Perhitungan Pelunasan Utang dengan Jaminan Sertifikat Rumah dan Tanah yang Belum Dijual sejak Tahun 2004

Dijawab oleh: Ridwan, S.H., S.IP., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Baik terima kasih Sdri. Puspita atas pertanyaan yang anda alami yang dikonsultasikan kepada kami, akan kami jawab dari aspek hukum terkait dengan permasalah hutang pihutang dengan jaminan sertifikat tanah kepada pihak pemberi pinjaman hutang/toko material. Perlu diketahui dahulu bila memberikan jaminan bagi pembayaran/penulasan utang dengan sertifikat tanah sebaiknya dilakukan berdasarkan pembebanan hak tanggungan sesuai dengan Undang-Undang No.4 Tahun 1996. Sebelumnya perlu kami beritahukan bahwa peralihan hak atas tanah maupun pembebanan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana disebutkan dalam Pasal 37 ayat (1) dan Pasal 44 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”). Jadi mengenai perbuatan-perbuatan hukum tertentu atas tanah, aktanya dibuat oleh PPAT supaya dapat didaftarkan. Karena Bapak anda sudah terlanjur memberikan sertifikat tanah (notabene, bukti fisik) kepada toko material sebagai jaminan hutangnya maka perlu adanya negosiasi oleh kedua belah pihak antara pihaak anda dengan pihak pemberi pinjaman atau toko material tersebut, kami tidak tahu apakah dalam hutang pihutang tersebut dibuatkan perjanjian atau tidak, kalau ada perjanjian tertulis maka perjanjian itu yang menjadi rujukan dalam penyelesaian utang piutang dengan jamiman sertifikat tersebut, apabila tidak ada hanya saling percaya diantara mereka maka harus saling memegang komitmen dan apabila terjadi ingkar janji maka sulit untuk diajukan gugatan di pengadilan akibat dari wanprestasi, dimana wanprestasi yang diatur pasal 1234 KUHPer “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, Adapun yang anda tanyakan bagaimana perhitungan hutang pada waktu itu tahun 2004 hutang sebesar 90 juta rupiah, sedangkan jaminan harga nilai rumah dan tanah 250 juta, apakah kalau diurus sekarang masih ada sisianya atau malah justru kurang ? Kami tidak mempunyai kompetensi terkait hitungan pinjam meminjam atau utang piutang dengan jaminan sertifikat tanah yang pada waktu meminjam uang sebesar 90 juta nilai jual tanah tersebut diperkirakan 250 juta sertifikat sebagai jaminan berhutang, menurut hemat kami selesaikan dengan cara yang saling menguntungkan keduabelah pihak dengan bernegosiasi. Tidak tertutup kemungkinan realita harga tanah makin tahun makin naik sesuai dengan letak lokasi dan terhadap NJOP oleh karena itu di estimasi dengan kumulaitif harga sekarang akan ketemu perkiraan harga secara wajar. Dan sebaliknya hutang orang tua anda juga di hitung dengan perkiraan bunga hutang pertahun secara wajar maka akan ketemu jumlah secara keseluruhan berapa bsebenarnya besar hutang orang tua anda selama sekian tahun. Contoh bunga yang wajar 12 % pertahun maka bisa dihitung selama berapa tahun hutang tersebut belum bisa membanyar maka ketemu jumlah keseluruhan pokok + bunga = jumlah yang harus dibayar oleh orang tua anda kepada toko material. Untuk itu akan terlihat berapa perkiraan harga tanah dan rumah dan bedrapa jumlah hutang yang harus dikembalikan kepada toko material tersebut, disini bisa diasumsikan ada selisih lebih atau kurang, atau ada sisanya atau justru kurang. Saran kami selesaikan dengan baik antara kedua belah pihak dengan cara negosiasi bila perlu didamping oleh pengacara/advokat yang mempunyai kompetensi (tentang hutang dengan jaminan sertifikat) terkait hal yang telah anda alami termasuk mengurus hak-hak orang tua anda supaya jelas dan cepat selesai. Demikian yang bisa kami berikan dengan penjelasan yang singkat semoga bermanfaat Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih