Kekuatan Hukum Akta Jual Beli atas Tanah yang Diklaim Masih Gadai Saat Pengurusan Sertifikat dan Balik Nama

Terima kasih atas pertanyaan saudara ria* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Dicky Mochammad Faisal, S.H. (Penyuluh Hukum Madya) dan RR Yuliawiranti Subeno, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Madya)

Pengantar singkat (cerita)

Bayangkan garis waktu singkat: pada 1998 terjadi surat perjanjian (yang dikatakan “penjualan”), sejak 2002 di atas tanah tersebut ada bangunan milik orang tua Anda, dan selama ~20 tahun tidak ada gugatan. Kini muncul klaim dari pihak penggadai/ahli waris yang menyatakan tanah itu hanya digadaikan (bukan dijual) dan ingin menebus kembali — hingga enggan menandatangani akta untuk alih nama ke orang tua Anda.

Masalahnya: apakah klaim itu bisa menggoyahkan posisi orang tua Anda yang sudah lama menguasai, membangun, dan memiliki akta? Jawabannya tergantung pada fakta (akta apa sebenarnya 1998 itu), bukti penguasaan, dan langkah hukum yang diambil. Di bawah saya uraikan dasar hukum, pendapat ahli, dan solusinya

Landasan hukum utama yang relevan (dengan rujukan daring)

Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5/1960 — menegaskan bahwa Hak Milik adalah hak paling kuat atas tanah; kepemilikan tercermin dalam sertifikat (SHM) dan dilindungi negara. Hal tersebut tertuang di Pasal 23. Berikut ini isi pasal 23

1. Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
2. Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
   
   Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah — mengatur, antara lain, mekanisme pendaftaran tanah berdasarkan bukti-bukti dan kemungkinan pendaftaran apabila penguasaan fisik berlangsung ≥ 20 tahun (asas bezit / preskripsi pendaftaran) dengan syarat itikad baik dan bukti saksi. Ketentuan ini sering digunakan untuk menuntut pengakuan hak atas dasar penguasaan lama. Hal tersebut tertuang di  Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah  Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Regulasi tersebut menyebutkan: “Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembuktian hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan-pendahulunya, dengan syarat: a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya; b.penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
   
   
   
3. Aturan gadai dan perbedaan dengan hak tanggungan / hipotek — KUHPerdata (ketentuan gadai) membahas konsep gadai; sementara hukum agraria modern mendorong pendaftaran jaminan berupa Hak Tanggungan untuk bumi/rumah. Bila objek hanya 'digadaikan' menurut KUHPerdata dan tidak dipindah haknya, kreditur berhak mengeksekusi tetapi bukan otomatis menjadi pemilik tanpa proses hukum/eksekusi yang benar.
4. Yurisprudensi / Putusan MA dan literatur — Putusan-putusan MA dan kajian akademik menegaskan: penguasaan fisik selama 20 tahun tanpa gangguan dan dengan itikad baik dapat menjadi dasar kuat untuk pendaftaran/pengakuan hak; namun penerapan faktual butuh bukti konkret dan kadang diuji pengadilan. (Putusan Mahkamah Agung (MA) seperti Putusan No. 295 K/Sip/1973 dan No. 783 K/Sip/1973)
5. Praktik penyelesaian sengketa pertanahan — Praktisi menekankan dua jalur: non-litigasi (mediasi, negosiasi, perdamaian) dan litigasi (gugatan perdata ke pengadilan negeri atau gugatan penetapan ke PN / permohonan pendaftaran ke BPN dengan bukti penguasaan).

Analisis hukum terhadap fakta Anda (poin-poin penting)

Status akta 1998 harus diperiksa

• Apabila dokumen yang dimiliki sejak tahun 1998 benar-benar berbentuk Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), maka kekuatan hukumnya berada pada posisi yang sangat kuat. Hal ini karena menurut ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, setiap peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Dengan kata lain, keberadaan AJB merupakan syarat formil yang harus dipenuhi agar hak milik dapat berpindah secara sah menurut hukum, artinya begitu AJB sudah ditandatangani   oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, maka peralihan hak milik atas tanah telah terjadi.
• Proses administratif selanjutnya hanyalah pendaftaran ke Badan Pertanahan Nasional (BPN), yang berfungsi memberikan sertifikat hak milik sebagai bukti kuat atas kepemilikan tanah tersebut. Klaim pihak lain bahwa objek tanah tersebut hanya “digadaikan” tidak lagi relevan apabila AJB benar-benar ada, karena hukum memandang AJB sebagai bukti autentik peralihan hak. Dalam doktrin hukum perdata, akta autentik memiliki kekuatan pembuktian sempurna sepanjang tidak dibatalkan oleh putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Sertifikat atas hak tanah diatur pada Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (UU Pertanahan) jo. Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

(PP No. 24 /1997 tentang Pendaftaran Tanah).

