Sengketa sewa apartemen akibat agen membawa lari uang sewa dan tuntutan pembayaran ulang oleh pemilik

Terima kasih atas pertanyaan saudara Hen*** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Kartika Belina, S.I.KOM., M.SI. (Penyuluh Hukum Muda) dan RR Yuliawiranti Subeno, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Madya)

Terimakasih atas pertanyaan Saudara , pertama – tama saya akan menjelaskan bahwa menurut hukum perdata, sewa menyewa termasuk dalam perjanjian dan pastikan Anda memiliki bukti kuat berupa kuitansi dan surat perjanjian dengan agen sebagai bukti pembayaran. Kedua, segera hubungi pemilik rumah untuk menjelaskan situasi dan mencari solusi bersama. Jika agen tidak kooperatif, pertimbangkan untuk melaporkan kejadian ini ke pihak berwajib atau mencari bantuan hukum.

Pengertian perjanjian menurut hukum Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) ialah  perbuatan hukum di mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih untuk melaksanakan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu. Perjanjian yang sah harus memenuhi empat syarat, yaitu kesepakatan para pihak, kecakapan para pihak untuk melakukan perbuatan hukum, suatu objek atau hal tertentu, dan adanya sebab (causa) yang halal. 

Terkait sah-nya sutu perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Pertama, syarat kesepakatan dan kecakapan, merupakan unsur subjektif karena berkenaan dengan diri atau subjek yang membuat kontrak. Kedua, syarat objek tertentu dan kausa yang diperbolehk1an merupakan unsur objektif. Selanjutnya, apabila perjanjian tersebut merupakan perjanjian konsensual maka dengan kesepakatan para pihak maka telah lahir perjanjian itu. Dengan lahirnya perjanjian maka menimbulkan perikatan bagi para pihak.

Bahwa dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata menentukan perjanjian atau kontrak itu mengikat bagi mereka atau pihak-pihak yang membuatnya sebagaimana layaknya undang-undang (pacta sun servanda), harus dipenuhi yang membawa konsekuensi hukum wanprestasi bila tidak dilaksanakan.

Berdasarkan Pasal 1792 KUHPerdata menyatakan bahwa 

"Pemberian kuasa ialah suatu persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama orang yang memberikan kuasa." 

Inti dari pasal ini menjelaskan definisi dari pemberian kuasa, di mana: 

1. Pemberian kuasa adalah sebuah persetujuan atau perjanjian.
2. Melalui persetujuan tersebut, seseorang memberikan kekuasaan atau wewenang kepada orang lain.
3. Orang lain (penerima kuasa) tersebut harus menerima persetujuan itu.
4. Tujuannya adalah untuk melaksanakan suatu urusan atau tindakan atas nama orang yang memberikan kuasa.

Selanjurnya, pihak agent yang menerima uang sewa bertindak sebagai kuasa pemilik ( perantara resmi ) sesuai dengan Pasal 1792 KUHPerdata diatas.

Atas dasar pemberian kuasa berdasarkan pasal 1792 KUHPerdata tersebut, maka

1. Pemberian kuasa menciptakan hubungan hukum antara pemberi kuasa dan penerima kuasa, serta hubungan antara penerima kuasa dengan pihak ketiga. 
2. Tindakan penerima kuasa yang sesuai dengan wewenang yang diberikan akan mengikat pemberi kuasa. 
3. Pemberi kuasa adalah pihak materiil (pemilik wewenang), sedangkan penerima kuasa adalah pihak formil yang mewakili.

      Jika agen bertindak atas kuasa pemilik (perantara resmi), maka:

1. Agent berkewajiban menyalurkan uang kepada pemilik (Pasal 1792 KUHPerdata tentang kuasa).
2. Jika agent menahan/menggunakan uang untuk kepentingannya sendiri  maka merupakan wanprestasi.
3. Pemilik bisa menggugat agen di pengadilan perdata untuk meminta pembayaran dan ganti rugi sebagai bentuk pertanggung jawaban agent sebagai penerima kuasa dari pemilik.

Selanjutnya, bukti kuitansi penting untuk menunjukksn bahwa kewajiban penyewa sudah dipenuhi. Menurut KBBI kuitansi adalah surat bukti penerimaan uang. Sehingga dari segi alat bukti, kuitansi menjadi alat bukti tulisan mengenai penerimaan uang. Selain itu, kuitansi juga dapat dijadikan sebagai bukti suatu perjanjian dan perlu didukung dengan alat bukti lain yang membuktikan bahwa perjanjian tersebut adalah dasar penerimaan uang yang diuraikan dalam kuitansi seperti alat bukti tulisan, saksi, persangkaan, pengakuan dan sumpah. Selain itu, dapat pula berbentuk alat bukti elektronik berupa informasi elektronik dan/atau dokumen elektronik dan/atau hasil cetaknya.

Tindakan yang dilakukan agent tersebut termasuk wanprestasi dikarenakan Wanprestasi diatur dalam Pasal 1238 KUHPerdata yang berbunyi sebagai berikut:

"Tiap-tiap perikatan (perjanjian) wajib dilaksanakan dengan itikad baik, dan apabila salah satu pihak tidak melaksanakan perikatannya, maka ia dapat dipaksa untuk melaksanakannya atau digugat untuk membayar ganti rugi."

Wanprestasi terjadi apabila salah satu pihak tidak memenuhi atau terlambat memenuhi kewajiban yang sudah disepakati dalam perjanjian. Tindakannya bisa berupa:

1. Tidak melakukan kewajiban sama sekali.
2. Melakukan kewajiban, namun tidak sesuai dengan apa yang disepakati.
3. Melakukan kewajiban, tetapi terlambat dalam pelaksanaannya.

Selain Pasal 1238, ada beberapa pasal yang berkaitan dengan wanprestasi dalam KUHPerdata, yaitu Pasal 1243 KUHPerdata. Berikut ini isi pasal 1243 KUHPerdata adalah sebagai berikut :

"Jika suatu perikatan yang tidak dilaksanakan tersebut mengandung suatu kewajiban untuk memberikan sesuatu, maka pemberian itu dapat diminta kembali." 

Berikutnya isi Pasal 1244 KUHPerdata adalah sebagai berikut :

"Jika perikatan tidak dilaksanakan atau terlambat dilaksanakan, pihak yang dirugikan berhak menuntut ganti rugi dan/atau pembatalan perjanjian.

Pasal 1245 KUHPerdata adalah sebagai berikut :

"Dalam hal terjadinya wanprestasi, pemberian ganti rugi tidak otomatis, melainkan harus dibuktikan adanya kerugian yang timbul akibat kelalaian atau kegagalan memenuhi kewajiban."

Dalam hukum perdata Indonesia, apabila terjadi wanprestasi, pihak yang dirugikan bisa mengajukan tuntutan hukum dengan meminta:

1. Pemenuhan kewajiban sesuai dengan perjanjian.
2. Pembatalan perjanjian dan/atau ganti rugi atas kerugian yang ditimbulkan.

Selain itu, menurut Pasal 1266 KUHPerdata, suatu perjanjian dapat dibatalkan jika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya atau melakukan wanprestasi, dan pihak yang dirugikan bisa menuntut ganti rugi. Biasanya, penyelesaian sengketa terkait wanprestasi dilakukan melalui proses peradilan. Dalam hal ini, pihak yang merasa dirugikan bisa mengajukan gugatan ke pengadilan dan meminta ganti rugi atau pemenuhan kewajiban.

Selain itu, dalam praktiknya, pihak yang dirugikan dapat melakukan negosiasi atau mediasi terlebih dahulu sebelum membawa kasus ini ke ranah hukum formal. Beberapa kontrak modern juga mencantumkan klausul mengenai mekanisme penyelesaian sengketa melalui arbitrase.

Agent bisa dikenakan pertanggungjawaban pidana (jika ada niat jahat) apabila agent dengan sengaja menyelewengkan uang:

1. Bisa masuk penggelapan (Pasal 372 KUHP) → mengambil barang milik orang lain yang berada dalam penguasaan karena jabatan/perjanjian. Bunyi Pasal 372 KUHP:  "Barang siapa dengan sengaja menggelapkan barang milik orang lain, diancam dengan pidana penjara paling lama empat tahun." Pasal 372 mengatur tentang tindakan menggelapkan barang yang bukan miliknya dengan sengaja, misalnya seseorang yang memperoleh barang atau uang dengan cara yang sah, tetapi kemudian menggunakannya untuk kepentingan pribadi tanpa izin dari pemiliknya. Dalam hal ini, perbuatan penggelapan dapat menimpa barang bergerak ataupun tidak bergerak, seperti uang, kendaraan, atau barang berharga lainnya.
2. Bisa juga masuk penipuan (Pasal 378 KUHP) bila sejak awal ada tipu muslihat untuk menguasai uang. Bunyi Pasal 378 KUHP: "Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan melawan hukum, dengan tipu muslihat atau rangkaian kebohongan, menyebabkan orang lain supaya memberikan atau menjanjikan sesuatu barang atau hak, yang pada hakikatnya bukan miliknya, diancam dengan pidana penjara paling lama empat tahun."  Pasal ini mengatur tindakan penipuan yang dilakukan dengan tujuan untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, melalui kebohongan atau tipu muslihat yang dilakukan dengan sengaja, sehingga korban mau memberikan sesuatu yang bukan menjadi haknya. Penipuan dapat terjadi dalam berbagai bentuk, baik itu dalam transaksi jual beli, perjanjian utang-piutang, ataupun situasi lainnya di mana korban dirugikan oleh kebohongan atau manipulasi fakta yang dilakukan oleh pelaku. Penipuan ini dihukum karena pelaku melakukan perbuatan melawan hukum yang menyebabkan korban dirugikan secara materiil (barang atau hak yang tidak diberikan secara sah). Pemilik dan/atau penyewa berhak melapor ke kepolisian. Kemudian, Pemilik atau Penerima sewa tidak bisa menuntut pembayaran kepada Penyewa dan mengusir Penyewa secara sepihak dikarenakan pembayaran sudah dilakukan melalui agent dengan melampirkan bukti sehingga pemilik mengetahui bahwa penyewa tepat waktu membayar uang sewa.
3. Langkah yang bisa ditempuh: Klarifikasi dan Mediasi Internal antara penyewa dengan pemilik apartemen yaitu:

• Penyewa menunjukkan bukti pembayaran kepada pemilik (transfer/kuitansi ke agent).
• Pemilik tetap wajib mengakui bahwa penyewa sudah membayar jika ada bukti sah.
• Pemilik dan penyewa dapat bersama-sama menuntut agent untuk menyerahkan uang sewa.

Kesimpulan:
Penyewa dianggap sudah melaksanakan kewajibannya jika bisa menunjukkan bukti pembayaran kepada agent resmi. Jadi, penyewa tidak bisa dituntut wanprestasi oleh pemilik. Persoalannya ada di antara pemilik dan agent, sementara penyewa sebaiknya tetap aktif berkoordinasi agar haknya sebagai penghuni apartemen terlindungi.

Demikian jawaban dan penjelasan dari kami, semoga bermanfaat.

Disclaimer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana keputusan pengadilan.

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;
2. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1981 tentang Hukum Acara Pidana;
3. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;
4. Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2011 tentang Komisi Kepolisian Nasional.