Kemungkinan Pelaporan Pidana Penipuan atas Wanprestasi Jual Beli Tanah yang Telah Diputus Perdata serta Dampaknya terhadap Eksekusi Putusan
03/02/25Oleh : Tau***
Dijawab oleh : Admin Konsultasi Hukum
Pertanyaan:
Pada bulan Maret 2023 saya membeli sebuah rumah tanah seluas 362 M2 dengan kesepakatan harga 610 juta dengan perjanjian tertulis bermaterai di bawah tangan pembayaran dilakukan 2 tahap dan pajak jual beli ditanggung masing-masing penjual dan pembeli. Pada bulan maret 2023 saya bayar DP 100 juta dan pada april 2023 saya bayar lagi 200 juta, tapi saya minta sertipikat saya bawa sebagai jaminan.
karena saya merasa tidak ada masalah, maka pada bulan Juli 2023 saya meminta seorang notaris untuk menghitung perkiraan pajak jual beli dan akhirnya saya bayar BPHTB sebesar 9,5 juta (bukti bayar ada), tetapi pada bulan agustus 2023 ketika saya akan melunasi ternyata penjual membatalkan jual beli dengan alasan tidak disetujui keluarganya (padahal sertipikat atas nama 1 orang yaitu penjual). akhirnya karena saya tidak mau jual beli yang terpaksa, saya setuju jual beli dibatalkan dengan syarat uang beserta pajak yang sudah saya bayar ditambah transport dan materai dikembalikan yaitu sebesar 310 juta. ternyata setelah 1 bulan penjual tidak mampu mengembalikan uang saya, dan akhirnya saya tawarkan untuk meneruskan jual beli, tetapi penjual malah minta harga berubah jadi 850 juta. karena saya merasa dipermainkan dan ditipu serta dirugikan, akhirnya saya ajukan gugatan perdata ke PN Jepara. Pada bulan Desember 2023 putusan perkara menyatakan bahwa penjual (tergugat) wanprestasi dan dihukum mengembalikan uang saya sebesar 310 juta. tetapi sampai inkrach tidak dibayar. akhirnya saya ajukan permohonan eksekusi dan pada 25 Januari 2024 penjual (tergugat) dipanggil dalam sidang aanmaning oleh Ketua PN tetapi sampai lebih dari 8 hari tergugat tetap tidak mau membayar dan seakan-akan tidak takut sama sekali terhadap proses eksekusi. Pertanyaan saya:
1. Apakah bisa perkara ini saya laporkan polisi dengan alasan terjadi penipuan jual beli, sehingga penjual (tergugat) bisa diproses pidana untuk memberikan efek takut sehingga mau mengembalikan uang saya
2. Kalau diajukan pidana kemudian misalnya penjual dihukum pidana penjara, apakah proses eksekusi masih bisa dilanjutkan atau uang saya hilang karena penjual sudah menjalani hukuman pidana?
Demikian atas jawabannya diucapkan banyak terima kasih
Hormat saya
Taufik Hidayat
Terima kasih atas pertanyaan saudara Tau*********** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.
Klien Yang terhormat, terima kasih, telah mengajukan pertanyaan hukum kepada Pusat Pembudayaan dan Bantuan Hukum Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum Republik Indonesia. Berdasarkan dari permasalahan yang saudara alami, kami akan memberikan jawaban atau solusi sebagai berikut:
Perjanjian Jual Beli Tanah dan Wanprestasi:
Bahwa perjanjian jual beli tanah adalah suatu perjanjian dimana pihak yang mempunyai tanah, yang disebut “Penjual”, berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan haknya atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain yang disebut “Pembeli”. Sedangkan pihak pembeli berjanji dan mengikatkan untuk membayar harga yang telah disetujui menurut ketentuan Hukum Barat, yaitu “tanah-tanah hak barat”.
Dengan dilakukannya jual beli tersebut belum terjadi perubahan apa pun pada hak atas tanah yang bersangkutan, meskipun pembeli sudah membayar penuh dan tanahnya secara fisik telah diserahkan kepadanya.
Sedangkan wanprestasi dapat dimaksudkan sebagai pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau tidak selayaknya. Wanprestasi itu adalah kelalaian atau kealpaan yang dapat berupa:
- Tidak melakukan apa yang telah disanggupi;
- Melaksanakan apa yang diperjanjikan, tetapi tidak sebagaimana yang diperjanjikan;
- Melakukan prestasi tetapi terlambat;
- Melakukan sesuatu yang dilarang menurut perjanjian.
Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak melakukan prestasi, melakukan prestasi tapi tidak sesuai, terlambat, atau melakukan sesuatu yang bertentangan dengan perjanjian.
Perjanjian yang telah ditandatangani para pihak telah memenuhi syarat sahnya perjanjian menurut Pasal 1320 dan 1338 KUHPerdata. Apabila salah satu pihak sejak awal telah bertindak tidak jujur, maka dapat dianggap tidak beritikad baik dan menimbulkan konsekuensi hukum.
Pertanyaan: Apakah bisa perkara ini dilaporkan ke polisi sebagai penipuan jual beli sehingga penjual (tergugat) bisa diproses pidana untuk memberikan efek jera dan mengembalikan uang?
Pidana dalam Wanprestasi:
Dalam praktik, ada orang-orang yang dilaporkan ke polisi karena tidak memenuhi janji dalam perjanjian. Pihak pelapor sering merasa telah ditipu, padahal kasus ini sering kali merupakan wanprestasi (perdata), bukan penipuan (pidana).
Wanprestasi dan penipuan memang terlihat serupa karena keduanya lahir dari perjanjian. Namun secara hukum, wanprestasi adalah perdata dan penipuan adalah pidana. Perbedaan utamanya adalah pada niat (itikad buruk) sejak awal dan adanya tipu daya.
Jika memang sejak awal ada niat jahat untuk mengelabui, maka unsur penipuan bisa terpenuhi sesuai Pasal 378 KUHP. Namun jika tidak, maka penyelesaiannya tetap di ranah perdata.
Sering kali masyarakat langsung melapor ke polisi karena kurang memahami perbedaan ini. Hal ini diperparah oleh rendahnya kesadaran hukum masyarakat.
Apabila Penjual Dipenjara:
Fungsi pidana penjara bukan untuk menghapus utang, tetapi sebagai upaya paksa agar orang yang mampu namun tidak mau membayar tetap memenuhi kewajibannya. Utang tidak serta-merta gugur hanya karena seseorang dipenjara. Utang tetap menjadi tanggung jawab yang wajib dibayarkan ketika mampu.
Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat. Terima kasih.
Disclamer: Jawaban Konsultasi Hukum ini semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan.
Dasar Hukum:
- Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP);
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
Pertanyaan Lanjutan
Tidak ada pertanyaan lanjutan