Sengketa Batas Tanah Akibat Penerbitan Sertifikat dari Gabungan AJB dan Pembangunan yang Menyerobot Tanah Keluarga

Terima kasih atas pertanyaan saudara Sya****** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh  : Rahmad Syafaat Habibi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Muda) dan febI ARDHIANTI, S.E., M.H. ( Penyuluh Hukum Madya). 

NASEHAT HUKUM : 

Terima kasih Bapak Syahrudin karena telah percaya menggunakan layanan konsultasi hukum di Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Berdasarkan kronologi yang Anda sampaikan, kami akan memberikan analisis dan rekomendasi langkah-langkah yang bisa ditempuh dari tiga perspektif: Yuridis (Hukum), Sosiologis, dan Solusi Praktis.

Catatan supervisi:

1. Analisis Yuridis (Dasar Hukum)

Secara hukum, ada beberapa poin penting yang perlu dipahami dalam kasus Saudara yaitu:

1. Kekuatan Alat Bukti:

Akta Jual Beli (AJB) adalah akta otentik yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). AJB merupakan bukti yang sah dan kuat bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual lama kepada keluarga Saudara sebagaimana yang diatur dalam Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. AJB adalah dasar untuk mendaftarkan peralihan hak di Kantor Pertanahan (BPN). Dengan Bahasa yang sederhana, AJB dapat dianggap sebagai bukti transaksi atau kwitansi resmi dari jual beli properti.

Fungsi Utama AJB sebagai alat bukti:

1. Bukti Peralihan Hak

AJB adalah bukti otentik bahwa hak atas tanah telah beralih secara sah dari penjual kepada pembeli.

1. Dasar Pendaftaran Balik Nama

AJB merupakan syarat dan dokumen yang digunakan oleh Badan Pertanahan Nasional/Kantor ATR (BPN) untuk proses balik nama Sertifikat Hak Milik (SHM) dari nama penjual ke nama pembeli. Tanpa AJB, Anda tidak bisa mengubah nama kepemilikan di sertifikat.

1. Memberikan Kepastian Hukum

Dengan adanya AJB, transaksi jual beli memiliki kekuatan hukum yang mengikat. Jika di kemudian hari timbul sengketa, AJB dapat digunakan sebagai alat bukti yang kuat di pengadilan.

1. Syarat Administratif

AJB menjadi bukti bahwa semua kewajiban pajak terkait transaksi, seperti Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi pembeli, telah diselesaikan. PPAT tidak akan membuatkan AJB jika pajak-pajak ini belum lunas.

            Penting untuk diingat bahwa AJB bukanlah sertifikat kepemilikan tanah. AJB adalah bukti transaksinya, sedangkan sertifikat (seperti SHM) adalah bukti kepemilikannya. Puncak dari proses jual beli adalah ketika nama di sertifikat sudah berubah menjadi nama pembeli, dan proses itu membutuhkan AJB.

1. Potensi Kepemilikan atau dapat Dibatalkan

            Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan (Pasal 32 Ayat (1) PP 24 Tahun 1997). Selain itu dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.           

            Mengenai banyaknya AJB yang dimiliki oleh orang lain, maka hal ini yang harus ditelusuri ke penjual, mengapa bisa terdapat banyak AJB. Hal ini dapat dilakukan kepada ahli warisnya, atau notaris yang megetahui hal tersebut.

            Dalam kasus Anda, cacat hukum ini diduga terjadi karena sertifikat tetangga Anda mencakup tanah seluas 1.037 m² milik keluarga Anda yang sah berdasarkan AJB. Penggabungan puluhan AJB menjadi satu sertifikat sangat mungkin menimbulkan kesalahan pengukuran di lapangan.

1. Perbuatan Melawan Hukum (PMH)

            Tindakan tetangga Anda yang membangun di atas tanah milik keluarga Anda dapat dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Unsur-unsurnya terpenuhi yaitu ada perbuatan (membangun di atas tanah Anda), perbuatan tersebut melanggar hukum (melanggar hak milik subjektif keluarga Anda), dan ada kerugian (Anda tidak bisa menguasai dan memanfaatkan tanah Anda), serta terdapat hubungan sebab-akibat antara perbuatan dan kerugian. Selain gugatan perdata, tindakan menguasai tanah orang lain tanpa hak juga berpotensi menjadi tindak pidana penyerobotan tanah, yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.

1. Analisis Sosiologis

                 Dari sudut pandang sosiologis, masalah ini sering terjadi di masyarakat dan ada beberapa faktor yang menyebabkannya diantaranya adalah keengganan Kelurahan/Desa dan Kecamatan yang tidak mau ikut campur secara langsung. Secara sosiologis, mereka sering kali menghindari terlibat dalam sengketa hak milik karena keterbatasan wewenang (bukan lembaga peradilan) dan untuk menjaga netralitas serta menghindari potensi konflik sosial yang lebih luas di wilayahnya. Padahal Kepala Desa/Lurah dapat berperan sebagai Non Litigation Peacemaker dalam penyelesaian permasalahan hukum pertanahan di desa/kelurahannya dengan cara Mediasi. Apalagi jika di desa/kelurahannya terdapat Pos Bantuan Hukum (Posbankum) Desa/kelurahan, hal ini akan lebih memudahkan lagi karena terdapat juga Paralegal di dalamnya, bahkan jika membutuhkan tindak lanjut pendampingan secara litigasi, terdapat layanan bantuan hukum rujukan advokat di Posbankum Desa/Kelurahan tersebut.

                 Secara sosiologis kasus ini juga menjadi lebih rumit dengan meninggalnya penjual yang menyebabkan hilangnya saksi kunci yang seharusnya bisa menjembatani kedua belah pihak. Ini membuat jalur musyawarah menjadi buntu.

1. Rekomendasi Langkah-Langkah yang Harus Ditempuh
   1. Kumpulkan semua bukti kepemilikan termasuk pendukung hal tersebut.
   2. Siapkan AJB asli keluarga Anda.
   3. Kumpulkan bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) atas tanah tersebut dari tahun ke tahun atas nama keluarga Anda. Ini menunjukkan penguasaan dan itikad baik dalam merawat hak.
   4. Kumpulkan foto-foto lokasi sebelum dan sesudah pembangunan oleh tetangga.
   5. Cari saksi-saksi (tetangga sekitar atau perangkat desa terdahulu) yang mengetahui sejarah dan batas-batas tanah Anda sebelum pembangunan terjadi.
   6. Lakukan Pengecekan di Kantor Pertanahan (BPN). Ini adalah langkah paling krusial. Datanglah ke Kantor BPN setempat. Ajukan permohonan resmi untuk pengecekan warkah (arsip) dari sertifikat milik tetangga Anda.
   7. Namun dari semua langkah yang dapat dilakukan, yang paling kami rekomendasikan adalah dengan datang ke Posbankum Desa/Kelurahan terdekat untuk mendapatkan layanan bantuan hukum dan advokasi, termasuk layanan mediasi jika dibutuhkan, dan layanan rujukan advokat jika membutuhkan pendampingan secara litigasi. Atau untuk informasi lebih lanjut dapat mendatangi Kantor Wilayah Kementerian Hukum Jawa Barat yang beralamat di Jl. Jakarta No. 27 Bandung Jawa Barat, atau melalui Telepon 022-7272185 / 08112433089.

Disclamer:   

Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan

1. Dasar Hukum : 
   1. UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
   2. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
   3. PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah;
   4. KUH Perdata terkait Perbuatan Melanggar Hukum; dan
   5. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2020 Tentang Penanganan Dan Penyelesaian Kasus Pertanahan.