Kewajaran Penetapan Biaya Pengurusan AJB dan Pecah SPPT Tanah Girik Berdasarkan NJOP oleh Kantor Desa

Terima kasih atas pertanyaan saudara Sya****** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Febi Ardhianti, S.E   (Penyuluh Hukum Madya) dan Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya)

Terima kasih atas pertanyaan Anda. Permohonan pembuatan AJB dan pecah SPPT Anda sebesar 10% dari nilai total NJOP x luas tanah yang Anda rasa sangat mahal. Sebelum menjawab pertanyaan Anda, kami akan menjelaskan berapa persen seharusnya menurut Peraturan - Perundang Undangan. Menurut Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 33 Tahun 2021 Tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 1  yang berbunyi sebagai berikut :

1. Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara atas biaya pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.
2. Uang Jasa sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta.
3. Uang Jasa sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didasarkan pada nilai ekonomis.
4.  Nilai ekonomis sebagaimana dimaksud pada ayat (3), ditentukan dari harga transaksi setiap akta dengan rincian sebagai berikut:
   1. kurang dari atau sampai dengan Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah), paling banyak sebesar 1% (satu persen);
   2. lebih dari Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) sampai dengan Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah), paling banyak sebesar 0,75% (nol koma tujuh lima persen);
   3. lebih dari Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) sampai dengan Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah), paling banyak sebesar 0,5% (nol koma lima persen); atau
   4. lebih dari Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah), paling banyak sebesar 0,25% (nol koma dua lima persen).

Selanjutnya berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 Tentang Jenis Dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Pasal  16 ayat 2 Yang berbunyi sebagai berikut :

“Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 huruf b berupa Pelayanan Pendaftaran Pemindahan Peralihan Hak Atas Tanah untuk Perorangan dan Badan Hukum, dihitung berdasarkan rumus T = (1‰x Nilai Tanah) + Rp 50.000,00.” 

Sekarang kami akan menjawab pertanyaan Anda tentang, Anda diminta uang dengan nominal 10% nilai total NJOP x luas tanah?

Permintaan biaya AJB dan pecah SPPT sebesar 10% dari nilai total NJOP yang Anda alami tidak sesuai dengan peraturan yang berlaku. Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 33 Tahun 2021, uang jasa PPAT tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta. Untuk transaksi di bawah Rp 500 juta, biaya maksimalnya adalah 1%.

Coba Anda tanya kepada pihak desa kenapa Anda dibebankan biaya 10% dari nilai total NJOP x luas tanah. Anda bisa  meminta rincian lengkap biaya yang dikenakan dari pihak desa secara tertulis. Agar pihak desa dapat menjelaskan rincian biaya apa saja yang dikeluarkan. Jika rincian dari pihak desa Anda rasa tidak masuk akal maka Anda  dapat menolak permintaan tersebut secara halus. Sampaikan bahwa Anda memahami peraturan yang berlaku dan ingin prosesnya sesuai dengan ketentuan hukum. Jika pihak desa tetap bersikeras meminta biaya yang tidak wajar, Anda dapat melaporkan hal ini ke Kantor Pertanahan atau instansi terkait."

Saran kami  dalam pembuatan AJB dan pecah SPPT, sebaiknya Anda menghubungi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) secara langsung untuk mendapatkan rincian biaya yang sebenarnya dan memahami dasar pengenaan biaya tersebut. 

Langkah yang Perlu Anda Lakukan:

1. Hubungi PPAT: Kunjungi kantor PPAT di wilayah Anda untuk melakukan pengurusan AJB. PPAT akan menjelaskan biaya-biaya yang sebenarnya dan rinciannya.
2. Cek Peraturan Pajak: Anda bisa memeriksa peraturan pajak di situs Kementerian Keuangan atau Kementerian Pertanahan  untuk mendapatkan informasi lebih jelas mengenai biaya standar.
3. Setelah AJB selesai,  Jika Anda  ingin mengurus sendi pembuatan Sertifikat, Anda dapat mengajukan permohonan untuk mendapatkan Sertifikat Hak Milik (SHM) di Kantor Pertanahan (BPN) diwilayah Anda. 

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih

Disclamer :          

Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan

Dasar Hukum :

1. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 Tentang Jenis Dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional; 
2. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 33 Tahun 2021 Tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.