika hanya memegang tanpa ada dasar peralihan hak, ahli waris bisa punya posisi lebih kuat.

Langkah yang bisa Anda tempuh adalah pertama segera cek ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) mengenai riwayat dan status kedua sertifikat tersebut. Jika ada indikasi penyalahgunaan prosedur (laporan kehilangan palsu, sumpah palsu, dll.), Anda bisa laporkan secara pidana ke kepolisian. Selanjutnya Adapun langkah hukum yang dapat Anda tempuh jika terdapat sertifikat ganda dalam satu bidang tanah antara lain:

1. Anda dapat melakukan penyelesaian sertifikat tanah ganda melalui Kantor Pertanahan sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 5 Permen ATR/Kepala BPN 21/2020 yang berbunyi: Pengaduan Sengketa dan Konflik yang selanjutnya disebut Pengaduan adalah keberatan yang diajukan oleh pihak yang merasa dirugikan atas suatu produk hukum Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya atau merasa dirugikan oleh pihak lain menyangkut penguasaan dan/atau kepemilikan bidang tanah tertentu. Penanganan sengketa dan konflik tanah menurut Pasal 6 ayat (1) Permen ATR/Kepala BPN 21/2020 melalui tahapan sebagai berikut:  pengkajian kasus;     gelar awal; penelitian; ekspos hasil penelitian; rapat koordinasi; gelar akhir; dan    penyelesaian kasus. Lebih lanjut dalam Pasal 34 ayat (2) dan (3) Permen ATR/Kepala BPN 21/2020 menyebutkan: Dalam hal terdapat satu atau beberapa sertipikat tumpang tindih dalam satu bidang tanah baik seluruhnya maupun sebagian maka terhadap sertipikat dimaksud dilakukan Penanganan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1). Pembatalan dilakukan terhadap sertipikat yang berdasarkan hasil penanganan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), diperoleh fakta terdapat cacat administrasi dan/atau cacat yuridis. Dengan demikian, apabila terdapat sertifikat tanah ganda, Anda dapat melakukan pengaduan ke Kantor Pertanahan agar ditindaklanjuti dan mendapatkan penanganan.
2. mengajukan Gugatan Pembatalan Sertifikat kepada Pengadilan Tata Usaha Negara. Selain mengajukan pengaduan kepada Kantor Pertanahan, Anda juga dapat mengajukan gugatan pembatalan terhadap SHM ke Pengadilan Tata Usaha Negara (“PTUN”), karena menurut hemat kami SHM telah memenuhi unsur sebagai Keputusan Tata Usaha Negara (“KTUN”) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 9 UU 51/2009. Unsur yang dimaksud yaitu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh pejabat tata usaha negara/TUN (dalam hal ini Kantor Pertanahan/BPN) yang berisi tindakan hukum TUN, bersifat konkret, individual dan final dan menimbulkan akibat hukum bagi seseorang. Ketentuan mengenai Pembatalan terhadap KTUN diatur dalam Pasal 53 ayat (1) UU 9/2004 yang berbunyi: Orang atau badan hukum perdata yang merasa kepentingannya dirugikan oleh suatu Keputusan Tata Usaha Negara dapat mengajukan gugatan tertulis kepada pengadilan yang berwenang berisi tuntutan agar Keputusan Tata Usaha Negara yang disengketakan itu dinyatakan batal atau tidak sah, dengan atau tanpa disertai tuntutan ganti rugi dan/atau rehabilitasi. Hal tersebut juga diatur dalam Lampiran SE Ketua MA 10/2020 halaman 5 yang menyebutkan: Pembatalan sertifikat adalah tindakan administratif yang merupakan kewenangan peradilan tata usaha negara (TUN).
3. Selain kedua langkah di atas, Anda juga dapat membuat laporan ke kepolisian terhadap pihak yang mengaku mempunyai SHM pada tanah Anda, apabila ada indikasi pemalsuan sertifikat. Ketentuan pidana yang mengatur mengenai pemalsuan sertifikat diatur dalam Pasal 264 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang menyebutkan: Pemalsuan surat diancam dengan pidana penjara paling lama delapan tahun, jika dilakukan terhadap: akta-akta otentik; surat hutang atau sertifikat hutang dari sesuatu negara atau bagiannya ataupun dari suatu lembaga umum; surat sero atau hutang atau sertifikat sero atau hutang dari suatu perkumpulan, yayasan, perseroan atau maskapai: talon, tanda bukti dividen atau bunga dari salah satu surat yang diterangkan dalam 2 dan 3, atau tanda bukti yang dikeluarkan sebagai pengganti surat-surat itu; surat kredit atau surat dagang yang diperuntukkan untuk diedarkan; Diancam dengan pidana yang sama barang siapa dengan sengaja memakai surat tersebut dalam ayat pertama, yang isinya tidak sejati atau yang dipalsukan seolah-olah benar dan tidak dipalsu, jika pemalsuan surat itu dapat menimbulkan kerugian.

Saran kami, simpan baik-baik sertifikat lama, dan bila ada bukti peralihan hak (AJB, kwitansi, perjanjian), itu sangat penting untuk memperkuat posisi Anda pada sengketa pertanahan ini.

Demikian semoga dapat membantu.

Disclaimer :

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum

1. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2004 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara yang diubah kedua kalinya dengan Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang telah dicabut sebagian oleh Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah;
4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan;
5. Surat Edaran Ketua Mahkamah Agung Nomor 10 Tahun 2020 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2020 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.