Berikut ini isi  Pasal Pasal 19 ayat (2) UU Pertanahan :

Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:

1. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
2. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
3. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. 

Menurut Pasal 1 angka 20 PP No. 24 /1997 tentang Pendaftaran Tanah :

“Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.”

Dengan demikian, pihak penggadai atau ahli warisnya harus membuktikan adanya cacat hukum, misalnya adanya paksaan, penipuan, atau tidak terpenuhinya syarat-syarat sah perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, untuk dapat membatalkan AJB tersebut.

• Jika “surat perjanjian” 1998 bukan akta PPAT atau bentuknya hanya perjanjian kepastian hukum turun-menurun menjadi lemah. karena secara perdata, perjanjiannya bisa dianggap sah (Pasal 1320 KUHPerdata, syarat sah perjanjian), tapi tidak memiliki kekuatan untuk mendaftarkan peralihan hak ke Kantor Pertanahan.Penguasaan sejak 2002 selama ~20 tahun adalah modal kuat. PP 24/1997 membuka kemungkinan pendaftaran berdasarkan penguasaan fisik ≥ 20 tahun dengan itikad baik dan keterangan saksi. Ini dapat menguatkan posisi orang tua Anda bila akta formal lemah. Namun itikad baik sensitif: tidak boleh diketahui bahwa objek sebenarnya dimiliki orang lain atau timbul dari penipuan. Ketentuan dari Pasal 24 ayat (2) PP 24/1997 dan penjelasan Pasal 24 ayat (2) PP 24/1997 tersebut terkait bagaimana penguasaan fisik tersebut memenuhi syarat dan diakui :

Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembuktian hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan-pendahulunya, dengan syarat:

1. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
2. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

 Jika klaim penggadai benar: hak tebus tersedia

1. Secara teoritis, bila memang ada perjanjian gadai yang sah dan belum dilunasi, kreditur/penggadai berhak menebus atau mengeksekusi sesuai aturan gadai. Tetapi harus dibuktikan; dan cara penegakkannya (eksekusi) harus mengikuti prosedur. Jika yang terjadi adalah penjualan tanpa wewenang, bisa dianggap perbuatan melawan hukum.

Langkah Jangka Pendek (kumpulkan bukti)

1. Ambil salinan semua dokumen: akta 1998, surat perjanjian, bukti pembayaran (jika ada), SPPT/PBB, kuitansi listrik/air sejak 2002, foto lama bangunan, surat saksi tetangga, surat keterangan RT/RW, dan catatan administrasi desa.
2. Verifikasi akta 1998 ke PPAT/BPN: tanyakan apakah pernah didaftarkan; apakah namanya tercatat di buku tanah. Jika akta bukan PPAT, itu lemah di mata administrasi pertanahan.
3. Jangan menandatangani dokumen apa pun saat klaim konflik sebelum berkonsultasi pengacara/PPAT.

Langkah Menengah (upaya administratif dan alternatif penyelesaian)

1. Upaya non-litigasi: mediasi / penyelesaian damai.Hubungi pihak penggadai/ahli waris secara resmi (surat mediasi) ajukan opsi: pembuktian historis, tawaran penyelesaian (mis. kompensasi atau pembelian kembali bagian klaim), atau perjanjian klausal penetapan batas. Seringnya mediasi di BPN/kantor wilayah ATR/BPN.
2. Permohonan pendaftaran ke BPN berdasarkan penguasaan 20 tahun. Ajukan permohonan pendaftaran/penetapan hak berdasarkan bukti penguasaan (PP 24/1997 Pasal tentang penguasaan 20 tahun). Jika BPN menerima, keluarnya sertifikat akan menjadi bukti administrasi kuat. Namun catat: pihak lain masih bisa menggugat.

