Prosedur Lelang Rumah Akibat Kredit Macet dan Balik Nama Sertifikat Tanpa Pemberitahuan Nasabah

Terima kasih atas pertanyaan saudara Sto********* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

1. Pelaksanan Konsultasi Hukum (Tempat/Tanggal-Bulan-Tahun).

Jakarta, 16 September 2025

2. Di Jawab Oleh : SUDARYADI, S.AG., S.H., M.SI. , (Penyuluh Hukum Ahli Madya) , 
 Jawaban :

Terima kasih telah berkonsultasi kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

       Sebelum dilakukan lelang rumah oleh Bank dari kredit macet tentu harus melalui tahapan-tahapan oleh pihak Bank biasanya diawali dengan surat peringatan pertama, kedua, dan ketiga apabila pihak debitur tidak memenuhi prestasinya/janjinya akan dilakukan penyitaan terlebih dahulu. Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan  tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.‘’Jika debitur wanprestasi, kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual objek jaminan melalui lelang umum tanpa persetujuan  pengadilan (parate eksekusi)’’

Begitu juga di dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan menjelaskan bahwa pihak Bank berhak menagih dan mengeksekusi agunan kredit.

Kembali kita jelaskan bahwa lelang rumah oleh bank terjadi ketika debitur gagal membayar cicilan kredit pemilikan rumah (KPR) selama jangka waktu tertentu, umumnya setelah melewati masa tunggakan selama 3 bulan atau lebih. Bank akan menyita jaminan tersebut dan melelangnya untuk menutupi sisa utang yang belum terbayar. Lelang ini biasanya dilakukan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) di bawah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Kementerian Keuangan.

Tetapi sebelum dilakukan lelang ada tahapan-tahapan yang harus dilakukan oleh pihak bank sebagai berikut:

1. Surat peringatan dan negosiasi

 Sebelum lelang, bank akan memberikan  surat peringatan berkali-kali kepada debitur yang menunggak. Jika tidak ada respons, bank akan menawarkan restrukturisasi utang.

Hal ini sebagaimana dijelaskan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1238 dimana melalui surat somasi kreditur memberikan surat teguran atau perintah kepada debitur untuk memenuhi kewajibannya. Surat ini berfungsi sebagai bukti bahwa debitur telah diberitahu tentang kelalaiannya. 

1. Penyitaan agunan

 Apabila upaya negosiasi dan restrukturisasi gagal, bank akan mengambil alih jaminan (rumah) yang sebelumnya telah diserahkan. Penyitaan ini dilakukan berdasarkan perjanjian kredit yang telah disepakati dan diikat dengan hak tanggungan.

2. Penilaian asset

Bank bekerja sama dengan tim penilai independen untuk menentukan harga limit (harga terendah) properti yang akan dilelang.

3. Permohonan lelang

Bank mengajukan permohonan lelang ke KPKNL dengan menyertakan dokumen lengkap terkait agunan, seperti sertifikat tanah dan surat hak tanggungan.

1. Pengumuman lelang

KPKNL akan mengumumkan rencana lelang kepada publik melalui media massa atau situs resmi DJKN (www.lelang.go.id), dengan memuat informasi lengkap tentang properti yang dilelang. 

2. Rumah akan dijual melalui lelang terbuka dan hasilnya untuk melunasi utang debitur beserta biaya terkait.

Berdasarkan penjelasan di atas terkait permaslaahan yang disampaikan klien perlu di diperhatikan apakah bank sudah melakukan lelang rumah nasabah sesuai dengan prosedur atau tidak sesuai prosedur, apabila sudah sesuai dengan prosedur dan sesuai dengan tahapan-tahapan maka nasabah tidak dapat berbuat banyak kecuali menerima. Tetapi apabila tidak sesuai dengan prosedur dan tahapan-tahapan lelang masih ada memungkinkan untuk dilakukan mediasi.

Mediasi di Pengadilan sebagaimana Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2016 Tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan, di dalam Peraturan Mahkamah Agung tersebut menjelaskan beberapa hal terkait mediasi:

1. Sengketa antara debitur dengan bank terkait pelaksanaan eksekusi hak tanggungan (lelang rumah/agunan).
2. Gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum karena rumah dilelang secara sepihak.
3. Permohonan penundaan atau pembatalan eksekusi lelang.

Jadi, jika debitur merasa dirugikan oleh proses lelang, dia bisa mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri terkait apa yang merasa debitur dalam hal ini penanya dirugikan pada poin a, b, atau c di atas.

Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai informasi hukum, saran hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap serta tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.  

Dasar Hukum:

1. KUHPerdata;
2. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan;
3. Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2016 Tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan.