Sengketa Ganti Rugi dan Penjualan Tanah yang Masih Dalam Masa Sewa 15 Tahun
14/06/25Oleh : Win***
Dijawab oleh : Admin Konsultasi Hukum
Pertanyaan:
Selamat malam, izin saya ingin bertanya, saya memiliki tanah yg bersertifikat, lalu ada pihak penyewa tanah ingin menyewa tanah saya. Saya melakukan perjanjian sewa menyewa dengan cara berunding kekeluargaan dan mencapai hasil tanah saya disewa selama 15thn dengan tertulis di hitam diatas putih dengan kontrak setelah 15thn bangunan dibongkar oleh pihak penyewa. Diperjalanan terjadi kejadian yg membuat saya harus menjual tanah tersebut, kondisi tanah sudah selama setahun 7bulan, saya sudah berkoordinasi dengan pihak penyewa apakah berminat dengan tanah tersebut, tetapi penyewa tidak berminat dengan alasan tidak mw tanah yg posisi didalam gang dan hanya meminta uang ganti rugi saja dengan sejumlah nominal yg menurut saya oke serta pihak penyewa memberikan saya untuk menjual ke orang lain jika ada yg berminat, setelah saya mencari pembeli, pembeli 1 menawarkan nominal yang saya heran penyewa ikut menawarkan dengan nominal sama, lalu ada pembeli lagi, penyewa ikut menawarkan harga yg sama sampai seterusnya. Akhirnya saya dapat pembeli yg deal nominal dan anehnya penyewa memberikan harga yang sama juga. Akhirnya saya berbicara dengan penyewa bertanya maksud tujuannya, pihak penyewa ternyata tidak suka saya mendapatkan pembeli dan diberikan saya tuntutan jika tanah dibeli orang lain dia menuntut semua dari saya diminta mencarikan tanah untuk penyewa, saya carikan pengangkut barang milik penyewa saya ganti air,listrik dan penyewa memberikan total ganti rugi lebih besar dari yang sebelumnya sudah dibicarakan dan keluar bahasa saya bisa nuntut ke pengacara. Izin kepanjangan, apakah yg harus saya lakukan untuk hal tersebut, untuk pembeli ini sudah melakukan DP tanda jadi yang dimana saya berani karena pihak penyewa memberikan saya jalan untuk mencari pembeli tp di pertengahan saya di sulitkan dan diminta ganti rugi yang tidak masuk akal tidak seperti sebelumnya. Terima Kasih.
Terima kasih atas pertanyaan saudara Win*** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.
Kontrak sewa 15 tahun tetap sah dan berlaku walaupun tanah tersebut dijual kepada orang lain. Hal ini sesuai dengan Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) yang berbunyi:
“Dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak diputuskan kecuali bila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian demikian, penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada suatu perjanjian yang tegas, tetapi jika ada perjanjian demikian, maka ia tidak wajib mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.”
Artinya, dengan dijualnya barang yang disewa, maka perjanjian sewa yang sudah dibuat sebelumnya tetap berlaku dan tidak otomatis berakhir, kecuali jika sejak awal telah disepakati bahwa penjualan akan mengakhiri sewa. Penyewa tetap memiliki hak untuk menggunakan tanah tersebut sesuai dengan masa yang disepakati dalam kontrak sewa.
Pemilik tanah boleh menjual tanahnya, namun harus mematuhi ketentuan sebagai berikut:
- Harus memberitahu pembeli bahwa tanah tersebut sedang disewakan.
- Pembeli wajib menghormati sisa masa sewa yang masih berlaku.
- Penyewa tidak bisa dipaksa keluar sebelum masa sewa habis, kecuali ada klausul dalam kontrak yang menyatakan lain.
| Pihak | Hak | Kewajiban |
|---|---|---|
| Penyewa | Tetap menempati tanah hingga masa kontrak habis | Membayar sewa, merawat tanah sesuai perjanjian |
| Pemilik Lama | Boleh menjual tanah kapan saja | Menginformasikan kondisi sewa kepada pembeli |
| Pembeli Baru | Memiliki tanah setelah jual beli | Menghormati perjanjian sewa yang masih berlaku |
Catatan penting:
- Sebaiknya kontrak sewa dibuat secara tertulis dan dilegalisasi (misalnya di hadapan notaris) agar lebih kuat secara hukum.
- Jika penyewa khawatir akan terjadinya penjualan tanah, bisa mencatatkan perjanjian sewa di Kantor Pertanahan sebagai “hak personal yang membebani tanah”. Meski tidak wajib, ini bisa memberi kekuatan hukum tambahan terhadap pihak ketiga.
Contoh Klausul Perlindungan dalam Kontrak Sewa:
“Pihak Pertama tidak dapat membatalkan kontrak secara sepihak termasuk akibat penjualan tanah, dan Pihak Kedua berhak melanjutkan penggunaan tanah hingga masa kontrak berakhir tanpa gangguan.”
Kecuali ada perjanjian sebelumnya yang menyatakan sebaliknya.
Sebaiknya masalah saudara hendaknya diselesaikan secara musyawarah terlebih dahulu antara para pihak. Jalur hukum sebaiknya dijadikan upaya terakhir jika penyelesaian secara kekeluargaan tidak berhasil.
Demikian yang bisa saya sampaikan, semoga dapat diselesaikan dengan baik melalui musyawarah.
Dasar Hukum:
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan.
Pertanyaan Lanjutan
Tidak ada pertanyaan lanjutan