Langkah Jangka Panjang (jaminan hukum permanen). Jika mediasi gagal: ajukan gugatan perdata

1. Dua gugatan yang mungkin: (a) Gugatan perbuatan melawan hukum / perbuatan menguhasai hak milik untuk meminta konfirmasi kepemilikan; (b) Gugatan perdata kepemilikan (actio vindicatio atau tuntutan perbuatan berdasarkan KUHPerdata/Hukum Agraria) atau gugatan penetapan/penundaan. Minta putusan deklaratif yang menyatakan hak milik milik orang tua Anda; putusan pengadilan lebih kuat daripada hanya pendaftaran administrasi.
2. Dalam proses itu, ajukan juga permohonan sita jaminan atau penangguhan tindakan jika ada upaya pihak lain untuk menguasai kembali tanah sebelum putusan. (Konsultasikan kepada pengacara supaya langkah-langkah prosedural dilakukan tepat).

Setelah menang di pengadilan: daftarkan putusan ke BPN & ubah menjadi SHM. Putusan berkekuatan hukum tetap menjadi dasar administrasi untuk perubahan nama dan penerbitan sertifikat baru. Ini memberikan perlindungan permanen. Alternatif: Negosiasi kompensasi / pembelian kembali. Kadang solusi permanen yang lebih cepat dan murah adalah tawaran tunggal: membeli klaim mereka (jika masuk akal) atau memberikan kompensasi sehingga mereka menarik klaim. Dokumen perdamaian harus dibuat di hadapan PPAT/Notaris dan didaftarkan.

Risiko & hal yang harus diwaspadai

• Bukti kepemilikan formal lemah (mis. akta 1998 bukan PPAT) membuat posisi administratif rentan.
• Bukti itikad baik harus jelas; jika terbukti orang tua mengetahui bahwa tanah hanya gadai (bukan jual) saat memperoleh, itikad baik dipertanyakan.
• Biaya & waktu litigasi tinggi; kemenangan di meja hijau juga tergantung bukti saksi, dokumen, dan interpretasi hakim terhadap fakta historis.

Ringkasan rekomendasi konkret (checklist tindakan segera)

1. Salin/scan semua dokumen (akta 1998, perjanjian, bukti pembayaran, pajak, kuitansi).
2. Verifikasi status akta di BPN & minta salinan buku tanah.
3. Kumpulkan 3–5 saksi mata (tetangga/RT/RW) yang bisa menyatakan penguasaan sejak 2002.
4. Ajukan permohonan pendaftaran ke BPN berdasarkan penguasaan 20 tahun (bila akta formal kurang kuat).
5. Upayakan mediasi resmi dahulu (BPN/PPAT) — tawarkan negosiasi jika perlu.
6. Siapkan langkah litigasi (pengacara) bila mediasi gagal: gugatan deklaratif + permohonan sita jaminan; setelah menang daftarkan putusan di BPN.

Penutup — saran praktis terakhir

Dalam sengketa tanah seperti ini,

1. Meneliti bentuk akta tahun 1998. Apabila ternyata dokumen tersebut adalah Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan PPAT dan memenuhi syarat formil, maka posisi hukum orang tua Anda jauh lebih kuat. Namun, bila dokumen itu hanyalah surat perjanjian privat, maka kepastian hukumnya menjadi lebih lemah, dan jalan keluar yang dapat ditempuh adalah mendaftar berdasarkan penguasaan fisik tanah lebih dari 20 tahun sesuai ketentuan Pasal 24 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.
2. Kumpulkan seluruh bukti penguasaan jangka panjang: bukti pembayaran PBB sejak 2002, foto lama yang menunjukkan bangunan berdiri, rekening listrik atau air, serta saksi-saksi sekitar yang mengetahui bahwa tanah tersebut telah dikuasai tanpa gangguan. Bukti-bukti ini sangat krusial, baik dalam proses administrasi di BPN maupun apabila sengketa bergulir ke pengadilan.
3. Mencoba penyelesaian damai atau mediasi. Hal ini sejalan dengan pandangan praktisi pertanahan bahwa mediasi lebih efisien dibanding litigasi yang panjang dan mahal. Namun, jika mediasi tidak menghasilkan kesepakatan, maka jalur hukum tetap terbuka melalui gugatan perdata ke pengadilan negeri untuk menegaskan kepemilikan.
4. Jika penyelesaian damai atau mediasi belum ada  pedamayan,  klaim dapat berkonsultasi dengan Organisasi Bantuan Hukum (OBH) terakreditasi oleh Kementerian Hukum. OBH memiliki advokat serta paralegal yang berpengalaman dalam menangani kasus agraria, dan dapat mendampingi baik dalam proses administrasi di BPN maupun dalam litigasi. Dengan pendampingan OBH, Anda akan mendapatkan strategi hukum yang terukur, dokumen yang tertata, serta perlindungan hukum yang lebih pasti.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang- Undang Hukum Perdata
2. Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.